Я даю согласие АО «Банк сайт», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнеры 1) на обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, в том числе третьими лицами, в том числе воспроизведение, электронное копирование, обезличивание, блокирование, уничтожение, а также вышеуказанную обработку иных моих персональных данных, полученных в результате их обработки, с целью:
- предоставления мне ипотечного кредита;
- создания информационных систем персональных данных Агента и Партнеров, а также в любых других целях, прямо или косвенно связанных с предоставлением мне ипотечного кредита и/или предложением иных продуктов Агента и Партнеров, и направления мне информации о новых продуктах и услугах Агента и Партнеров и/или их контрагентов.
Указанное согласие дано на срок 15 лет, а в случае его отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом, Партнерами и/или третьими лицами и данные уничтожены при условии расторжения заключенных с Агентом, Партнерами или третьими лицами гражданско-правовых договоров и полного погашения задолженности по таким договорам.»
1 ПАО СКБ Приморья "Примсоцбанк"690106, Приморский край, г. Владивосток, Партизанский пр-т, д. 44; АО "АРОИЖК" 163000, г. Архангельск, ул. Попова, д. 17; ОАО "САИЖК" 620075, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Белинского, д. 35; АКБ "АлтайБизнес- Банк" (ОАО) 656049, Россия, Алтайский край, г. Барнаул, проспект Ленина, 43; АО "НАДЕЖНЫЙ ДОМ" 125284, г. Москва, Ленинградский проспект, д. 31 А, стр. 1; АО "НАДЕЖНЫЙ ДОМ" 125284, г. Москва, Ленинградский проспект, д. 31 А, стр. 1; Фонд ИЖК (Великий Новгород) Новгородская область, г. Великий Новгород, ул. Большая Санкт-Петербургская, д. 6; ОАО "АИЖК РСО-Алания" 362027, Республика Северная Осетия-Алания, г. Владикавказ, ул. Маркуса, д. 51; ВГИФ, 600001, Владимирская область, г. Владимир, пр-т Ленина, д. 21А; ОАО "ВАИЖК" 400001, г. Волгоград, ул. Канунникова, д. 23; АО "АИЖК ВО" 160009, г. Вологда, ул. Челюскинцев, д. 47; АО "АЖИК Воронежской области" 394036, г. Воронеж, ул. 20-летия ВЛКСМ, д. 54А; АКБ "Ижкомбанк" (ПАО) 426076, Удмуртская Республика, г. Ижевск, ул. Ленина, д. 30; АО "КОИА" 305000, Курская область, г. Курск, ул. Горького, д. 50; ОАО «АИЖК РТ» 420111, Республика Татарстан, г.Казань, ул.Б.Красная, д.15/9; НО "Фонд ЖСС КО" 236001, г. Калининград, ул. Зеленая, 89; АО "КОШЕЛЕВ-БАНК" 443100, Самарская область, г. Самара, ул. Маяковского, д.14; АО "АИЖК КО" 650066, Кемеровская область, г. Кемерово, пр. Октябрьский, д. 51; АО КБ "Хлынов" 610002, Кировская область, г.Киров, ул. Урицкого, д. 40; ККФЖС 660095, г. Красноярск, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», д. 126, офис 640; АО "КИЖК" 640007, Курганская область, г. Курган, ул. Бурова-Петрова, д.112; ООО "Уралрегионипотека" 455044, Челябинская обл., г. Магнитогорск, пр-т Карла Маркса, д. 77, корп. 3; ОАО "Дагипотека" 367027, Республика Дагестан, г. Махачкала, ул. Энгельса, д.47; ОАО "РО ИЖК Ярославской области" 150000, г. Ярославль, ул. Салтыкова- Щедрина, д. 12; ОАО "Ипотечная корпорация Чувашской Республики" 428 000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Московский, д. 3.; ГП НО "НИКА" 603089, г. Нижний Новгород, ул. Полтавская, 26; АО "НОАИК" 630102, г. Новосибирск, ул. Зыряновская, д. 53; ГУП РК "Фонд госимущества РК" 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Гоголя, д. 12; АО "Автоградбанк" 423831, Республика Татарстан, г. Набережные Челны, пр-т Хасана Туфана, д. 43; АО "Ямальская ипотечная компания" 629008, Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Салехард, ул. Республики, д. 78; АО "МИК" 430000, Республика Мордовия, г. Саранск, ул. Коммунистическая, д. 89; Акционерное общество "Ипотечная корпорация Саратовской области" 410003, г. Саратов, ул. им. Кутякова И.С., д. 6; АО КБ "ФорБанк" 107140, г. Москва, ул. Нижн. Красносельская, д. 5, стр. 5; АО "КОМИипотека" 167000, Республика Коми, г. Сыктывкар, ул. Интернациональная, д. 133; АО "АИЖК Тамбовской области" 392000, г. Тамбов, ул. Советская, д. 191 "В", ОАО "УГАИК" 450098, г. Уфа, Проспект Октября, д. 132/3, 6 этаж, каб. 605; ОАО "Ипотечная корпорация Чувашской Республики" 428 000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Московский, д. 3; АО "АИЖК по Тюменской области» г. Тюмень, ул. Орджоникидзе, д. 63 ; АО "Ипотечная корпорация Республики Бурятия" 670000, Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Профсоюзная, д. 35; АО "Ипотечное инвестиционное агентство Ставропольского края"355035, Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Ленина, д. 217а; ООО «Инфо-контент» 620075 г.Екатеринбург, ул.Розы Люксембург, д.19.
Объединения в форме ЖСК — не новы для нашего общества. Именно поэтому таким коллективам посвящены целые главы в нормативно-правовых актах.
Сегодня современное законодательство определяет, что жилищно- строительный кооператив — это особое сообщество, которое представляет собой определённую форму и одновременно объединяет покупателей, которые хотят приобрести жильё и совместными усилиями возводят его при помощи строительства, на основании слияния своих денежных средств.
Все вопросы, связанные с ЖСК, регулирует Гражданский кодекс. Жск в ЖК РФ раскрывается в статье 116-й, где он дает определение подобным объединениям и рассказывает о том, какие основные принципы заложены в уставе данного объединения.
Совместное строительство, как основная деятельность ЖСК, освещается законе 214-фз , в котором говорится о возможности участия граждан в долевом строительстве.
В этом законе как раз говорится о том, что ЖСК – это единственная разрешенная законом альтернатива, которая может заменить вам любое строительство как таковое.
То есть, делаем вывод, что жилищно строительный кооператив это объединение граждан, где сторонами могут выступать и граждане, и организации, которые имеют целью построение жилья, а также, последующее управление им.
Организационно правовая форма
ЖК РФ ЖСК (жилищно строительные кооперативы) определяет как некоммерческие организации, а все потому, что целью объединения граждан и организаций не является получение выгоды или прибыли, а получения готового продукта, в нашем случае – это жилья.
Организационно правовой формой ЖСК является потребительский кооператив, регулирование которого осуществляется на основании Жилищного кодекса, а именно главы одиннадцатой. Входить в подобные кооперативы могут как граждане, так и юридические лица.
Как работает система ЖСК?
Для того, чтобы создать ЖСК, необходимо собрать всех желающих лиц (учредителей), которые хотят участвовать в подобной процедуре.
Но суммарное количество учредителей не должно превышать число помещений, которые должны быть построены .
Назначается дата совместной встречи для обсуждения деталей и принятия устава. При проведении собрания составляется протокол, а также устав. Таким образом, начинается действие жилищно-строительного кооператива на практике.
Учредители вкладывают денежные средства согласно уставу на общий счёт, из средств которого осуществляется строительство. При этом, учредители вправе контролировать эту процедуру, вносить свои коррективы, собирать собрания, голосовать.По факту построения объекта недвижимости, каждый из учредителей получает равную долю жилых помещений.
Управление домом
Очень часто у членов ЖСК возникает вопрос: что делать, если у ЖСК нет управляющей компании? Ответ представляется очевидным: управление домом при ЖСК, то есть поддержание этого жилого помещения или постройки в соответствующем состоянии осуществляют те же учредители. Они на правах собственников и созывают собрания, где решаются главные вопросы дня.
Виды
Как вы знаете, существует два вида кооперативов. Один из них — это жилищно-строительные кооперативы, о которых мы сейчас говорим.
Второй вид — это жилищно-накопительные . И если про жилищный строительный кооператив мы постарались упомянуть важнейшие нюансы, и вы знаете определение этого сообщества, то про жилищно-накопительный кооператив вам ещё неизвестно.
Под аббревиатурой ЖНК понимается организация, которая имеет некоммерческий характер, как и вышеупомянутая. Самостоятельно данная организация обеспечивается за счет всех своих учредителей определенными взносами, определённых уставом.
Данные взносы необходимы для того, чтобы осуществить покупку жилья. Деятельность такого кооператива также регулируется законом.
Участие в ЖСК: что это?
Участие в различных строительных кооперативах предполагает наличие строгих прав и обязанностей его членов.
Так, право на вступление в подобные ЖСК имеют те граждане, которые достигли возраста 16 лет или же официально зарегистрированные юридические лица.
Подобное правило регулирует статья 111-ая Жилищного кодекса. Еще одним основанием для владения, распоряжения, также использования помещения является состояние в составе кооператива в качестве учредителя.
Все члены кооператива несут субсидиарную ответственность по всем обязательствам, которые имеются у его членов. То же касается и не внесённых частей денежных средств. Погашается задолженность совместными усилиями.
Члены ЖСК совместно платят все имущественные налоги, оплачивают иные расходы, связанные с эксплуатацией жилья. Члены ЖСК становятся полноправными собственниками своей недвижимости только после того, как полностью выплатят свой паевый взнос.
Что такое ЖСК: плюсы и минусы
Плюсы ЖСК заключаются в следующем:.
- Так, для того, чтобы стать собственником жилья, вам не нужен большой капитал.
- Кроме того, данная организация не требует наличия уставного капитала.
- По общим правилам все участники строительного кооператива не должны трудиться в рамках этой организации, и не собственноручно возводить дом.
- В соответствии с уставом размер взносов устанавливается не один по всей стране, а выбирается на собрании самими членами кооператива.
- Так как деятельность по возведению дома регулируется участниками ЖСК, то, возможно, она будет выполнена более качественно.
- Самостоятельное членство в ЖСК позволяет самостоятельно регулировать процесс развития вашего будущего жилья. Вы имеете право голоса на собраниях, а также можете вносить свои коррективы в план.
Ну и минусы ЖСК также присутствуют при подобной организационно-правовой форме.
- Минусом является то, что членам ЖСК самостоятельно придётся связываться с архитекторами, приобретать стройматериалы у поставщиков, нанимать строителей, регулировать вопросы их оплаты, а также следить за тем, чтобы средств на счёту хватало.
- Ещё один существенный минус состоит в том, что если у одного из учредителей не хватает денежных средств, то все остальные должны довнести недостающие на балансе денежные средства, так как здесь действует принцип коллегиальной ответственности.
- К сожалению, нередки случаи банкротства таких организаций.
- Окончательно приватизировать квартиру вы сможете только после того, как полностью оплатите её сумму.
Узнайте больше о возможных рисках участия в ЖСК на видео ниже:
ЖК и ЖСК отличия
ЖК РФ ЖСК, ЖК определяет как некоммерческие организации. Однако между понятиями ЖСК и ЖК безусловно есть свои различия, которые, правда, известны далеко не всем гражданам.
Основное различие заключается в том , что в одном из них отсутствует, а в другом присутствует важная стадия – стадия строительства. И это отражено в самом названии.
То есть, в жилищно-строительном кооперативе учредители самостоятельно регулируют вопрос строительства собственными силами, когда в жилищном кооперативе учредители ведают только финансовыми вопросами для приобретения готового жилья.
Это и является основным отличием. В остальном же, способы управления, органы, а также принципы остаются неизменными.
Полезное видео
Более подробно о ЖСК вы можете узнать на видео ниже:
Если вы с товарищами собираетесь организовать ЖСК, то вам нужно знать принципы работы данного органа. Конечно, вас должна привлекать перспектива строительства собственного жилья, при этом, за минимальные денежные средства, однако, везде есть свои подводные камни, и вам было бы неплохо с ними познакомиться заранее.
ЖСК - это жилищный кооператив, который представляет собой добровольное объединение группы людей или организаций с целью строительства многоквартирных домов.
История возникновения и развития жилищных кооперативов
ЖСК - это довольно старая и проверенная схема строительства Появление первых жилищных кооперативов относят к 1920-м годам. Однако, несмотря на быстро возрастающую популярность, в 1937 году данный механизм подвергается ликвидации, т. к. представляет собой проявление частной собственности. В 1957 году жилищный кооператив возрождается и приобретает массовый характер. В 80-х годах подобное строительство жилых многоквартирных домов составляло около 8%.
В современном обществе система кооперативов с новой силой набирает обороты. Чаще всего ее используют застройщики Москвы, которые не в состоянии выполнить свои обязательства перед дольщиками. В таком случае по инициативе обманутых покупателей создаются жилищные кооперативы, которым передаются все права на завершение строительства.
Правовая основа
В настоящее время правовую базу деятельности ЖСК регулирует жилищное законодательство. Термин «жилищно-строительный кооператив» четко определен в ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации. Условия создания, организация деятельности и правила участия в ЖСК представлены:
- в разделе 5 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ);
- в Уставе кооператива, который составляется согласно основным положениям ЖК РФ и ГК РФ.
Однако не все ЖСК - это организованные согласно действующему законодательству кооперативы. Многие из них в своей деятельности не соблюдают даже основных требований, представленных в Жилищном кодексе, в результате чего возникает нарушение прав участников таких ЖСК. Для того чтобы избежать подобных ситуаций, следует детально разобраться во всех моментах деятельности кооперативов.
Порядок создания и организация деятельности
Членов ЖСК по закону не может быть меньше пяти. Однако общее число участников кооператива не должно превышать сумму квартир в строящемся или приобретаемом жилом доме. На общем собрании принимается решение о формировании жилищного кооператива. В данном мероприятии могут участвовать лица, которые желают объединиться с целью строительства дома. На собрании также происходит утверждение Устава ЖСК. После государственной регистрации кооператива и получения статуса юридического лица участники, проголосовавшие за создание кооператива, становятся членами ЖСК. Решения собрания учредителей ЖСК фиксируются в протоколе.
Устав жилищно-строительного кооператива
Устав ЖСК, согласно ст. 113 Жилищного кодекса РФ, должен содержать данные о наименовании кооператива, его местонахождении, предмете и цели деятельности, правилах вступления в члены ЖСК, порядке выхода из него, о размерах вступительных и различных выплат, о составе и правах органов управления кооперативом, о порядке принятия органами контроля различных решений, о возможности покрытия понесенных убытков и правилах реорганизации или ликвидации кооператива. Несмотря на это, Устав может содержать и другие условия, которые не противоречат действующим законам РФ.
Органы правления
Согласно ст. 115 ЖК РФ органами управления ЖСК являются:
- общее собрание всех членов кооператива;
- если количество присутствующих на собрании больше 50 и это прописано в Уставе кооператива - конференция;
- органы правления и председатель ЖСК.
Общее собрание членов кооператива
Общее собрание всех членов кооператива (конференция) считается высшим органом управления. Оно созывается в соответствии с положениями, прописанными в Уставе. Компетенция высшего органа управления также регулируется Уставом жилищного кооператива.
Собрание участников является правомерным, если на нем присутствует большая часть всех членов кооператива. Решение не может быть принятым, если 50% и более присутствующих на собрании проголосовало против рассматриваемого предложения. Принятое и прописанное в протоколе решение обязательно для всех членов строительного кооператива.
Аппарат управления и органы контроля также избираются участниками общего собрания членов жилищного кооператива. Обязанности органов правления и порядок принятия ими решений регулируются Уставом кооператива, регламентом, положениями и другими внутренними документами. Правление ЖСК вправе руководить деятельностью кооператива и избирать из своего состава председателя. Органы правления ЖСК подотчетны общему собранию членов кооператива.
Обязанности председателя ЖСК
Председатель правления строительного кооператива:
- обязан обеспечивать выполнение принятых правлением решений;
- защищать интересы кооператива, заключать сделки и без доверенности действовать от имени всех членов кооператива;
- имеет другие полномочия, которые не входят в обязанности общего собрания членов ЖСК или его правления.
Суть ревизионной комиссии
Для контроля над хозяйственно-расчетной деятельностью кооператива избирается специальная ревизионная комиссия на срок, не превышающий 3-х лет. Число членов, входящих в ее состав, прописано в Уставе кооператива. Участники ревизионной комиссии не могут занимать руководящие должности в ЖСК, а также числиться в других органах управления строительным кооперативом.
Председатель ревизионной комиссии избирается ее членами из имеющегося состава. В обязанности ревизоров входят:
- ежегодное проведение ревизионных проверок хозяйственно-расчетной деятельности кооператива;
- подготовка заключений о бюджете, целевом использовании денежных средств, годовом отчете и обязательных взносах;
- отчет перед членами общего собрания о своей деятельности.
Ревизоры вправе проводить проверку финансово-расчетной деятельности строительного кооператива в любое время и иметь свободный доступ ко всей внутренней документации ЖСК. Порядок работы и полномочия ревизионной комиссии прописаны в Уставе кооператива.
Членство в ЖСК
Для вступления в члены ЖСК необходимо подать заявление в правление жилищного кооператива. На его рассмотрение отводится один календарный месяц. Решение принимается на общем собрании участников и фиксируется в соответствующем документе (протоколе). Статус члена ЖСК приобретается после уплаты вступительного взноса. Член ЖСК может подтвердить свое участие в жилищном кооперативе справкой (выпиской), которая выдается согласно его заявлению.
Механизм строительства жилья с помощью ЖСК
После утверждения Устава на общем собрании членов ЖСК жилищно-строительный кооператив должен пройти обязательную государственную регистрацию для приобретения статуса юридического лица. Далее строительство по схеме ЖСК происходит поэтапно:
Возможные риски, связанные с участием в ЖСК
Становясь членом ЖСК, человек может столкнуться с определенными рисками:
- Главным риском является то, что основная цель создания жилищного кооператива по каким-либо причинам может быть не достигнута (отказ в выдаче разрешительной документации, финансовые трудности и другие).
- Инфляция и удорожание строительных материалов и работ.
- Риск срыва сроков сдачи дома в эксплуатацию. Причем ЖСК перед своими членами нести ответственность за это не будет.
- Застройщики или инвесторы не дают гарантии по поводу предоставленного жилья.
- Контроль за расходом средств и хозяйственной деятельностью осуществляет ревизионная комиссия, которая избирается на общем собрании. Государственный специализированный орган отсутствует.
- Распределение квартир между членами ЖСК происходит на общем собрании и от желаний самого участника кооператива не зависит.
- Застройщики Москвы, например, формируют окончательную стоимость квартиры с учетом затрат на рекламу, содержание персонала и других выплат. За все это приходится платить покупателю. Кроме всего вышесказанного, гражданин не может контролировать расход денежных средств на постройку жилья и сам ход строительства.
Преимущества вступления в ЖСК
1. Считается, что строительство жилых домов через систему ЖСК - это значительная экономия денежных средств. По статистике, благодаря организации жилищного кооператива, можно сэкономить порядка 50% на приобретении жилья.
2. Строительные кооперативы имеют полную прозрачность привлечения и траты денежных средств. К тому же финансировать строительство можно поэтапно, а рассрочка может быть дана не только на период возведения дома, но и на время после окончания строительства.
ЖСК в современном мире
На сегодняшний день добровольное объединение единомышленников с целью возведения жилых зданий встречается крайне редко. Несмотря на то что законодательство не препятствует созданию ЖСК, строительство многоэтажных домов по такой схеме пользуется популярностью в большей степени среди крупных предприятий, которые заинтересованы в обеспечении квартирами своих сотрудников.
Таким образом, организовывать жилищный кооператив есть смысл работникам организаций, имеющим соответствующую поддержку руководства. При этом они могут сэкономить на разнице между рыночной ценой и себестоимостью жилья, которую забирает застройщик.
В случае приобретения квартир по механизму ЖСК граждане в большей степени защищены от различных непредвиденных ситуаций. Если застройщик объявил о своем банкротстве, пайщики вправе самостоятельно заниматься возведением здания.
Совсем недавно число строительных организаций, работающих по принципу ЖСК, не превышало 15%. На данный момент треть жилья на российском рынке реализуется по данной схеме.
На что стоит обратить внимание при покупке квартир по ЖСК
По статистике одним из главных факторов, которые влияют на выбор жилья, является не форма договора, не наличие инфраструктуры по соседству с домом, а репутация застройщика, его опыт возведения многоквартирных домов, условия оплаты квартиры.
Однако если физическое лицо решило вступить в ЖСК, нужно обратить внимание на несколько важных моментов:
- Проверить инвестиционный договор между строительной компанией и ЖСК. Лучше, если кооператив сам выступает в роли застройщика. В таком случае ЖСК несет полную ответственность за строительство многоэтажных домов.
- Изучить остальные правоустанавливающие документы: разрешение на строительство, договор аренды участка или право собственности на землю.
- Ознакомиться с Уставом ЖСК. Особое внимание следует обратить на условия вступления и выхода из кооператива. А также на порядок выплаты взносов и получения квартиры.
Если все вышеперечисленные документы понятны и прозрачны, можно смело заключать договор с кооперативом.
Жилищные кооперативы известны еще с советских времен, однако с тех пор изменились условия вступления и участия в них. Несмотря на то, что в современном мире кооперативы встречаются достаточно редко, они еще имеют место быть, и интересуют потенциальных покупателей новостроек.
Жилищный кооператив тогда и сейчас
С точки зрения законодательства, жилищно-строительный кооператив (ЖСК) - это добровольное объединение, в которое вступают физические лица для совместного строительства или приобретения жилья. Однако на практике, поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», они сегодня играют другую роль, нежели их прототипы из советской эпохи. Тогда строительные кооперативы частично финансировались государством или предприятием, поэтому были реальным инструментом обеспечения населения жильем. Разумеется, в наши дни ни одно добровольное объединение пайщиков не располагает достаточным количеством денег для строительства многоквартирного дома. Поэтому жилищно-строительные кооперативы чаще всего создаются самими девелоперами в качестве одной из законных схем привлечения денег граждан на строительство дома.
Сегодня ЖСК должен единовременно соответствовать двум главным критериям для возможности привлечения денежных средств:
Во-первых, иметь статус застройщика (для этого необходимо получить разрешение на строительство);
Во-вторых, иметь земельный участок, на котором позволено осуществлять строительство.
До внесения изменений в закон о жилищно-строительных кооперативах в середине 2016 года, ужесточающих степень контроля за деятельностью ЖСК, часто девелоперами использовалась схема заключения инвестиционного контракта между собственником земельного участка и кооперативом, осуществляющим строительство. В настоящее время подобный договор является незаконным, поскольку в таком случае земельный участок не принадлежит жилищному кооперативу, и, соответственно, обязанности ЖСК перед членами по строительству дома оказываются ничем не обеспечены.
Актуальное законодательство в области ЖСК содержит обязательное требование вести в открытом доступе реестр членов с указанием размера паевого взноса и подлежащего передаче по окончании строительства дома конкретного жилого помещения.
В общем виде схема участия в ЖСК на текущий момент выглядит следующим образом: застройщик создает жилищно-строительный кооператив, в который привлекаются потенциальные покупатели квартир в жилом комплексе. Покупатели подписывают с кооперативом договор участия и становятся его пайщиками. ЖСК, в свою очередь, заключает инвестиционный контракт с девелопером и направляет собранные средства пайщиков на строительство жилья. Несмотря на кажущуюся простоту схемы, существует много подводных камней, которые могут сыграть как в пользу покупателя, так и против него. Далее они будут рассмотрены более подробно.
Подводные камни жилищного кооператива
Пожалуй, главная особенность покупки квартиры через ЖСК - это отсутствие договора долевого участия (ДДУ). Все условия приобретения регулируются договором участия в жилищном кооперативе, а также уставом этой организации.
Не трудно догадаться, что все основополагающие документы (устав и типовой договор участия) написаны в интересах застройщика, так как именно он создает ЖСК. Это означает, что в случае возникновения споров, в более выигрышном положении выступит застройщик, стоящий за созданным кооперативом.
В частности, ЖСК не обязан фиксировать конечную стоимость квартиры, и по решению собрания итоговая цена может быть повышена, причем неоднократно, предупреждает Мария Литинецкая. В этом случае жилищно-строительный кооператив вправе требовать от пайщиков дополнительных взносов по уже оплаченным договорам. Также он не несет ответственности за сроки реализации проекта, если они не прописаны в уставе или договоре участия. Поэтому нельзя предъявить неустойку в случае нарушения сроков строительства. Порядок возврата средств оговаривается в уставных документах, поэтому в случае финансовых проблем у кооператива, получить свои деньги назад проблематично. Наконец, сам договор с ЖСК не обязательно подлежит государственной регистрации, что может привести к «двойным продажам» квартир в новостройке. Потому что покупателю трудно проверить, не заключен ли с другим лицом договор на ту же квартиру.
Существуют и другие риски для участника ЖСК, связанные не с оформлением отношений, а с самим правовым статусом кооператива и пайщика. Так, с точки зрения закона, член жилищно-строительного кооператива не является потребителем услуг, а значит, не защищен соответствующим Законом о защите прав потребителя. Это лишает члена ЖСК возможности требовать от кооператива надлежащего исполнения своих обязательств, прежде всего - качества строительства. Кроме того, кооператив не обязан устранять выявленные недочеты и дефекты строительства.
Наконец, еще одним существенным минусом покупки через ЖСК является отсутствие ипотечного кредитования с государственной поддержкой. Банки в целом неохотно предоставляют кредиты на покупку жилья через жилищный кооператив, поскольку, на их взгляд, отсутствие государственной регистрации правоотношений, связанных с приобретением квартиры по такой схеме, является менее надежным инструментом, чем зарегистрированный договор участия в долевом строительстве.
Несмотря на большое количество недостатков, есть у ЖСК и свои плюсы. Так, участие в жилищно-строительном кооперативе позволяет получить рассрочку на длительный срок. Например, в «Эталон Сити» предлагается рассрочка до 2023 года, отмечает Баранкова Наталья, юрист компании АО «Пересвет-Инвест». При реализации квартир путем заключения ДДУ рассрочка предоставляется, как правило, до конца строительства. После ввода дома в эксплуатацию и регистрации права собственности участник долевого строительства становится собственником квартиры.
Кроме того, после окончания строительства право на управление домом автоматически переходит к членам ЖСК, которые могут преобразовать кооператив в ТСЖ - товарищество собственников жилья. Таким образом, покупатели сами могут выбрать управляющую компанию (УК), тогда как при ДДУ подбор УК для завершенного дома остается прерогативной девелопера.
Еще одним плюсом для члена ЖСК, рассказывает Рената Беляева, руководитель юридического департамента семейства компаний KASKAD Family, является то, что при наличии желания покупатель может непосредственно участвовать в жизни кооператива и быть в курсе его финансовой деятельности. Это возможно потому, что высшим органом управления является общее собрание членов жилищно-строительного кооператива, и это дает ему право контролировать исполнение положений устава и действовать в интересах членов ЖСК.
И, наверное, самым большим преимуществом приобретения квартиры в жилищном кооперативе является привлекательная цена. Застройщик не обязан нести расходы по страхованию гражданской ответственности, как в случае продаж через заключение договоров участия в долевом строительстве, которые увеличивают цену объекта.
Рената Беляева также обращает внимание потенциальных покупателей на то, что в настоящее время законодательство о правоотношениях с ЖСК существенно ужесточилось. Были введены обязанности кооператива по раскрытию информации перед членами ЖСК и контролирующими органами в области строительства. Введены штрафы за нарушение законодательства о привлечении денежных средств граждан с отступлениями от требований законодательства в административном порядке в размере от 500 тыс. до 1 млн. рублей, введена уголовная ответственность лиц, виновных в привлечении денежных средств граждан в обход закона в крупном и особо крупном размере. Все изменения призваны минимизировать риски «двойных продаж» и тем самым сократить число обманутых застройщиками граждан.
Есть ли будущее у ЖСК?
Сегодня на рынке новостроек подавляющее большинство объектов продается посредством заключения ДУДС (договора участия в долевом строительстве) и договора уступки права требования к нему. ДУДС дает максимальную защиту покупателям в рамках 214-ФЗ (проходит регистрацию в Росреестре, в договоре четко прописаны все условия покупки недвижимости, предусмотрены механизмы получения компенсации за неисполнение условий). На данный момент ДДУ является самым надежным на строительном рынке.
Как уже было сказано, покупка через ЖСК - весьма рискованная схема. Это понимают не только клиенты, но и сами девелоперы, поэтому ЖСК не получили широкого распространения - их доля на столичном рынке, например, не превышает 9% от общего объема предложения.
Как правило, ЖСК используются девелопером в качестве временной схемы привлечения средств клиентов в отсутствие необходимой разрешительной документации, в частности, оформленных прав собственности или аренды на земельный участок, а также опубликованной проектной декларации. После получения необходимых бумаг девелоперы обычно перезаключают с участниками ЖСК договоры долевого участия.
Мария Литинецкая полагает, в обозримом будущем данная схема не будет пользоваться популярностью, пока есть существенно более безопасный путь участия в долевом строительстве - ДДУ. Использование застройщиками ЖСК и дальше будет иметь эпизодический характер.
Таким образом, при реальной возможности приобрести квартиру в жилищном кооперативе, необходимо взвесить все плюсы и минусы и решить подходит ли данный способ именно Вам.
Специально для портала "Все Новостройки.ру"
Сами люди или юридические лица по собственному желанию чтобы объединить свои денежные ресурсы. Обычно так делают чтобы в будущем заняться строительством, капитальным ремонтом или содержанием дома.
Таким образом, кооператив призван удовлетворить потребность человека в жилой площади. Ещё он может осуществлять управление жилыми и нежилыми площадями в доме типа.
Сами по себе ЖСК также выступают в роли юридических лиц и обязаны проходить установленную процедуру регистрации в соответствии со статьёй 114 ЖК РФ .
Поняв, что это такое, переходим к правовым вопросам.
Правовое положение жилищно строительного кооператива
Как уже говорилось выше в статье 110 ЖК РФ чётко сказано, что ЖСК является добровольным объединением граждан России или лиц юридического типа. Члены такого сообщества ставят перед собой чёткую цель удовлетворить потребности людей, которые нуждаются в жилой площади. Ещё осуществлять управление МКД.
Если вспомнить действующее законодательство, которое регламентирует градостроительную деятельность, то можно убедиться в том, что подобные сообщества всегда действуют как застройщики и берут на себя обязанность обеспечить должное строительство или полный ремонт дома, который находится на участке земли, находящемся во владении ЖСК.
Виды жилищных кооперативов и отличительные признаки
Жилищный кодекс предусматривает два вида кооперативов такого типа это ЖСК и ЖНК. Каждый имеет свои особенности.
Как уже неоднократно говорилось выше ЖСК ставит перед собой цель обеспечить жилой площадью всех своих членов и достижение её напрямую зависит от степени паевого участия каждого . Это сообщество будет существовать ровно до того момента как дом будет полностью достроен и сдан в эксплуатацию.
Далее, он может продолжить своё существование только в виде товарищества, которое будет заниматься контролем и осуществлением всей деятельности жилищно — коммунального характера. Для организации подобного не нужен уставной капитал. Более того, член такого кооператива вовсе не обязуется принимать непосредственное участие в его деятельности и строить здание собственными силами.
Общая сумма так называемого паевого взноса зависит от потребностей сообщества. Они определяются сметами на строительные материалы, расходы на оплату труда строителей, а также прочие расходы. Переплаты по жилью сведены к минимуму за счёт отсутствия процентов заёмного типа. Таким образом, переплаты касаются только обеспечения исправной работы кооператива во время производства строительных работ.
Минимальное количество участников может быть всего пять человек поэтому сравнительно малая группа граждан может создать такое объединение и выбрать объект, который в будущем подвергнется застройке.
является относительно новым явлением.
Риски строительного типа здесь полностью отсутствуют, так как схемой предусмотрена покупка уже готовой жилой площади. При вступлении в подобное сообщество производиться единовременный вступительный взнос. Далее, с участника взимается ежемесячный паевой взнос.
После того как членский взнос произведён сумма, которая от него осталась предоставляться участнику ЖНК в виде своего рода кредита под небольшой процент от 2 до 6 % годовых. Деятельность такого сообщества никогда не утаивается от людей, которые являются его членами. Таким образом, у человека в таком сообществе всегда есть право выбора.
Разные схемы, которые подразумевает тёмную сторону денежного оборота тут не проходят ни под каким предлогом. Этот кооператив может выбрать для себя практически любую недвижимость. такое объединение невозможно, даже если его членом будет всего один человек.
Отличия ЖСК от других форм управления МКД
Каждая форма управления имеет свои положительные и отрицательные стороны, а также особенности. Например:
- Жилищный кооператив и жилищно строительный кооператив — это почти одно и то же. . Правила вступления, структура управления, членские взносы и т.д. полностью идентичны ЖСК. Единственным отличием является то, что такой кооператив создаётся ни когда дом находиться на стадии строительства, а когда он уже построен и его нужно приводить в порядок. Это сообщество призвано осуществлять управленческие функции, и таким образом, улучшать условия жизни граждан, которые проживают в данном многоквартирном доме.
- Чем ЖСК отличается от ТСЖ? ТСЖ в отличие от ЖСК тоже не занимается строительством многоквартирных домов сфера его деятельности схожа с ЖК
. Обычно такое сообщество образуют собственники жилья, в роли которого могут выступать квартиры или частные дома на соседних участках (см. о том, ). Оно организуется с целью осуществления совместного управления или ведения слаженной деятельности хозяйственного типа в многоквартирном доме или на земле, принадлежащей членам товарищества.В рамках этого может осуществляться эксплуатация общего имущества, постройка дополнительных строений или объектов, которые будут выступать общим имуществом для всех людей в ТСЖ. Общее имущество или его объекты могут сдаваться в аренду если так решит .
Создание ровно как и ликвидация такого сообщества регламентируется Гражданским кодексом, а так Федеральным законом No72 . Но к сожалению, последний потерял свою силу ещё в 2005 году и поэтому сегодня порядок создания и ликвидации ТСЖ регламентирует Жилищный кодекс. Он устанавливает особенную процедуру регистрации товарищества как организации некоммерческого типа.
- Управляющая компания или УК . В отличие от других эта форма управления является коммерческой организацией. Она занимается управлением вверенным ей имуществом других физических или юридических лиц. Собственность жильцов, которые доверяют такой организации доверяется посредством специального договора управленческого типа (об органах правления читайте ). Когда жильцы решают воспользоваться услугами УК и заключают вышеупомянутый договор, то организация вправе. Распоряжаться всеми активами фонда, созданного благодаря коллективным инвестициям. Деньгами, которые были накоплены пенсионным способом. Накопленными деньгами, которые были собраны для обеспечения жильём граждан проходящих военную службу. Ипотечным покрытием и т.д.
А про отличия от ДДУ подробно изложено . Теперь вы можете сами решить для себя, что лучше.
Более подробно про обязанности написано в другой статье.
Заключение
Если вспомнить всё то, что было упомянуто выше, то можно понять, что в создании ЖСК есть смысл. Ведь только объединившись, люди во все времена достигали желаемого. Сегодня ведь от улучшения условий проживания не откажется ни один гражданин России. Сегодня чтобы жить с комфортом людям нужно прикладывать свои силы. Для этого и создаются жилищно — строительные кооперативы и другие формы управления ТСЖ.