Удержание имущества арендатора как залога. Законные основания для удержания имущества должника. Публикации по арбитражной практике Мугина А.С

• Подлежат ли исполнению банком обязательства должника-владельца счета по требованиям кредиторов 1-3 очереди?
• Руководитель ООО был осужден по ст. 173.1. УК РФ. Какие последствия для сделок, заключенных данным руководителем?
• Какие особенности приема на работу по совместительству иностранца, с патентом на работу по конкретной профессии?
• Необходимо ли в учреждении утверждать положение о пропускном режиме?
• Вправе ли ГБУ для оказания госуслуг закупать другие услуги, если их использование не предусмотрено техрегламентом?

Вопрос

Договор аренды помещения содержит следующее условие: В целях надлежащего исполнения Арендатором обязательств по оплате любых платежей, причитающихся Арендодателю по Договору, при отсутствии или недостаточности денежных средств обеспечительного платежа, Арендодатель вправе, согласно статьям 329 и 359 ГК РФ, осуществить удержание любого имущества Арендатора, находящегося в Помещении. Вопрос. Соответствует ли это условие положениям ст. 359 ГК РФ.

Ответ

Да, соответствует.

Удержание возможно только в том случае, если об этом стороны договорились заранее, либо имущество попало к арендодателю законным способом (брошенное имуществе после расторжения договора или съезда арендатора). В Вашем случае стороны заранее согласовали такие действия.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» .

«Арендодатель законно владеет спорным имуществом:

а) имущество поступило во владение арендодателя после того, как арендатор утратил право на помещение (постановление АС Московского округа от 12.08.2014 по делу № А40-154103/13-105-1401);

б) арендодатель не совершал противоправных действий, направленных на захват вещи (п. 14 Информационного письма № 66).*

Совокупности указанных общих и специальных условий достаточно для признания удержания имущества арендатора законным. В частности, судебная практика отмечает, что уведомление арендатора об удержании имущества совсем не обязательно для законности удержания, если иное не предусмотрено договором (постановление ФАС Московского округа от 16.07.2014 по делу № А41-12383/13)».

Ограничение доступа арендатора в помещение не влечет право арендодателя удерживать его имущество

Из специальных условий законности удержания по прекращении договора аренды следует неминуемый вывод: удержание имущества арендатора в рамках действующего договора аренды неправомерно, поскольку арендатор не утратил права пользования помещением, и имущество не поступило в законное владение арендодателя (п. 14 Информационного письма № 66, постановление ФАС Московского округа от 16.12.2013 № А40-145241/2012). Этот вывод правомерен в том случае, если договор аренды специально не предусматривает право на удержание.*

В противном случае удержание признается правомерным, если арендодатель выполнил соответствующие условия договора (постановления ФАС Уральского округа от 27.04.2010 по делу № А60-25828/2009-С12, Дальневосточного округа от 25.06.2013 по делу № А04-5921/2012).

Логика здесь следующая. Если арендодатель удерживает имущество и одновременно ограничивает доступ арендатора в помещение по правилу о встречном исполнении обязательств (п. 2 ст. 328 ГК РФ), налицо первое специальное условие правомерности удержания — законность владения:

а) имущество поступило во владение арендодателя после приостановления возможности арендатора пользоваться помещением;

б) действия арендодателя предусмотрены договором, а потому правомерны и не могут рассматриваться как направленные на захват вещи. Представляется, что шанс доказать неправомерность такого удержания у арендатора остается. Ведь в данном случае не соблюдается такое специальное условие удержания, как добровольное оставление арендатором имущества в арендованном помещении.

Если же арендодатель удерживает имущество без ограничения доступа арендатора в помещение, не соблюдается также и условие о законности владения. В результате правомерность такого удержания становится крайне хрупкой конструкцией.

Судебная практика говорит о том, что удержание имущества не равно ограничению доступа к помещению (постановление ФАС Московского округа от 27.01.2014 по делу № А40-13159/13-85-123). Поэтому даже если арендодатель в соответствии с договором ограничивает доступ арендатора в помещение, это не говорит о его праве удерживать имущество арендатора, если тот явным образом изъявляет волю на возврат этого имущества в свое владение (постановление ФАС Московского округа от 16.12.2013 по делу № А40-145241/12-54-911).

С ситуацией, когда арендаторы оказываются не в состоянии оплатить аренду, знаком практически каждый арендодатель. В кризис таких ситуаций становится еще больше, причем многие из них связаны с прекращением деятельности арендатора. Рассмотрим данную ситуацию с практической точки зрения и постараемся дать несколько советов, позволяющих снизить риски для ­арендодателя от обращения оставленного арендатором имущества в свою пользу.

Возникающие по поводу оставленного арендатором имущества правоотношения можно рассматривать с нескольких позиций. В том случае, если у арендатора остались неисполненные обязательства, мы можем говорить о возможности удержания имущества (§ 4 гл. 23 ГК РФ). Вещи арендатора, оставленные в арендованном помещении, могут рассматриваться как брошенные (ст. 226 ГК РФ). Кроме того, действия арендодателя с имуществом арендатора можно квалифицировать и с точки зрения действия в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ). Разберем ­каждое из этих оснований подробно.

Арендатор прекратил платить за аренду

Разберем типичную для наших дней ситуацию, когда арендатор прекращает платить за аренду. На первом этапе стороны попытаются решить данный вопрос в ходе переговоров, возможно, арендатору будет предоставлена отсрочка или рассрочка по платежу, сделана временная скидка. Если ситуация не выправится, арендодатель будет стремиться прекратить данный договор. Как правило, для такого случая арендодатели предусматривают возможность односторонкнего отказа от своих обязательств, вытекающих из договора аренды, при длительных либо ­многократных нарушениях срока выплаты арендной платы.

Если же такая возможность арендодателем не предусмотрена, он оказывается в достаточно сложном положении, поскольку любые его действия в отношении помещения в данном случае будут нарушать законодательство, которое защищает интересы арендатора даже против собственника, передавшего ему имущество в аренду. Фактически у арендодателя в этой ситуации остается только два пути - обращаться в суд с требованием о расторжении договора аренды либо ждать окончания его срока. Причем в отношении краткосрочных договоров, с учетом времени, необходимого на судебные разбирательства, ожидание может стать более предпочтительным вариантом. По крайней мере, можно ­будет ­сэкономить на судебных расходах.

В соответствии с действующим законодательством возврат арендованного имущества предусматривается в том же состоянии, за исключением нормального износа, в котором оно было получено. В отношении недвижимого имущества это подразумевает, как правило, возврат помещений свободными от имущества арендатора. При досрочных расторжениях договоров ситуации, когда помещения арендаторами возвращаются не надлежащим образом, встречаются довольно часто. То есть арендатор отказывается подписывать акт приема-передачи и своевременно не освобождает помещение от своего имущества. В этом случае нарушителем договорных условий выступает уже он. Поскольку с правовой точки зрения право владения и пользования уже вернулось к арендодателю, он вправе фактически вступить во владение собственным имуществом. В большинстве случаев у арендодателя есть второй комплект ключей. То есть с технической точки зрения доступ в помещение трудности не вызывает. С точки зрения надлежащей фиксации своих действий мы рекомендуем проводить вскрытие помещения комиссией с обязательным составлением соответствующего акта. В акте кроме всего прочего фиксируется факт отсутствия либо наличия в помещении имущества бывшего арендатора. После обнаружения данного имущества необходимо создать инвентаризационную комиссию, которая определит, сколько и чего было оставлено. Все это необходимо для принятия решения, что делать с данным имуществом дальше. Как мы уже отметили выше, в зависимости от фактических обстоятельств арендодатель определяет, вправе ли он удерживать имущество арендатора до момента исполнения им обязательств, должен ли расценивать имущество как брошенное либо в интересах арендатора может реализовать имущество для погашения обязательств по договору аренды или передать имущество на хранение третьим лицам.

Удерживаем имущество

В соответствии со ст. 359 ГК РФ при неисполнении должником в срок требования об оплате арендодатель вправе удерживать вещи до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. Таким образом, право на удержание можно разделить на общегражданское и специальное (предпринимательское). Общегражданское - право удерживать неоплаченную вещь. Например, химчистка вправе не возвращать клиенту принадлежащее ему пальто до момента оплаты услуг, указанных в договоре. Специальное (предпринимательское) право удержания более широкое. Так, если между арендатором и арендодателем кроме договора аренды заключен еще и договор поставки, арендодатель вправе удержать товар, подлежащий передаче арендатору, до момента оплаты аренды.

Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что, после того как эта вещь поступила в его владение, права на нее приобретены третьим лицом. То есть продажа всего оставшегося в офисе имущества в данном случае не может помочь арендатору вызволить ­принадлежащее ему имущество.

Для законного удержания необходимо исполнение трех условий:

1. имущество должно оказаться у кредитора (в нашем случае это арендодатель) на законных основаниях;
2. у должника (в нашем случае это арендатор) должны быть просроченные договорные обязательства перед кредитором;
3. имущество на момент начала удержания должно принадлежать арендатору.

Арендатор, не реализовав свое право на вывоз принадлежащих ему вещей в пределах срока договора, бездействием выразил свою волю. Поэтому можно говорить о том, что переход вещей от одного лица к другому в данном случае происходит без нарушения действующего законодательства. Однако для этого должны соблюдаться два условия. Во-первых, договор аренды должен быть уже прекращен (по истечении срока или расторгнут), во-вторых, арендодатель не должен был чинить препятствия к вывозу имущества во время действия договора. В противном случае действия арендодателя будут признаны неправомерными. Неправомерность же удержания автоматически влечет за собой необходимость возмещения убытков. Это подтверждает и судебная практика (например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.10.2012 по делу № А74-3263/2011).

Отметим, что недобросовестный арендатор может в данной ситуации пойти на злоупотребление, например, заключив задним числом договор аренды или ответственного хранения на оставленное в арендованном помещении имущество.

Удержание по своей природе является защитной мерой, к которой прибегает арендодатель, чтобы снизить риски неисполнения обязательств со стороны должника и обезопасить себя от возможных убытков, связанных с ненадлежащим исполнением обязательств. Сроки, в течение которых арендодатель может удерживать имущество должника, законом не определены. Однако коммерсант-арендодатель должен понимать, что удержание - достаточно своеобразный и далекий от идеала способ получить от арендатора надлежащее исполнение обязательств. Прежде всего проблема в том, что удерживать имеет смысл только то, что представляет интерес для арендатора. Если стоимость имущества заведомо ниже размера долга либо имущество хотя и сопоставимо по стоимости с размерами долга, но обладает низкой ликвидностью и не является жизненно необходимым для дальнейшей деятельности, у арендатора нет экономического интереса для его выкупа. А следовательно, арендодатель рискует получить на руки имущество, требующее расходов на его содержание, и судебный процесс против арендатора с неясным в отношении ­итогового взыскания результатом.

Передаем на хранение третьим лицам

Удерживаемое имущество, как правило, хранится у арендодателя, хотя действующее законодательство не запрещает передать его на ответственное хранение третьим лицам. Причем на практике сам факт хранения не исключает возможности использования имущества по его прямому назначению. В совокупности с отсутствием временных границ удержания это может привести к тому, что имущество будет находиться в фактическом владении неопределенно долгий срок. Более того, даже если арендатор вспомнит о данном имуществе впоследствии, взыскать какие-либо убытки он вряд ли сможет. Такой позиции придерживаются и судьи (например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 10.06.2013 № Ф03-2102/2013 по делу № А73-11952/2012).

Продаем

Точнее, пытаемся продать. Поскольку в этом случае сталкиваемся с базовой проблемой удержания. Эта проблема, на наш взгляд, кроется в громоздком, сложном и достаточно дорогом способе возмещения убытков за счет удерживаемого имущества. В соответствии со ст. 360 ГК РФ требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом. Обращение взыскания на заложенное имущество - достаточно трудоемкий процесс. Он возможен в судебном и внесудебном порядке. Однако удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается только на основании соглашения залогодателя с залогодержателем. Такое соглашение может быть заключено отдельно либо включено в договор залога. Заключение соглашения подразумевает определение предмета соглашения, то есть перечня имущества, на которое обращается внесудебное взыскание. Поэтому возможность включения в договор аренды соглашения о внесудебном обращении взыскания на удерживаемое имущество является спорной. По сути это означает, что на практике без согласия арендатора арендодатель, удерживающий имущество, не имеет оперативной возможности ни обратить его в свою пользу, ни продать третьим лицами. Для этого необходимо соблюдение довольно громоздкой процедуры, состоящей из двух этапов. Во-первых, обращение в суд, во-вторых, организация продажи с публичных торгов. Все это требует времени и дополнительных финансовых затрат. Кроме того, если арендатор начнет оказывать активное противодействие, то есть участвовать в судебных заседаниях, оспаривать оценку и использовать иные права, предоставленные ему действующим законодательством, процесс может значительно затянуться. Однако даже если это не происходит, и собственник никак не проявляет интерес к судьбе удерживаемого имущества, в наиболее распространенных случаях (когда в помещении остается офисная мебель или остатки неликвидных товаров) данная процедура элементарно нерентабельна. В результате процессуальные затраты будут больше той суммы, которую можно получить от реализации ­имущества арендатора.

В отношении удержания можно сделать основной вывод: удержание вещи арендатора правоприменительной практикой сводится лишь к стимуляции должника, побуждению его к выкупу своей вещи у кредитора. Для этого должен иметься экономический интерес должника в ­обладании именно этой вещью, в противном случае удержание теряет смысл.

Брошенные вещи

Удержание вещей, которое мы рассмотрели выше, с позиции арендодателя - не самый оптимальный вариант действий. Данный способ эффективен, если арендатор активно идет на контакт и заинтересован как в выполнении своих обязательств, так и в судьбе удерживаемого имущества. А если этого нет? Возможно, тогда более эффективной политикой будет признание оставленных в помещении вещей брошенными? На первый взгляд, так и есть. С одной стороны, в большинстве случаев стоимость оставшегося в помещении имущества не так уж велика, то есть в суд идти не требуется. Вместе с тем и полезность его для арендодателя весьма сомнительна. Кроме того, «брошенность» подразумевает полный отказ арендатора от оставленных вещей. Это может быть выражено в отсутствии реакции на неоднократные запросы и письма, а может быть и прямо написано в ответе арендатора. Во всех случаях, если арендатор проявит свою заинтересованность, результат может быть только один - имущество надо будет вернуть. В частности, такая позиция отражена и в постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2010 по делу № А46-1314/2010. Таким образом, обращение оставленного арендатором в собственность арендодателя имущества как брошенного имеет определенные сложности. Прежде всего, в определении статуса вещей. На наш взгляд, снять часть вопросов можно, включив в договор ­соответствующее положение, как показано в Примере 1.

Пример 1

Свернуть Показать

«6.17. Арендодатель вправе рассматривать оставленное в помещении после истечения срока аренды имущество Арендатора как брошенное, если Арендатор ­своевременно не сообщит о наличии своего интереса к этому имуществу».

Действия в чужом интересе

Данное правовое обоснование действий арендодателя с находящимся в арендованном помещении имуществом арендатора с точки зрения правовой логики имеет определенные пробелы. Арендодатель не является представителем, не выполняет поручение, не заключал с арендатором ни договора комиссии, ни агентского договора. Действия арендодателя с оставленным имуществом арендатора при определенных обстоятельствах могут быть отнесены к действиям в чужом интересе без поручения. Однако в этом случае имеется ряд особенностей, часть из которых отсутствует в рассматриваемой нами правовой конструкции. Так, в данном случае предполагается наличие законных интересов у лица, в пользу которого совершаются действия. Однако арендодатель действует в условиях неопределенности. При «пропавшем» арендаторе арендодатель не может однозначно определить ни его намерения, ни наличие у него какого-либо интереса в отношении оставленного в помещении имущества, ни действительных, ни вероятных его намерений. Можно только предполагать, что арендатор как собственник имеет интерес к ­сохранению своего ­имущества.

Данную неопределенность стороны могут частично снять, включив в договор аренды соответствующее согласованное условие. Его можно сформулировать так, как показано в Примере 2.

Пример 2

Свернуть Показать

«5.2.9. В отношении любых товаров или иного имущества Арендатора и / или любых отделимых улучшений, которые не вывозятся Арендатором по истечении Срока Аренды и в нарушение п. 5.2.8 настоящего Договора, - Арендодатель вправе удалить их из помещения и хранить самостоятельно либо передать третьим лицам.

Все расходы, понесенные Арендодателем в ходе такого удаления и хранения, подлежат возмещению Арендатором».

Основной проблемой в данном случае, как и с удержанием, является предположение о наличии интереса арендатора к оставленному им имуществу. Если такого интереса нет, то результат будет такой же, как и при удержании имущества - дополнительные расходы арендодателя без внятных перспектив их возмещения.

Для минимизации рисков в этом случае можно предусмотреть в договоре вариант с реализацией оставленного имущества. При этом в случае наличия задолженности арендатора арендодатель удерживает денежные средства в счет погашения обязательств из полученных средств. ­Оставшаяся часть передается арендатору.

Как лучше поступить?

У многих коммерсантов-арендодателей возникает вопрос: «Как же лучше поступить, если арендатор пропал и бросил свое имущество?». Данный вопрос приходится слышать достаточно часто. Итак, опираясь на сложившуюся практику, мы можем рекомендовать арендодателю включать в договоры положения, определяющие оставленное арендатором имущество как брошенное. В частности, предусмотрев в договоре аренды положение, которое приведено в Примере 3.

Пример 3

Свернуть Показать

«6.17. Арендатор обязан в сроки, определенные настоящим договором, вывезти принадлежащее ему имущество. Все имущество, оставленное Арендатором в помещении, после истечения срока для его вывоза считается брошенным Арендатором, если он заблаговременно не сообщил Арендодателю о наличии собственного интереса в данном имуществе. Арендодатель вправе, руководствуясь нормами ­действующего законодательства, определить судьбу имущества, брошенного ­Арендатором».

В случаях с пропавшими арендаторами именно данное положение поможет избежать большей части вопросов, которые возникают в ­подобных ситуациях.

Основания удержания

Удержание имущества должника является одним из способов обеспечения его обязательств перед контрагентом - кредитором. Кредитор вправе удерживать находящееся у него имущество, которое должно быть передано должнику (или третьему лицу по указанию должника), если должник:

• не оплатил это имущество;

• не возместил кредитору расходы (убытки) по другим своим обязательствам, не связанным с удерживаемым имуществом. Примером может служить удержание арендодателем имущества арендатора для обеспечения обязательств арендатора по перечислению арендной платы.

На практике удержание имущества как способ обеспечения обязательств должника наиболее характерно в отношениях между сторонами договоров хранения (ст. 886 ГК РФ), подряда (ст. 702 ГК РФ), перевозки (ст. 784 ГК РФ), а также посреднических договоров (ст. 990, 971, 1005 ГК РФ).

Предмет удержания

Предметом удержания может быть имущество, которое находится у кредитора, но по какому-либо вещному праву (собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления) принадлежит (или должно быть передано) должнику. То есть чужое для кредитора имущество (ст. 359 ГК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 10 октября 2006 г. № 7226/06).

Ограничений по составу и качественным характеристикам имущества, которое может быть предметом удержания, законодательство не содержит (ст. 359, 128 ГК РФ).

С какого момента удерживается имущество

Момент, с которого кредитор вправе удерживать имущество должника, законодательно не определен. Следовательно, этот момент определяется исходя из установленного договором срока исполнения обязательств должника. Как только этот срок истек, кредитор может рассматривать находящееся у него имущество должника как предмет удержания. Удерживать имущество должника кредитор вправе до тех пор, пока обязательство не будет исполнено (погашено иным способом).

Это следует из положений пункта 1 статьи 359 Гражданского кодекса РФ.

Ситуация: нужно ли закреплять в договоре (дополнительном соглашении к нему) право кредитора на удержание имущества должника для обеспечения исполнения его обязательств ?

Нет, не нужно.

В гражданском законодательстве нет положений, обязывающих кредитора и должника заключать какое-либо соглашение (включать соответствующие положения в договор) для применения такого способа обеспечения обязательств, как удержание. Право на удержание возникает непосредственно из закона, поэтому заранее оговаривать его не требуется. Решение об удержании имущества должника в обеспечение исполнения его обязательств кредитор принимает самостоятельно, не имея на то согласия должника (ст. 359 ГК РФ).

Арбитражные суды поддерживают такую точку зрения (см., например, постановления ФАС Поволжского округа от 18 марта 2008 г. № А12-7734/07-С16-5/С34, Московского округа от 12 июля 2004 г. № КГ-А41/5235-04-П). Причем в постановлении ФАС Московского округа от 12 июля 2004 г. № КГ-А41/5235-04-П судьи указали, что право на удержание имущества должника не зависит от того, обращался ли кредитор с требованиями об исполнении обязательства к должнику до применения удержания или нет. Это право может быть реализовано кредитором в любое время при наличии оснований, предусмотренных законом.

Однако отсутствие обязанности письменно закреплять право кредитора на удержание имущества должника не означает, что стороны не могут заранее оговорить этот вопрос. В договоре или в дополнительном соглашении к нему они вправе прописать условия, которые будут ограничивать или даже запрещать возможность применения удержания (ст. 421 ГК РФ). Например, в договор комиссии отдельным пунктом можно включить следующее положение: «Комиссионер не вправе удерживать находящиеся у него вещи, которые подлежат передаче Комитенту либо лицу, указанному Комитентом, для обеспечения требований по настоящему Договору».

Объем требований, которые подлежат удовлетворению за счет удерживаемого имущества, также может быть изменен по соглашению сторон. Это следует из пункта 3 статьи 359 ГК РФ.

В то же время не запрещается отмена ранее установленных ограничений. Например, если возможность удержания вещи в договоре ранее была ограничена (исключена), ее можно восстановить (в согласованных сторонами пределах) путем заключения дополнительного соглашения к договору.

Уведомление должника об удержании

Законодательство не обязывает кредитора сообщать должнику о намерении удержать его имущество до исполнения обязательств (если иное не указано в договоре или соглашении сторон). Однако проведение любых хозяйственных операций должно сопровождаться оформлением первичных документов (ч. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ). Поэтому в договоре или дополнительном соглашении к нему целесообразно предусмотреть, что об удержании имущества кредитор информирует должника. Например, извещением, составленным в произвольной форме .

Удовлетворение требований кредитора

Само по себе удержание имущества не прекращает обязательство должника. При исполнении обязательств, обеспеченных удержанием имущества, кредитор обязан передать это имущество должнику (п. 1 ст. 359 ГК РФ).

Однако, если должник не исполнил свои обязательства в установленный срок, кредитор вправе удовлетворить свои требования за счет удержанного имущества. Причем в том же объеме и в том же порядке, которые предусмотрены для удовлетворения обязательств, обеспеченных залогом (ст. 360 ГК РФ).

В отношении некоторых видов договоров законодательством предусмотрены особенности удовлетворения требований кредитора за счет удержанного имущества должника.

Например, если заказчик уклоняется от принятия результатов работ, выполненных подрядчиком, последний вправе их продать. Сделать это он может по истечении месяца со дня, когда результаты работ должны были быть переданы должнику. Причем о намерении продать удерживаемое имущество подрядчик должен не менее двух раз письменно уведомить заказчика. За счет средств, полученных от реализации удержанного имущества, подрядчик удовлетворяет свои требования, а разницу (если выручка превышает сумму долга) - должен внести на имя заказчика в депозит нотариуса или суда. Такой порядок следует из положений пункта 6 статьи 720 и пункта 1 статьи 327 Гражданского кодекса РФ.

Ситуация: вправе ли арендодатель удерживать имущество арендатора, оставшееся в арендованном помещении после прекращения договора аренды? Арендатор не погасил свою задолженность по арендной плате .

Кредитор вправе удерживать находящееся у него имущество, которое должно быть передано должнику (или третьему лицу по указанию должника), если должник:

• не оплатил это имущество;

• не возместил кредитору расходы (убытки), связанные с этим имуществом (например, расходы на хранение имущества, поддержание его в работоспособном состоянии и т. п.);

• не возместил кредитору расходы (убытки) по другим своим обязательствам, не связанным с удерживаемым имуществом.

Такой порядок предусмотрен пунктом 1 статьи 359 Гражданского кодекса РФ.

Основываясь на этих положениях, в пункте 14 информационного письма от 11 января 2002 г. № 66 ВАС РФ сделал следующий вывод. Если арендатор не исполнил свои обязательства по перечислению арендных платежей, арендодатель вправе удерживать имущество должника для обеспечения своих требований. Однако это возможно, если удерживаемое имущество оказалось во владении арендодателя на законных основаниях, то есть по воле самого арендатора (при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных действий). Законным основанием для поступления имущества во владение арендодателя является его оставление арендатором после истечения срока действия договора аренды (после утраты права пользования помещением).

Данную позицию поддерживает большинство арбитражных судов (см., например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 26 марта 2009 г. № А56-10770/2008, Поволжского округа от 18 марта 2008 г. № А12-7734/07-С16-5/С34 и от 11 октября 2007 г. № А72-3138/2005-25/180, Уральского округа от 8 июня 2007 г. № Ф09-4217/07-С6).

Однако существует и противоположная арбитражная практика. Некоторые суды считают, что удержание имущества арендатора, которое осталось в арендованном помещении по завершении договора аренды, правомерно, только если между арендатором и арендодателем существуют договорные отношения по поводу этого имущества (например, заключен договор хранения). Если таких отношений нет, удержание имущества считается незаконным. А наличие у арендатора задолженности по арендной плате не является правовым основанием для удержания вещи в отсутствие на это воли должника. Такие выводы содержатся в постановлениях ФАС Центрального округа от 12 февраля 2009 г. № Ф10-183/09, Западно-Сибирского округа от 26 апреля 2006 г. № Ф04-1653/2006(21897-А75-39).

Бухучет

В бухучете организации-должника стоимость удерживаемого кредитором имущества расходом не признается. Право собственности на такое имущество остается у должника (ст. 359 ГК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 10 октября 2006 г. № 7226/06), поэтому его удержание не приводит к уменьшению экономических выгод организации (п. 2 и 3 ПБУ 10/99). Для обеспечения полной и достоверной информации о состоянии удерживаемого имущества его стоимость целесообразно отражать на отдельных субсчетах, открытых к соответствующим синтетическим счетам.

Поскольку удержание является способом обеспечения исполнения обязательств по договору, имущество, удержанное кредитором, нужно отразить за балансом в оценке, предусмотренной договором (дополнительным соглашением к нему), по которому должно быть исполнено обязательство. Для этого используйте счет 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные».

При получении извещения кредитора о факте удержания имущества сделайте запись:

Дебет 009
- отражена договорная стоимость имущества, удержанного кредитором в обеспечение исполнения обязательств.

По мере погашения задолженности стоимость удерживаемого имущества, отраженную за балансом, уменьшайте (Инструкция к плану счетов). При исполнении обязательства сделайте запись:

Кредит 009
- списана сумма предоставленного обеспечения.

В бухучете должника операции, связанные с неисполнением обязательств, в обеспечение которых кредитор удерживает его имущество, отражаются в том же порядке, что и аналогичные операции у залогодателя.

ОСНО

Удержание имущества для обеспечения исполнения обязательств должника и возврат этого имущества после надлежащего исполнения обязательств не влияет на расчет налоговой базы по налогу на прибыль. Такие операции не влекут за собой уменьшения (увеличения) экономических выгод должника, следовательно, стоимость удержанного и возвращенного имущества не включается ни в состав расходов, ни в состав доходов. Это следует из положений статей 41, 252 и пункта 49 статьи 270 Налогового кодекса РФ.

Право собственности на удерживаемое имущество должника к кредитору не переходит. Это следует из положений пункта 1 статьи 359 Гражданского кодекса РФ и выводов, которые содержатся в постановлении Президиума ВАС РФ от 10 октября 2006 г. № 7226/06. Таким образом, реализация товаров (работ, услуг, имущественных прав) при удержании имущества должника отсутствует. Следовательно, объект обложения НДС у должника в этом случае не возникает (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Если должник не исполнил свои обязательства в установленный срок, кредитор вправе удовлетворить свои требования за счет удержанного имущества в том же объеме и в том же порядке, которые предусмотрены для удовлетворения обязательств, обеспеченных залогом (ст. 360 ГК РФ). Поэтому в налоговом учете должника доходы и расходы, связанные с неисполнением обязательств, в обеспечение которых кредитор удерживает его имущество, отражаются в том же порядке, что и аналогичные доходы и расходы у залогодателя. Подробнее об этом см. Как оформить и отразить в учете передачу имущества в залог .

При реализации удержанного имущества из-за неисполнения должником своих обязательств он обязан начислить НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Исключением из этого правила является имущество, реализация которого не облагается НДС в соответствии со статьей 149 Налогового кодекса РФ. Налоговую базу по НДС определяйте как рыночную стоимость реализованного имущества без включения налога (п. 2 ст. 154, ст. 105.3 НК РФ).

Пример отражения в бухучете и при налогообложении операций, связанных с удержанием имущества. После исполнения обязательств кредитор вернул должнику удержанное у него имущество

«Альфа» начисляет амортизацию основных средств линейным методом. Месячная сумма амортизации станка в бухгалтерском и налоговом учете составляет 8750 руб.

.

«Альфа» погасила свою задолженность по оплате ремонта 15 октября. На следующий день «Мастер» вернул «Альфе» удержанный станок.

• «Основные средства, удерживаемые кредитором».

Операции, связанные с ремонтом, удержанием и возвратом станка, отражены в бухучете «Альфы» следующим образом.

Дебет 20 Кредит 60

Дебет 19 Кредит 60

Дебет 009

Дебет 20 Кредит 02

Дебет 60 Кредит 51
- 118 000 руб. - перечислена оплата стоимости ремонтных работ подрядчику.

Дебет 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации» Кредит 01 субсчет «Основные средства, удерживаемые кредитором»
- 350 000 руб. - отражена стоимость станка, возвращенная подрядчиком;

Кредит 009
- 300 000 руб. - списана сумма предоставленного обеспечения.

Пример отражения в бухучете и при налогообложении операций, связанных с реализацией предмета удержания. Должник не исполнил свои обязательства по договору, обеспеченному удержанием. Удержанное имущество на основании соглашения сторон продано третьему лицу

3 сентября ООО «Альфа» (заказчик) заключило с ООО «Производственная фирма "Мастер"» (подрядчик) договор на ремонт принадлежащего «Альфе» станка (основное средство) первоначальной стоимостью 350 000 руб. В этот же день станок был передан «Мастеру» на время ремонта по договорной стоимости, равной 300 000 руб.

«Альфа» является плательщиком НДС и рассчитывает налог на прибыль ежемесячно, методом начисления. Амортизация по основным средствам начисляется линейным методом. Срок полезного использования станка составляет 40 месяцев. Месячная сумма амортизации станка в бухгалтерском и налоговом учете составляет 8750 руб. На дату передачи станка в ремонт по нему была начислена амортизация за шесть месяцев в сумме 52 500 руб.

По условиям договора срок выполнения заказа - 11 сентября. В тот же день заказчик должен принять и оплатить выполненные ремонтные работы.

«Мастер» закончил ремонт в установленный срок. 11 сентября стороны подписали акт приемки-передачи выполненных работ. Согласно акту и счету-фактуре, выставленному «Мастером», стоимость ремонтных работ составила 118 000 руб. (в т. ч. НДС - 18 000 руб.).

В установленный срок «Альфа» не исполнила свои обязательства по оплате ремонта. В связи с этим «Мастер» принял решение удержать отремонтированный станок до поступления оплаты. 14 сентября подрядчик уведомил заказчика о принятом решении, направив ему извещение об удержании имущества .

В связи с временной неплатежеспособностью «Альфа» признала требования «Мастера», после чего стороны во внесудебном порядке договорились о продаже удержанного станка третьему лицу.

«Мастер» продал основное средство 15 октября за 244 260 руб. (в т. ч. НДС - 37 260 руб.) (цена реализации соответствует рыночной). После погашения задолженности заказчика «Мастер» перечислил на расчетный счет «Альфы» разницу между выручкой от продажи станка и стоимостью выполненных ремонтных работ.

Для отражения операций по учету движения основных средств бухгалтер «Альфы» открыл к счету 01 «Основные средства» следующие субсчета:

• «Основные средства в эксплуатации»;
• «Основные средства в ремонте»;
• «Основные средства, удерживаемые кредитором»;
• «Выбытие основных средств».

Операции, связанные с удержанием и реализацией станка, отражены в бухучете «Альфы» следующим образом.

Дебет 01 субсчет «Основные средства в ремонте» Кредит 01 субсчет «Основные средства в эксплуатации»
- 350 000 руб. - отражена стоимость станка, переданного на ремонт.

Дебет 20 Кредит 60
- 100 000 руб. - отражена стоимость ремонтных работ;

Дебет 19 Кредит 60
- 18 000 руб. - отражена сумма НДС, предъявленная подрядчиком;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19
- 18 000 руб. - принят к вычету НДС со стоимости ремонтных работ (на основании акта приемки-передачи выполненных работ и счета-фактуры подрядчика).

Дебет 01 субсчет «Основные средства, удерживаемые кредитором» Кредит 01 субсчет «Основные средства в ремонте»
- 350 000 руб. - отражена стоимость станка, удержанного подрядчиком;

Дебет 009
- 300 000 руб. - отражена договорная стоимость станка, удержанного кредитором в обеспечение исполнения обязательств.

Дебет 20 Кредит 02
- 8750 руб. - начислена амортизация станка за сентябрь.

Дебет 76 Кредит 91-1
- 244 260 руб. - отражен доход от продажи станка подрядчиком;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- 37 260 руб. - начислен НДС со стоимости проданного станка;

Дебет 20 Кредит 02
- 8750 руб. - начислена амортизация станка за октябрь;

Дебет 01 субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01 субсчет «Основные средства, удерживаемые кредитором»
- 350 000 руб. - списана первоначальная стоимость выбывшего станка;

Дебет 02 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
- 70 000 руб. (52 500 руб. + 8750 руб. + 8750 руб.) - списана амортизация, начисленная за период эксплуатации станка;

Дебет 91-2 Кредит 01 субсчет «Выбытие основных средств»
- 280 000 руб. (350 000 руб. - 70 000 руб.) - списана остаточная стоимость выбывшего станка;

Дебет 60 Кредит 76
- 118 000 руб. - погашена задолженность по оплате ремонтных работ;

Кредит 009
- 300 000 руб. - списана сумма предоставленного обеспечения;

Дебет 51 Кредит 76
- 126 260 руб. (244 260 руб. - 118 000 руб.) - поступили от подрядчика денежные средства за реализованный станок (за вычетом задолженности по оплате ремонтных работ);

Дебет 99 Кредит 91-9
- 73 000 руб. (244 260 руб. - 37 260 руб. - 280 000 руб.) - отражен убыток от реализации станка.

При расчете налога на прибыль в сентябре бухгалтер «Альфы» включил в состав расходов сумму затрат на ремонт станка (100 000 руб.) и начисленную амортизацию (8750 руб.).

При расчете налога на прибыль в октябре бухгалтер «Альфы» включил:

• в состав доходов выручку от реализации станка в сумме 207 000 руб. (244 260 руб. 37 260 руб.);
• в состав расходов остаточную стоимость станка (280 000 руб.) и сумму начисленной амортизации за октябрь (8750 руб.).

Убыток от реализации станка (73 000 руб.) бухгалтер «Альфы» распределил на предполагаемый оставшийся срок его использования, равный 32 месяцам (40 мес. - 6 мес. - 2 мес.). Ежемесячно начиная с ноября при расчете налога на прибыль бухгалтер учитывал убыток в сумме 2281 руб. (73 000 руб. : 32 мес.).

УСН

Удержание имущества для обеспечения исполнения обязательств должника и возврат этого имущества после надлежащего исполнения обязательств не влияет на расчет налоговой базы по единому налогу. Независимо от выбранного объекта налогообложения такие операции не влекут за собой уменьшения (увеличения) экономических выгод должника, следовательно, стоимость удержанного и возвращенного имущества не включается ни в состав расходов, ни в состав доходов. Это следует из положений одпункта 1 пункта 1.1 статьи 346.15, пункта 2 статьи 346.16, статьи 41 Налогового кодекса РФ.

Если должник не исполнил свои обязательства в установленный срок, кредитор вправе удовлетворить свои требования за счет удержанного имущества в том же объеме и в том же порядке, которые предусмотрены для удовлетворения обязательств, обеспеченных залогом (ст. 360 ГК РФ). Поэтому при расчете единого налога у должника доходы и расходы, связанные с неисполнением обязательств, в обеспечение которых кредитор удерживает его имущество, отражаются в том же порядке, что и аналогичные доходы и расходы у залогодателя.

ЕНВД

Объектом обложения ЕНВД является вмененный доход (п. 1 ст. 346.29 НК РФ). Поэтому удержание имущества должника в обеспечение исполнения его обязательств на расчет единого налога не повлияет.

← Вернуться