Сдаем квартиру в аренду – порядок оформления по закону и нюансы. Сдача квартиры в аренду и налоги Закон о сдаче квартиры в аренду

Но во всем многообразии такой сделки очень трудно не заблудиться. И в нашей сегодняшней статье мы вам в этом поможем.

Как снять квартиру, чтобы не обманули?

Алгоритмов мошеннических действий, как со стороны снимающей, так и со стороны сдающей жилье стороны великое множество, и чтобы уберечься от них нужно помнить следующее:

1. Если арендатор просит задаток за большой срок – это должно насторожить, ведь по закону предоплата может взиматься только при регулярной несвоевременной оплате и не должна превышать двухмесячный платеж.
2. Если субъект сдающий жилье не может документально подтвердить право собственности, причем оригиналом соответствующего свидетельства, не следует заключать договор. Любая неточность в определении местоположения и права собственности на квартиру делает его недействительным.
3. Если стоимость сдачи объекта меньше, чем в общей массе по району для квартир с сопоставимыми характеристиками – это должно насторожить, так как может быть приманкой.
4. Если сдающее лицо уклоняется от письменного оформления отношений, якобы чтобы не платить налог, и предлагает снизить цену, делать это недопустимо. Даже если мошеннических действий не будет, может наступить ответственность за содействие в неуплате обязательных сборов в пользу государства.
5. После осмотра квартиры можно пройти по соседям и представившись потенциальным покупателем ненавязчиво поинтересоваться квартирой, которую сдают и ее владельцем. Особенно полезными в этой ситуации будут соседи снизу.
6. Чтобы отсечь агентское предложение следует требовать паспорт и правоустанавливающий документ, на лицо которое показывает квартиру, или доверенность, если сдачей занимается не собственник.

Следующее видео также содержит консультацию профессионального риэлтора по вопросу того, как не дать себя обмануть при аренде квартиры:

Самое время поговорить о том, какие законы об аренде действуют в сфере сдачи жилья.

Закон об аренде жилья

Законодательно процесс взаимоотношений между лицом, сдающим свое недвижимое имущество и лицом, его снимающим регулируется Гражданским кодексом РФ, регламентирующим все значимые моменты таких отношений. Рассмотрим важные моменты, вытекающие из текста ГК РФ и касающиеся арендных отношений.

1. Все продукты жизнедеятельности субъекта, полученные им в пределах арендованного недвижимого имущества, принадлежат одному ему, если другое не декларировано порядком оплаты или не запрещено законом:
   • определенная часть от полученных продуктов деятельности арендатора в натуральном или денежном выражении может быть применена для оплаты;
   • снимаемая недвижимость должна использоваться по назначению, то есть нельзя оборудовать производство или офис в жилом или проживать в нежилом помещении.
2. Если информация описывающая местоположение объекта, сдаваемого в наем и права собственности на него не позволяет однозначно определить, о чем идет речь договор считается незаключенным. То есть при неполном или неточном указании адреса или его несоответствии записи в Свидетельстве о регистрации права собственности, сделка будет признана недействительной.
3. Оформлять недвижимость в аренду вправе не только хозяин, но и лицо, имеющее на это доверенность.
4. В письменной форме сделка найма должна быть обязательно оформлена при продолжительности отношений больше года или если одна из сторон юридическое лицо.
5. При передаче вместе с недвижимым имуществом каких-либо предметов и объектов (мебель, техника и пр.) вместе с ними должна быть передана техническая и сопроводительная документация. При ее отсутствии наниматель может отказаться от сделки или потребовать компенсации, ссылаясь на невозможность эксплуатации арендуемого имущества в полной мере.
6. Лицо, сдающее квартиру, отвечает по закону за все недостатки, которые проявились при эксплуатации жилья, при условии не причастности к этому арендатора. Причем ответственность наступит без разницы знал ли он об этих дефектах до момента оформления отношений или нет.
7. Если есть ограничения по владению сдаваемым объектом, этот факт должен быть указан заблаговременно. В противном случае на основании вскрывшихся обстоятельств с требованием возмещения ущерба.

О правилах сдачи жилых помещений в аренду вы узнаете из следующего видеосюжета:

Особые виды найма

Муниципальная квартира

Если нет официального права собственности на квартиру и при проживании на основе договора социального найма, то есть тогда, когда и находится в распоряжении городской администрации, сдать в наем её можно, но при условии соблюдения нескольких обязательных условий:

1. Оформить договор поднайма (субнайма), имеющий следующие особенности:
2. Получить согласие фактического владельца, то есть городской администрации в лице руководителя Департамента или управления жилищной политики соответствующего округа территориальной единицы (поселка, города и т.п.), для чего:
   • оформить стандартизованное заявление с запросом о возможности сдачи помещения в наем, подписанное всеми жильцами, которые включены в ордер или договор социального найма жилого помещения;
   • дождаться ответа на запрос с согласием или аргументированным отказом, причиной которого может стать недостаточная жилая площадь для размещения арендатора, исходя из утвержденных нормативов.
3. договор оформляется в письменной форме, также как при прямой аренде;
   • регистрация документа у нотариуса не требуется;
   • количество экземпляров соответствует числу сторон и передается: в муниципалитет, нанимателю и поднанимателю;
   • поднаниматель не вправе пользоваться жильем самостоятельно;
   • если период найма не определен, он составляет один год.

Напомним, что о том, какие документы нужны для или , вы можете узнать из специального материала.

Служебное жилье

Служебное помещение выдается конкретному сотруднику или служащему исходя из его индивидуальных взаимоотношений с его работодателем. Законодательный запрет на сдачу в наем, аренду или отчуждение жилья, находящего в пользовании как служебное помещение, устанавливает статья 100 Жилищного кодекса РФ. А если такие отношения будут заключены, даже при условии оформления договора, они будут признаны недействительными, а все выплаченные средства необходимо будет вернуть добровольно или в судебном порядке.

Специфическим термином, связанным с наймом служебного жилья, является справка о сдаче служебного помещения (например, военнослужащим), которая по своей сути представляет документ, выданный служащему по факту сдачи жилого помещения после его освобождения в связи с переездом к другому месту прохождения службы или по иным причинам.

Данный документ выдается специализированными органами и подтверждает фактическое освобождение занимаемой квартиры, что будет являться причиной для предоставления другого служебного жилья в наем.

Аренда недвижимости с последующим выкупом

Практика гражданских взаимоотношений, в части сдачи жилого помещения в наем с последующим постепенным выкупом, имеется, но характеризуется высокой сложностью документального оформления обязательств сторон и взаимными рисками.

Сложные моменты, которые должны найти соответствующее отражение в тексте договора, заключаются в следующем:

1. Нет четкого законодательного регулирования подобных сделок с недвижимостью, так как они являются гибридной формой между наймом и куплей-продажей.
2. В связи с длительным характером отношений, сложность заключается в определении продажной стоимости квартиры, без которой договор не будет иметь законной силы. В связи с возможностью изменения стоимости в долгосрочной перспективе, а рассрочка оформляется сроком до 5 лет, сумма выкупа устанавливается выше текущей цены, что не всегда выгодно арендатору.
3. За время аренды с выкупом жилье может быть обременено, даже если на момент заключения соглашения этого не было, в результате чего передача права собственности станет невозможной по причине наличия совладельца не давшего согласия. Этот пункт должен быть четко регламентирован, во избежание конфликта интересов сторон.
4. До того момента, как сумма будет выплачена в полном объеме, отношения носят характер найма и при разрыве договора по желанию одного из субъектов на законных основаниях, все уплаченные деньги останутся у хозяина квартиры и возвращены быть не могут, так как приравниваются к арендной плате.
5. За время осуществления выплат собственник может поменять принятое решение о передаче права собственности, это следует предусмотреть.

Не менее важной является и такая проблема, как штраф за незаконную сдачу жилья и возможность сдачи квартиры или другого помещения в найм без уплаты налогов, о чем мы и поговорим далее.

Налоги и штрафы

Итак, может ли идти речь об НДФЛ от сдачи квартиры (иного помещения) в аренду у физического лица? Прибыль, получаемая от сдачи квартиры в наем, является доходом физлица и подлежит налогообложению на общих основания в размере 13% от полученной суммы. Процентная ставка налога может быть уменьшена тогда, когда в качестве сдающего в аренду лица выступает предприниматель, не образующий юридического лица или попросту ПБОЮЛ. Если выполнить такую уловку, то налог с прибыли составит всего 6%, но потребуется дополнительная уплата 1% от дохода в Фонд социального страхования.

Налог не платиться субъектом, сдающим квартиру в том случае, если арендатором является юридическое лицо, которое должно самостоятельно сделать необходимые выплаты в ФНС.

Заплатить налог на прибыль арендодатель должен до 30 апреля следующего за отчетным годом, то есть налог за 2015 год следует оплатить до 30.04.2016 г. Если этого не произойдет штраф составит по 5% от суммы, которая утаена от сбора, за каждый месяц просрочки, но не более 30% или полугода просрочки.

После того, как просрочка по налоговому сбору превысит 181 день пеня будет исчисляться в 10% от суммы, не уплаченной в ФНС и так далее. Минимальный размер штрафа составляет 1000 рублей, а максимальный – не ограничен. Просто если сумма штрафа станет несоизмеримо большой, то наступит уголовная ответственность со сроком наказания в виде лишения свободы до трех лет.

Помните, аренда недвижимости требует повышенного внимания как со стороны съемщика, так и со стороны арендодателя. Важно учесть все нюансы, в особенности, когда речь идет о или

О том, что ожидает людей, которые на платят налоги со сдачи в аренду жилья, вы узнаете, посмотрев следующее видео:

Любые сделки с имуществом, в том числе и при сдаче в аренду, регулируются определенными законодательными актами . При сдаче жилплощади в аренду или наем собственнику необходимо руководствоваться такими двумя основными документами:

1. Жилищный кодекс РФ – в этом документе прописаны основные правила пользования жильем и ответственность за их нарушение.
2. Гражданский кодекс РФ – вопросам сдачи недвижимости посвящены отдельные главы этого документа:

Ответственность

В законодательстве не предусмотрено отдельной статьи или закона, которые бы содержали . Однако в случае такого нарушения наказание будет применяться по следующим основаниям:

• несдача декларации (ст. 119 НК РФ);
• неуплата налогов .

Налоговый кодекс РФ Статья 119. Непредставление налоговой декларации (расчета финансового результата инвестиционного товарищества)

1. Непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации в налоговый орган по месту учета

   влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей.

2. Непредставление управляющим товарищем, ответственным за ведение налогового учета, расчета финансового результата инвестиционного товарищества в налоговый орган по месту учета в установленный законодательством о налогах и сборах срок

   влечет взыскание штрафа в размере 1 000 рублей за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для его представления.

Если в первом случае ответственность устанавливается только налоговым законодательством , то во втором это может происходить как на основании НК РФ, так и по УК РФ.

В зависимости от тяжести правонарушения предусмотрена ответственность.

Взыскание общей суммы всех неуплаченных налогов – эта мера является обязательной и применяется всегда. Кроме величины самого налога придется еще уплатить и пеню за каждый день просрочки.

Наложение штрафа за непредоставление декларации в размере 5% от величины задолженности. При этом его минимальный размер составляет 1000 руб., а максимальный – 30% от долга.

Наложение штрафа за неуплату налога – его размер составляет:

Уголовная ответственность – конкретная мера устанавливается ст. 198 УК РФ и зависит от тяжести нарушения.

Если размер задолженности по налогам составляет более 600 тыс. руб. за три года, то могут применяться такие меры:

• штраф в размере от 100 до 300 тыс. руб.;
• принудительные работы (сроком до года);
• арест на период до полугода;
• лишение свободы на срок до года.

Если долги по налогам относятся к категории особо крупных (то есть превышают сумму 3 млн. руб. за три финансовых года подряд), то ответственность ужесточается:

• штраф в размере от 200 до 500 тыс. руб.;
• принудительные работы или лишение свободы на период до трех лет.

Этот перечень мер – исчерпывающий, никакой другой ответственности за неуплату налогов не предусмотрено. Например, собственника не смогут выселить из его жилплощади или отобрать ее .

Несмотря на наличие в законодательстве такой серьезной ответственности за незаконную сдачу недвижимости на практике она применяется редко.

Это связано с тем, что доказать факт правонарушения очень сложно , ведь для этого нужны документальные подтверждения того, что жилплощадь действительно кому-то сдается.

Если учесть, что это не входит в интересы обеих сторон сделки, найти такие документы очень сложно.

О том, как быстро и правильно , вы можете узнать из нашей статьи.

Пошаговая инструкция

Если собственник все же принял решение об официальной сдаче недвижимости в аренду или наем, ему необходимо знать, как правильно провести эту процедуру. Примерный алгоритм действий следующий:

Шаг 1. Подготовка жилья к сдаче квартирантам. На этом этапе нужно сделать помещение максимально привлекательным для съемщиков: провести косметический ремонт (при необходимости) и обеспечить наличие дополнительных удобств (например, провести интернет и установить кондиционер).

Шаг 2. Поиск съемщика – это можно сделать как самостоятельно, так и при помощи специального риелторского агентства. Поиски могут осуществляться по множеству каналов: при помощи СМИ, интернета, знакомых или друзей. О том, о сдаче жилплощади, вы можете прочитать на нашем сайте. С потенциальными жильцами необходимо провести осмотр жилья и рассказать им обо всех преимуществах и недостатках жилья.

Отдельно стоит затронуть вопрос относительно наличия долгов по коммунальным платежам . Конечно, их уплата не переходит на съемщиков, однако стороны могут в добровольном порядке решить этот вопрос. Например, согласовать погашение части долга в счет уплаты стоимости аренды или переведение задолженности на собственника.

Шаг 3. Подготовка необходимых документов.

Для проведения сделки аренды или найма жилого помещения понадобятся:

• паспорт наймодателя;
• паспорт нанимателя;
• документы, подтверждающие право собственности.

Размер отчислений

Как уже отмечалось, главная причина, по которой собственники сдают кнедвижимость неофициально – это необходимость уплачивать с получаемых денег налог. Этот вид поступлений является доходом, поэтому он облагается НДФЛ . Ставка этого налога, в зависимости от плательщика, установлена на уровне:

• 13% — если доходы получает гражданин России;
• 30% – если получателем является иностранный гражданин.

Очевидно, что в каждом из этих случаев получается немаленькая сумма.

Однако есть несколько вполне законных способов уменьшить размер необходимых отчислений.
Для этого нужно зарегистрироваться в налоговой в качестве ИП и выбрать одну из доступных систем налогообложения:

1. УСН . В этом случае собственник станет предпринимателем и от получаемого дохода сможет платить меньше отчислений – 6%. Однако ежегодно нужно будет вносить дополнительную сумму на обязательные страховые взносы.
2. – при этом необходимости платить налоги вообще не будет, однако за патент придется отдать приличную сумму (точная стоимость зависит от конкретного региона). К затратам на приобретение патента также можно прибавить взносы в фонды.

Менее законным способом уменьшения величины налога является занижение в договоре величины платы за жилье.

Однако при этом собственник рискует, ведь в случае неуплаты он сможет взыскать с жильца только ту сумму, которая указана в договоре.

О том, что включает в себя , вы можете узнать из нашей статьи.

Через агентство

Чтобы облегчить процесс сдачи квартиры , собственники могут воспользоваться услугами агентства и заключить договор с риэлтором. В этом случае также можно сдать жилье официально, при этом основную часть работы возьмет на себя посредник. В частности, на него могут быть возложены следующие обязательства:

• подготовка всех необходимых для проведения сделки документов;
• поисков потенциальных жильцов;
• организация рекламы жилья;
• проведение показа;
• оформление договора.

В услуги риелтора может быть включено еще и множество других обязательств – более точно они закрепляются в договоре с агентством.

При желании также можно будет застраховать квартиру и все находящееся в ней имущество от возможного ущерба.

Единственный недостаток данного способа – необходимость оплачивать услуги агентства .

Однако если обратиться в надежную компанию с хорошей репутацией , то преимущества от этого значительно перевесят финансовые потери.

Официальная сдача недвижимости не пользуется среди собственников особой популярностью, поскольку в результате этой сделки необходимо совершать отчисления по налогам в бюджет.

Однако риски для обеих сторон найма или аренды при этом также минимальны, поскольку официальный договор гарантирует соблюдение всех их прав и обязанностей.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

У нас в стране не принято знать законы, и это очень плохо. Вот наверняка не все из тех, кто снимает – и даже сдает! – квартиры, знают, что сделка аренды (найма) жилого помещения регулируется не каким-то неведомым Законом аренды квартиры, а всем известным Гражданским кодексом РФ. И что основные положения (что, к слову сказать, не совсем одно и то же, но об этом позже) тоже взяты оттуда, а не придуманы каким-то особо одаренным риелтором. Из незнания и возникают вопросы, которых могло бы не быть.

Всё же аренда или наём? Это важно!

Аренда помещения и наём помещения не являются синонимами с юридической точки зрения. Они даже регулируются разными положениями закона: аренда – 34, а наём — 35 главой второй части ГК РФ. Если в двух словах, то о договоре найма речь идет, если сдается квартира, комната или жилой дом , причем заключается договор между частными лицами . Если же во временное владение или пользование передают автомобиль, землю или целое здание – это уже аренда. Кстати говоря, если квартиру для сотрудников будет снимать фирма, а не они сами, это тоже будет регулироваться договором аренды, а не найма.

Надо ли регистрировать сделку?

Снять квартиру и подписать договор настолько просто, что невольно возникает вопрос, а имеет ли эта бумажка какое-то юридическое значение, или же она составлена исключительно для душевного комфорта собственников жилья и квартиросъёмщиков? Хотя последнее положение очень правдоподобно, договор на самом деле является документом и вступает в силу после его подписания. Регистрировать сделку в госструктурах не нужно , если только это не договор с юридическим лицом на срок более одного года.

Это, собственно, одна из причин, почему хозяева квартир не заключают договоры найма на несколько лет вперед, даже если помещение покупалось именно с этой целью. Лишние заморочки никому не нужны. Максимум, что можно сделать, если уж очень хочется, это заверить договор у нотариуса. Но пойдет ли на это собственник, тоже большой вопрос.

Кто может сдать квартиру?

По закону в аренду квартиру может сдать только собственник либо уполномоченное им лицо. То есть, не просто кум, сват или брат, а кум, сват и брат с доверенностью на распоряжение данной квартирой . Впрочем, это правило нарушается повсеместно, квартиры сдают кто ни попадя. При этом в договоре прописываются данные хозяина квартиры, а подпись стоит сами понимаете, кого. Понятно, что такой договор можно легко признать недействительным, и в спорной острой ситуации нанимателя он не защищает совершенно.

Ещё веселей, когда квартиру пересдают сами наниматели. Сразу оговорюсь, что у них может быть на это право, но только если соблюдены условия:

1) Хозяин квартиры не против пересдачи,

2) Договор с хозяином заключен не менее, чем на год.

Если всё так – отлично. Только ответственность перед собственником всё равно нести придется самому, а договор поднайма (когда наниматель пересдает жилье, это так и называется) не может быть заключен на срок больший, чем договор найма. То есть, закончился срок договора у тебя, а на улицу выгонят тех, кого ты заселил. При этом не важно, что они оплатили еще год проживания, хозяин квартиры этих денег всё равно не видел.

В реальности же чаще бывает так, что собственник понятия не имеет, что творится с его имуществом, а новых жильцов обнаруживает только когда приходит время забирать деньги за очередной месяц. Вариантов дальнейших действий всего два: перезаключать договор уже с теми, кто фактически проживает в квартире, или гнать их взашей. Тут уж на усмотрение хозяина. Ещё можно попытаться найти прежних квартиросъёмщиков и спросить с них, но это получится разве что у судебных приставов. Кину камень в огород агентов недвижимости: знаю ситуацию, когда подобная сделка без участия хозяев проворачивалась через АН. И хотя в результате всё сложилось хорошо, чем руководствовался при этом риелтор, непонятно. Но что не законом РФ, это точно.

Что будет, если у арендуемой квартиры поменяется собственник?

По закону – ничего. Договор не должны ни расторгать, ни изменять. Просто новый собственник станет наймодателем на тех же условиях, что и прежний хозяин помещения. Если, конечно, срок договора не подошел к концу.

В жизни этот пункт часто игнорируется, но это, вероятно, из-за незнания, а не из вредности. Обычна ситуация, когда квартиросъемщики отдаются на волю нового собственника: хочет – выгоняет, хочет – оставляет, но меняет условия договора. Как с этим бороться, и стоит ли в конкретном случае – это уже вопрос к юристам.

Итак, резюмирую. Конечно, отдельного закона аренды квартир (а также домов и гаражей) нет и никогда не было. Однако отношения между арендатором и хозяином квартиры прописаны в Гражданском кодексе. А это закон, да ещё какой!

Что хочу еще сказать. О том, что знание – сила, слышали все. Но мало кто руководствуется данным положением, предпочитая блаженное неведение. В общем, читайте законы и знайте свои права. (Желающие могут обратиться к первоисточнику и скачать ).

Не секрет, что арендаторы стремятся снять квартиру напрямую у владельца, без участия посредников в лице агентства недвижимости. Ведь оплата комиссионных в России за проделанную работу по поиску жилья и заключению договора найма ложится финансовой нагрузкой на арендатора.

В отличие от европейских стран, где услуги риелторских контор оплачивает хозяин помещения: и при продаже, и при заключении договора аренды.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно !

Специалист агентства недвижимости поможет грамотно составить и заключить договор, зарегистрирует его в соответствующих органах, если есть такая необходимость. Но типовой документ можно самостоятельно скачать на нашем сайте, а при его заполнении у вас не возникнет особых сложностей. Главное, внести в документ все заранее оговоренные условия аренды и необходимую информацию для его вступления в юридическую силу:

• Договор должен содержать раздел «Предмет договора». В него вносятся данные про объект недвижимости, предлагаемый в аренду: адрес, этажность, количество жилых комнат, площадь.
• Данные арендодателя и нанимателя (ФИО, данные паспорта, контактные телефоны).
• В документе прописывается арендная плата и порядок её внесения. Как правило, она фиксируется определённой суммой. Но владелец может оставить за собой право изменять арендную стоимость, в зависимости от рыночных тенденций. Порядок такой коррекции также должен быть отражён в договоре: например, не чаще 1 раза (в полгода, год) и максимальное повышение не должно превышать 10 или 20% от первоначальной стоимости.

Что касается дополнительных условий, прав и обязанностей сторон, то наиболее важными будут следующие моменты:

1. Нелишним будет включить в документ залоговую сумму, которая либо возвращается по истечении срока аренды к нанимателю, либо остаётся у владельца в качестве оплаты за последний месяц (если у хозяина не возникает претензий относительно состояния квартиры);
2. Фиксируется и минимальный срок, за который стороны должны предупредить друг друга в случае . Как правило, это 30 дней, но при обоюдном согласии он может быть изменён.
3. Состояние жилого помещения, а также его наполнение (мебель, быттехника) можно описать в дополнении к договору – . А условия «бережного отношения» к квартире и её содержимому лучше зафиксировать в договоре. Согласно ст.681 ГК РФ владелец не вправе требовать от временных жильцов проведения капитального ремонта, а вот устранение текущих поломок вполне можно включить в обязанности арендатора. В договоре можно дать определение для этих понятий: что должно входить в текущий ремонт (за счёт нанимателя), а какие работы проводятся на средства владельца помещения.

Какая же форма договора аренды жилья? Договор найма достаточно заполнить в письменном виде, с подписями 2 сторон, дополнительно нотариального заверения не требуется.

Нужна ли государственная регистрация договора аренды?

Документ заключается на определённый период: минимальный срок – 1 месяц, максимальный – 5 лет. Если этого пункта нет, то договор автоматически считается 5-летним.

На сегодняшний день регистрации договора найма не требуется, вне зависимости идёт ли речь о долгосрочной (свыше 1 года) или (до года). Это право сторон закреплено в Гражданском кодексе РФ и Федеральном законе №122-ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Подлежит ли договор аренды государственной регистрации?

Зачем регистрируют договор аренды? Добровольная регистрация договора более выгодна арендатору, так как она законодательно закрепляет его право пользоваться жилым помещением определённый срок, даже в случае его продажи.

Информация об аренде фиксируется в ЕГРП. То есть квартира фактически находится под обременением на весь срок действия арендного договора. Владелец же должен уведомить о продаже не только арендатора, но и потенциального покупателя: последнему придётся предоставить помещение в пользование (в таком же состоянии) до конца периода, указанного в документе о найме.

По законодательству (согласно ст. 687 ГК) у владельца есть право на досрочное расторжение договора только при следующих условиях:

• Если помещение используется не по назначению.
• При задержке платы за аренду: больше 2 раз – при краткосрочной аренде, и более 6 раз – при наличии договора долгосрочного найма.
• При нанесении значительных повреждений помещению, принятому в пользование.

Если же вышеописанных прецедентов не существует, то арендатор имеет полное право обращаться в суд, когда владелец попросит его освободить квартиру досрочно. Сам же наниматель может в одностороннем порядке расторгнуть договор. Для этого ему достаточно сообщить арендодателю о своём намерении за три месяца.

Для арендодателя необходимости в регистрации нет. Даже в случае судебного разбирательства подписанный 2 сторонами договор сам по себе является доказательством и даёт право на дачу свидетельских показаний.

Обязательно ли составлять акт приема-передачи квартиры?

Подписание этого документа не является обязательным, но его единогласно советуют составлять все специалисты: от риелторов до юристов.

1. Перечисляя все предметы мебели и техники, их исправность и состояние ремонта, владелец защищает себя от значительных расходов в случае порчи имущества. Акт приёма-передачи квартиры служит основанием для него потребовать компенсации за нанесённые убытки в суде или даёт право использовать в качестве возмещения залоговую сумму. Конечно, если речь не идёт об износе ремонта, коммуникаций и т. д.
2. В то же время для арендатора этот документ является гарантией того, что к нему не будет предъявлено неоправданных претензий, так как описание каждого предмета (как и его состояние) зафиксировано в акте.

Для того чтобы документ вступил в законную силу, он должен быть подписан как лицом, предоставляющим помещение в аренду, так и принимающим его.

Налогообложение при сдаче квартиры в аренду

Сумма, получаемая владельцем квартиры от её сдачи в аренду, является доходом. Размер налога за сдачу квартиры в аренду составляет 13% для физлиц. Декларация в налоговую службу для уплаты НДФЛ должна подаваться арендодателем самостоятельно ежемесячно или раз в год. (см. )

Уменьшить расходы за сдачу помещения в аренду может индивидуальный предприниматель (ИП). Он обязан платить только 6 процентов от прибыли.

ИП может выбрать другую схему уплаты налогов – приобретение патента на тот или иной вид деятельности согласно главы 26.5 НК РФ. Например, на аренду находящейся в его собственности квартиры. В таком случае:

• Он освобождается от уплаты всех остальных налогов, связанных с указанной в заявлении на патент деятельностью.
• Налогообложение – процентная ставка по патенту в размере 6%.
• Минимальный срок патента – 1 месяц, максимальный – 1 год.
• Оплата патента производится одной суммой (если он заключён на срок до 6 месяцев), в остальных случаях возможна разбивка суммы на 2 платежа.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме « Основные положения законодательства о сдаче квартир (жилого помещения) в аренду » или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта.
Это быстро и бесплатно!

Оченьчасто владельцы недвижимости оставляют квартиры пустыми, потому что просто незнают, как правильно их сдать в аренду. Нарваться на мошенников или аферистовне хочется, но и платить регулярные коммунальные платежи из своего кармана тожеплохое решение. В этой статье рассказано, как сдать квартиру в аренду правильно, каксоставить договор и какие документы необходимо собрать.

ЗаконодательствоРоссийской Федерации допускает такую форму получения доходов, как сдачанедвижимости в наём, однако все должно быть официально оформлено. В Гражданскоми Жилищном Кодексах указаны все права и обязанности сторон, а также какпоступать в тех или иных спорных ситуациях. Например, закон регулирует:

• кто может сдавать недвижимость;
• что должен предоставить арендодатель;
• условия расторжения договора;
• правила и сроки оплаты;
• как поступать в аварийных ситуациях (например, если протёк кран);
• обязанность квартиросъемщика отремонтировать квартиру после того, каксрок аренды истечет, или договор будет расторжен.

Основные правила сдачи

Обязанностиимеет не только тот, кто снимает жилье, но и тот, кто сдает. Чтобы не былоникаких проблем, необходимо всем участникам сделки соблюдать определенныеправила.

• Арендодатель обязан выполнять все условия договора. Нужно помнить, чтона протяжении всего срока договора изменять его в одностороннем порядке нельзя.Любые изменения возможны только с согласия двух стон. При этом нужно недополнять действующий договор, а заключить новый и с новыми условиями, а настаром надо поставить специальную отметку о том, что он утратил своююридическую силу.
• Наниматель должен следить за сохранностью имущества собственниканедвижимости. Нужно указать, как поступить в ситуации, если у квартиросъемщиканаступит финансовый кризис, и он не сможет вносить оплату вовремя. Например,можно указать, что наниматель должен будет покинуть квартиру или прописатьусловия рассрочки платежа.
• Необходимо прописать в договоре, что если арендатор улучшит жилищныеусловия, например, установит новые двери, то все улучшения являются собственностьювладельца недвижимости. Однакообязательно должно быть прописано право нанимателя о том, что он может получитьвозмещение материальных убытков.

При этомнужно помнить, что соблюдать все правила и условия, прописанные в договоре надо не только в случае сдачи жильяпосторонним людям, но и когда недвижимость сдается в аренду друзьям,родственникам или знакомым.

Необходимые документы

Данный процесс не требует сбора большого количества различныхдокументов, однако всё же кое-какие бумаги придется предоставить.

• Свидетельство о праве собственности или договор, подтверждающий право на ее собственность (как вариант, это может быть договор купли-продажи либо договор Дарения);
• Список всех людей, которые зарегистрированы в квартире (а именно, выписка из лицевого счета в ЖЭКе);
• Нотариальное согласие на аренду от всех собственников квартиры. Более того, в процессе заключения договора им необходимо присутствовать. Это поможет избавиться от различных проблем в будущем, которые могут появиться при вмешательстве совладельцев квартиры, если кто-то не согласен со сдачей ее в аренду.

Еще арендатор должен принести паспорт гражданина Российской Федерации.

Заключаем договор

Договор о сдаче квартиры в наём – это официальный документ,подтверждающий право одного человека проживать в квартире, а второго – получатьза это деньги. В договоре прописывается вся необходимая информация о сделке, еесроках и условиях, а также указаны не только права и обязанности, но и гарантииобеих сторон. Итак, как сдавать квартиру в арендуправильно с юридической точки зрения.

Существует два основных вида договоров:

• Договор аренды. Он используется при заключении сделки с юридическимилицами. Необходимо обязательно его зарегистрировать, если срок договорапревышает 1 год.
• Договор найма. Нужен при сдаче недвижимости физическому лицу. Его ненадо регистрировать, вне зависимости от того, на какой срок сдается квартира.

Наличие договора поможет избежать большого количества проблем в будущем иобезопасить обе стороны.

Что надо указать в договоре?

Существует определенный перечень моментов, которыеобязательно нужно отразить в договоре:

• сумма оплаты;
• срок (указать нужно не только месяц, но и числои даже время);
• возможность использования личного имуществавладельцев;
• условия оплаты коммунальных услуг;
• правила проверки владельцами жилья своегоимущества;
• количество человек, которые будут проживать вквартире;
• информация о приватизации недвижимости и еесобственниках;
• условия возмещения материальных убытков.

В договоре надо обязательно указать, что наниматель обязан вернутьвладельцу жилья квартиру, мебель и все бытовые приборы в том виде, в каком онибыли получены. Также можно указать дополнительные условия и правила,которые не противоречат действующему законодательству, но волнуют одну из сторонили обе стороны сделки.

И, конечно же, налоги

Получение оплаты за сдачунедвижимости в наём – это получение дохода, об этом говорит статья 23Налогового Кодекса Российской Федерации. Поэтому собственнику недвижимостинеобходимо оплачивать 13% от каждого ежемесячного платежа.

Нет необходимости подавать налоговую декларацию каждый месяц – делать этоможно раз в год. Как вариант, чтобы избежать лишних телодвижений, собственникнедвижимости может оформить ИП на упрощенной системе налогооблажения.

← Вернуться