Жизнь показывает, что собственник жилья не всегда хочет заключать договор, прописанный на бумаге. Пренебрежение установленной законодательством формой включает в себя позитивные и негативные моменты. Наличие верно оформленного соглашения предусматривает обязанность соблюдения правил, установленных законом и сторонами.
ВНИМАНИЕ!!!
Для жителей МОСКВЫ доступны БЕСПЛАТНЫЕ консультации в офисе , оказываемые профессиональными юристами на основании Федерального закона № 324 «О бесплатной юридической помощи в Российской Федерации» .
Не ждите - запишитесь на прием или задайте вопрос-онлайн.
Отличие устного договора найма от письменного соглашения
Договор найма представляет собой соглашение, по которому собственник жилья предоставляет во временное пользование квартиру или дом, а наниматель обязан вносить плату в установленный срок. В соответствии со Гражданского кодекса РФ, квартира должна сдаваться по договору аренды в письменной форме.
Разорвать письменный договор можно по обоюдному соглашению или через суд, подав иск о выселении арендатора. Для суда необходимо наличие таких причин:
- порча имущества, переданного в пользование;
- съемщик отказывается платить за проживание в течение шести месяцев, для краткосрочных соглашений применяется срок в два месяца;
- аварийность состояния жилой площади или выселение из нежилого помещения, признанного таковым.
Отсутствие официально оформленного найма освобождает владельца жилья от вынужденного соблюдения множества процедур. При такой ситуации собственник не обязан искать формальных причин для выселения.
Согласно законодательству жильцы без письменного соглашения имеют статус гостей, которых в любой момент можно попросить покинуть помещение. Но просьбы об освобождении жилья не всегда удовлетворяются, в таких ситуациях приходится применять специальные меры, направленные против незаконных жильцов. Разберем основные способы, как выселить квартирантов законно, быстро и без проблем.
Внесудебный способ выселения
Отсутствие письменного договора об аренде позволяет собственнику прибегать к наипростейшим действиям в виде смены замков. Владелец имеет право пользоваться и распоряжаться имуществом по своему усмотрению, смена замков не нарушает никоим образом прав других лиц, находящихся в квартире без законных оснований.
Недостатком самостоятельной смены замков могут служить сопротивление со стороны проживающих, а также вопрос о дальнейшей судьбе ценного имущества прежних жильцов.
Выселение арендатора из нежилого помещения, квартиры или дома может происходить в сопровождении правоохранительных органов. При отказе жильцов покинуть занимаемую собственность, владелец имеет основание обратиться с устным либо письменным заявлением в полицию. Сотрудники правопорядка по прибытии на место вызова проверяют документы на недвижимость, сверяют личность собственника и заявителя.
В присутствии правоохранительных органов события могут развиваться двумя путями:
- После проверки документов владелец требует от полиции помощи, в освобождении незаконно занимаемой собственности. Сотрудники обязаны отреагировать на заявление и очистить помещение от правонарушителей.
- При игнорировании требований открыть двери собственник в присутствии полиции может взломать замок, а органы правопорядка должны обеспечить освобождение жилья от посторонних лиц.
Присутствие полиции имеет ряд преимуществ, поскольку обеспечивает физическую безопасность и позволяет фиксировать события через составленную документацию и наличие свидетелей.
Судебный порядок имеет ряд особенностей, включающих в себя как преимущества, так и недостатки. Чтобы открыть производство владельцу помещения потребуется подать иск.
Причинами для выселения граждан без договора найма могут послужить:
- Смена владельца помещения, новый хозяин жилья вправе требовать освобождения частной собственности.
- Расторжение брака между супругами.
- Выселение жильцов из муниципальной недвижимости (аварийность или перевод жилого помещения в нежилое). В этом случае суд, руководствуясь ст. 85 Жилищного кодекса РФ, обязан предоставить выселенному гражданину новое жилище.
- Окончание срока договора. По факту соглашение прекращает действие, но съемщики иногда в нарушение закона не покидают жилье, этот случай позволяет подать исковое заявление о выселении арендатора.
- Причиной также может послужить невозможность дальнейшего совместного проживания. Это происходит, когда человек ведет аморальный, нездоровый образ жизни.
По правилам подсудности иск необходимо подавать в местный суд, где территориально расположено недвижимое имущество. Заявление о выселении из жилого помещения должно содержать имена сторон, третьих лиц их адреса, телефоны и другую важную информацию.
К иску прикладывается перечень документов:
- копии заявления для ответчика и третьих лиц;
- подтверждение права собственности на недвижимость;
- выписка из домовой книжки (для жилых помещений);
- прекративший действие, договор аренды или другие доказательства необходимые для рассмотрения дела;
- подтверждение уплаты государственной пошлины.
Построение текста следует излагать понятно, обоснованно, требования должны соответствовать законодательству. Пример правильного .
Как выселить арендатора из нежилого помещения?
К нежилой недвижимости применяются общие требования для расторжения сделок, предусмотренные статьями , Гражданского кодекса РФ. Расторгнуть договор и провести процедуру выселения можно в случае грубого нарушения соглашения или других предусмотренных законом обстоятельств. Освобождение собственности оформляется передаточным актом от арендатора к арендодателю. Отсутствие письменного соглашения об аренде позволяет применять методы, описанные для внесудебного способа выселения.
Судебная практика показывает, что категория дел, связанная с процедурой выселения имеет сложности в исполнении решения суда. Слушанье, а также рассмотрение процесса сильно зависит от подготовки и наличия фактических доказательств, подтверждающих право на принудительное освобождение помещения.
В заключение следует подчеркнуть, что арендодатель имеет право произвести досудебную работу. Она может проявляться в привлечении правоохранительных органов, направлении письменных просьб и претензий. Проведение указанных мер может сэкономить время и финансовые затраты. Отсутствие результатов должно быть поводом для обращения в суд, для принудительного выполнения требований собственника.
Если возникают вопросы по теме статьи, задайте их в комментариях либо дежурному юристу сайта в форме всплывающего окна. Также вы можете позвонить по указанным телефонам. Мы обязательно ответим и поможем.
Физическое лицо может передать другому физическому лицу свою жилплощадь в пользование за определенную плату только для проживания последнего в нем.
Обязательное составление при такой сделке договора в письменной форме предусмотрено в статье 674 ГК РФ.
Статья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения
- Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
- Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Отсутствие договора не означает, что сделка считаеся недействительной. В случае необходимости можно воспользоваться свидетельскими показаниями соседей или документами, которые косвенно подтверждают факт передачи жилья для пользования за плату. Это могут быть квитанции за коммунальные услуги, расписки о передаче денег за проживание в съемной квартире и другие документы.
Плюсы и минусы
Они существуют для обеих сторон сделки.
Для нанимателя, если он хочет снять жилье
Преимущества:
- юридически наниматель не несет никакой ответственности перед наймодателем; хозяин квартиры сможет обратиться в суд с иском на квартиросъемщика в том случае, если соберет для этого неоспоримые доказательства; без наличия письменного договора собрать такие доказательства хлопотно или невозможно, в зависимости от обстоятельств;
- квартиросъемщик не несет ответственности за имущество, переданное хозяином квартиры во временное пользование;
- за несвоевременную уплату арендной платы или коммунальных платежей хозяин не сможет потребовать неустойку в виде штрафа или пени.
Недостатки:
- нанимателя могут выдворить из квартиры без предупреждения и объяснения причин;
- хозяин квартиры вправе просто сменить замки и выставить вещи арендатора на улицу.
Для наймодателя, желающего сдать свое помещение
- в случае получения хозяином квартиры более выгодного предложения по размеру ежемесячной арендной платы за сдачу своего жилья, он может без предупреждения выселить нанимателя и заселить нового квартиросъемщика на более выгодных для себя условиях;
- отсутствует юридический документ, который обязывает наймодателя уплачивать от суммы полученного дохода обязательные налоги в бюджет.
Недостатки:
- ответственность перед бюджетом;
- риск, связанный с возможным мошенничеством.
Что за это будет?
Квартиросъемщик не несет ответственности в случае совершения сделки аренды жилья без договора.
Хозяин квартиры несет ответственность за неуплату налогов в бюджет из полученного дохода от сдачи жилья в аренду.
Квартирант вправе требовать о предупреждении за 1 месяц об увеличении ежемесячной суммы за аренду помещения (ст.674 ГК).
Риски собственника
Как избежать обмана?
Обман часто возникает на почве неопределенности, отсутствия четких оговоренных условий. В устной форме можно достигнуть некоторых условий договоренности, рассчитывая при этом на порядочность как наймодателя, так и нанимателя. В ходе обсуждения условий найма жилья каждой из сторон нужно убедиться в правдивости их намерений.
Наниматель должен убедиться, что перед ним находится действительно хозяин квартиры, и потребовать от него предоставить:
- паспорт;
- документы, свидетельствующие о праве собственности на квартиру;
- квитанции об оплате коммунальных платежей.
Нелишним будет побеседовать с соседями.
Наймодатель так же вправе потребовать от нанимателя документы, удостоверяющие личность. Наймодатель может потребовать залог в размере месячной или за 2 месяца арендной платы.
Но более безопасным вариантом будет составление , в котором будут предусмотрены все возможные риски и ответственность за них.
Сделка по аренде жилья без заключения договора сопряжена с определенными рисками как для нанимателя, так и для квартиранта. Даже если будет заключен договор, то риски останутся. Но при наличии договора легче решать споры через суд.
В законе нет прямых запретов на совершение такой сделки. Однако есть требование о заключении письменного договора аренды (найма) статья 674 ГК. К тому же, существует такое понятие, как обременение квартиры, к которому относится наем квартиры на срок более года. Обременение квартиры подлежит обязательной государственной регистрации. Понятно, что доказать существование такой сделки очень сложно.
Статья 674 ГК РФ. Форма договора найма жилого помещения
- Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
- Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Теперь вы знаете, можно ли сдавать жилье без договора аренды.
Что говорит закон?
Какие наказания могут постигнуть участников неофициальной сделки по законодательству РФ?
Какой штраф может грозить?
Оштрафовать арендатора может налоговая служба за неуплату налогов. Как физическое лицо, собственник обязан подавать декларацию и платить налоги в размере 13% от полученной за аренду суммы.
- В случае неуплаты предусмотрен штраф в размере 20-40% от суммы налога.
- Плюс назначается пеня за каждый день просрочки в размере 1/300 от налоговой ставки.
- К тому же, есть штраф за непредставление декларации в размере 5% от налоговой ставки, но меньше 1000 рублей.
- В статье 198 УК сказано, что если за 3 года гражданин не заплатил сумму более 600000 рублей, то его штраф составит от 100000 до 300000 рублей.
Предусмотрено ли другое наказание?
Возможно наказание за уклонение от уплаты налога в крупном размере в виде исправительных работ , либо тюремное заключение до одного года. В особо крупном размере лишением свободы от 1,5 до 3 лет.
Для того чтобы определить сумму неуплаченных налогов, нужно будет установить размер арендной платы и факт передачи денег. Что практически невозможно без документов. К тому же собственник может сказать, что пустил знакомого пожить на безвозмездной основе.
Подробнее о том, какая ответственность предполагается за незаконную сдачу квартиры в аренду можно узнать .
Права и ответственность квартиросъемщика
Все права и ответственности оговариваются в договоре аренды (найма) и начинают действовать с его подписания. Устные условия сделки могут держаться только на честном слове квартиросъемщика и его совести.
Он может испортить имущество, не заплатить по коммунальным счетам, либо залить соседей и доказать это владелец квартиры не сможет, как и сам факт того, что между ними существует договор. Все, что случается с имуществом остается в зоне ответственности владельца.
Также и прав у ровно столько, сколько совести у владельца. Без оформления договора нанимателя могут выгнать из квартиры в любой момент, не возвращая заплаченных вперед денег. И он тоже не сможет доказать, что его обманули.
Квартиросъемщик может стать жертвой аферистов , которые под видом собственника возьмут с него деньги вперед за несколько месяцев, а вскоре появится владелец, у которого мошенники сняли жилье на месяц. Как решится ситуация в таком случае, неизвестно, потому что доказать факт мошенничества будет очень сложно.
Важно! Перед законом участники устного договора не имеют никаких прав и не несут никакой ответственности.
Теперь вам известно о правах квартиросъемщика без соглашения о найме жилья.
Риски
Рассмотрим, с какими рисками столкнется собственник при сдаче жилья:
Многие собственники осуществляют сдачу своих жилых помещений в аренду третьим лицам, не задумываясь, что будет, если сдавать квартиру нелегально, а также какая предусмотрена ответственность за сдачу квартиры без уплаты налогов?
Сдача жилья в аренду – как все должно быть по закону
Процедура сдачи в аренду квартиры или другого жилого объекта недвижимости регламентируется несколькими сферами действующего права:
- Гражданским;
- Жилищным;
- Налоговым;
- Уголовным.
В первую очередь процедура сдачи жилья в аренду регламентирована гражданским законодательством. Согласно с его положениями, правоотношение должно быть оформлено в письменном виде, соответствующим соглашением.
Помните, без договора данное правоотношение будет считать несуществующим, а это значит, что в случае нарушения прав или причинения вреда, участвующие в сделке лица не смог обратиться в суд за защитой.
Для того чтобы соглашение получило юридическую силу, в документе должны быть отражены все существенные условия сделки:
- Информация о предмете договора;
- Стоимость сделки.
Жилищное законодательство определяет права и обязанности, которые сохраняются у собственника помещения, после того, как он передает его в наём третьему лицу, а также прав и обязанности нанимателя.
Налоговое законодательство обязывает лицо, которое получает доход сдачи квартиры в аренду, платить установленные государством налоговые взносы, в размере 13 % от полученных средств.
Уголовное законодательство определяет ответственность, которая может грозить лицу, в случае, когда им будет производиться неуплата налогов в крупном или особо крупном размере.
Арендодатель физическое лицо
Когда в роли арендодателя выступает физическое лицо, соглашение об аренде должно быть заключено только в письменной форме.
Помните, на физическое лицо возлагается обязанность по оплате налогов с полученного им дохода.
Доходом при этом будет являться сумма денежных средств, которые арендатор будет ежемесячно передавать лицу. Размер перечисляемого налога должен быть равен 13 % от получаемых средств.
Возможно снижение размера налога путем регистрации физического лица как индивидуального предпринимателя. В этом случае, допускается снижение налогообложения до 6 % от суммы получаемых доходов.
Арендодатель организация
На организацию, которая выступает в роли арендодателя, распространяются те же требования при заключении соглашения, что и на собственников – физических лиц: соглашение должно быть оформлено письменно.
Точно также, как и на физическое лицо, организация в случае, когда она сдает жилые помещения для проживания третьих лиц, должна перечислять налоговые платежи.
В случае, когда сумма её дохода за год оставляет менее 150 0000 рублей, то организация может перечислять:
- 6 % от доходов при УСН;
- 15 % от доходов при системе УСН «Доходы – расходы».
Арендодатель индивидуальный предприниматель
Лицо, имеющее статус индивидуального предпринимателя должно заключать соглашение с лицом о передаче ему в аренду жилого объекта также в письменном виде.
Предприниматель должен помнить о том, что на нем лежит обязанность по перечислению в бюджет налоговых платежей. Сумма этих платежей зависит от системы налогообложения, которой он пользуется:
- ОСНО – 15 % от получаемой прибыли;
- Упрощенная система – 6 %.
Для перечисления налога, лицо, имеющее статус предпринимателя должно не позднее 30 апреля подать соответствующую декларацию о своих доходах.
Обратите внимание на то, что сдавать в аренду предприниматель может только те объекты, которые являются его собственностью.
⇒ Незаконная сдача квартиры в аренду: какая ответственность грозит
Незаконная сдача квартиры в аренду предполагает отсутствие сведений в декларации о полученных доходах, а также неуплата установленных государством налоговых сборов.
За подобные действия предусмотрен штраф, как ранее уже было сказано, а также уголовная ответственность.
Незаконная аренда жилья, которая привела к невыплате налогов в крупном или особо крупном размере, наказывается:
- Принудительными работами;
- Арестом;
- Лишением свободы. ⇐
Для квалификации деяния в крупном размере необходимо получать более 900 000, при условии, что часть не внесенных в бюджет платежей составляет более 10 % из этой суммы.
Для особо крупного размера, необходимо чтобы выручка лица составляла более 4500 000, при условии, что часть не внесенных в бюджет средств составляет более 20 % от указанной суммы.
Штраф за неуплату налога за сдачу квартиры, размер штрафа
Еще один вариант возможной ответственности в случае невнесения обязательного налогового сбора - штраф за неуплату.
Такая ответственность за уклонение от выплаты налогов, предусмотрена законодательством.
Привлекается собственник к ответственности, если он:
- Не осуществлял внесение в бюджет определенного законом процента от дохода, полученного от сдачи в аренду жилого объекта;
- Не предоставил в установленный срок декларацию, с отраженными доходами.
Размер штрафной санкции установлен в процентном соотношении к тем налогам, которые были сокрыты. Размер этого процента равен от 20 до 40.
В случае, когда собственник не своевременно представил декларацию, размер штрафа равен 5 %, полученным доходам.
Доказывать неуплату средств будет налоговый орган, который перед вынесением решения о привлечении к ответственности осуществит тщательную проверку.
Как сдать квартиру в аренду – законно
Итак, для того чтобы передача в наём помещения производилась легально следует:
- Получить согласие соседей, при установленных законом случаях, или получить согласие собственника в случае, когда помещение не приватизировано.
- Всегда заключать соглашения об аренде имущества.
- При получении денежных средств составлять расписки, указывая, от кого получены средства, а также в связи с чем.
- После получения денежных средств подавать декларацию, с отраженными доходами.
- Всегда своевременно вносить налоговые платежи в бюджет.
Заключение
Когда сдача в аренду жилого помещения осуществляется нелегально, то есть без внесения доходов в соответствующую декларацию или без уплаты налогов в бюджет, лицо может быть привлечено к административной или уголовной ответственности.