Проблема
Чтобы выбрать ответственную и инициативную управляющую компанию, придерживайтесь определенного порядка действий.
Описание
В задачи управляющей компании входит поддержание всех систем многоквартирного дома в рабочем состоянии и обеспечение комфортных условий для жильцов. Именно от ее действий зависит перспектива развития дома и дворовой территории, исправность системы отопления, чистота в подъездах.
Что делать?
Организуйте общее собрание жильцов вашего дома. Назначьте его на удобное время, например, на 19-20 часов, когда большинство жителей вернется с работы. Заранее разместите на подъездах объявления о дате собрания и его теме.
Обсудите на общем собрании, что именно вы хотите поручить управляющей компании. Составьте перечень обязательных ежедневных, ежемесячных и сезонных работ по дому, которые будут выполнять работники компании. Выберите наиболее важные для всех жильцов дополнительные пожелания. Это может быть капитальный ремонт крыши, обустройство детской игровой площадки, замена окон в подъездах и т.д. Проголосуйте за список основных требований к управляющей компании. Внесите все предложения в протокол собрания.
Создайте инициативную группу. В нее включите людей, имеющих время и силы для изучения рынка коммунальных услуг. Многие ваши соседи работают и готовы принимать в поисках управляющей компании ограниченное участие. Поэтому можно опереться на активных пенсионеров и домохозяек, которые подготовят несколько вариантов.
Составьте список управляющих компаний, с которыми возможно сотрудничество. Полный перечень всех организаций сферы ЖКХ города вы сможете найти в интернете. Реестр управляющих компаний можно запросить и в администрации города или района.
Пообщайтесь лично с представителями каждой компании. Начните с тех, которые обслуживают многоквартирные дома вашего или соседнего микрорайона. Такие управляющие компании уже знакомы с существующими проблемами уличных и квартальных коммуникаций. Кроме того вы сможете получить отзыв о работе компании у жителей соседних домов.
Выясните в каждой управляющей компании следующие моменты: - дата создания компании, на базе какой организации она возникла, количество домов в управлении, ежегодный показатель увеличения (уменьшения) числа управляемых домов;- ассортимент оказываемых услуг, их базовая стоимость, наличие и размер повышающих коэффициентов, штрафные санкции для жильцов и для компании за нарушении пунктов договора;- наличие собственной материально-технической базы для проведения работ по дому (сантехнический, внутренний ремонт и т.д.), самостоятельно выполняемые виды работ и виды работ, для которых привлекаются подрядчики;- квалификация персонала всех уровней: от управленцев до дворников;- сроки выполнения работ, особенно при ликвидации аварийных ситуаций.
Остановите предварительный выбор на 2-3 наиболее понравившихся вам компаниях. Каждую из них попросите составить примерный план развития дома и предложения по улучшению его текущего обслуживания. Пригласите представителей управляющих компаний на встречу с жильцами. Возьмите в каждой организации типовой договор управления, который обязательно обсудите с юристом, специализирующимся на вопросах жилищного права.
Проведите еще одно собрание владельцев квартир. Предоставьте слово представителям управляющих компаний, которые расскажут о своих услугах и возможностях. Предложите юристу высказать мнение о правильности составления договоров управления. После того, как жители зададут все интересующие вопросы и получат на них исчерпывающие ответы, проведите голосование.
Качественное и своевременное оказание услуг ЖКХ, завышенные тарифы, содержание общего имущества и другие жилищные вопросы всегда остаются актуальными. Решение проблемы эксплуатации многоэтажных (многоквартирных) домов не является исключением. Основные формы управления в таких домах, а также отличие ТСЖ от управляющей компании рассмотрим в данной статье.
Формы управления многоквартирными домами
После перехода большинства жилых помещений из собственности государственной в частную, встал вопрос об организации ее содержания. Снимая с себя эту функцию, государство предоставило гражданам право самостоятельного выбора способа управления. Данные вопросы регулируются в первую очередь нормами жилищного законодательства.
Статьей 161 ЖК РФ (данные на 2019 год) устанавливается три возможных варианта решения вопроса об управлении многоквартирным домом:
самими жильцами дома;
управляющей компанией.
Первый способ может быть выбран жильцами небольших домов (до тридцати квартир). Все вопросы по их эксплуатации и содержанию они решают самостоятельно без посредников, заключая прямые договоры с поставщиками нужных им услуг. Такие договоры может оформлять каждый собственник отдельно или через избранное уполномоченное лицо.
Товарищества собственников жилья (ТСЖ) либо жилищные (иные специализированные) кооперативы (ЖСК) могут образовываться в одном или нескольких домах, имеющих единые коммуникации. Они организуют эксплуатацию и обслуживание домов через избранное ими правление или путем заключения договора с управляющей компанией.
Управляющие компании (УК) занимаются управлением домами на основании заключенных с ними непосредственно жильцами или ТСЖ (ЖСК) договоров. Эта форма управления может охватывать любое количество домов и является самой распространенной.
Выбор способа управления
Согласно положениям жилищного законодательства выбор способа управления домом является для жильцов не только правом, но и обязанностью . Они должны решить, что выбрать на общем собрании всех собственников квартир. Инициатива в организации сбора может быть проявлена в любое время любыми проживающими в доме лицами. Принятое решение отражается в протоколе данного собрания и обязательно для всех жильцов. Оно может изменяться, если выбранный способ управления не устроил жильцов.
Если собственники со своим выбором не могли определиться в течение года, то местными органами власти проводится конкурс для отбора УК. Данное положение также действует в случаях, кода принятое жильцами решение не воплотилось на практике либо не выбран способ для управления домом на новый срок.
Каждый из вышеуказанных способов имеет свои плюсы и минусы. Однако все они призваны обеспечить надлежащую эксплуатацию и содержание дома, иного связанного с ним имущества, создать пригодные условия для проживания. Жильцы делают свой выбор, исходя из особенностей подлежащего управлению имущества, собственных предпочтений, оценив недостатки и преимущества всех способов.
Чем отличается ТСЖ от УК
Двумя самыми востребованными формами управления домами являются ТСЖ и УК. В чем их особенности и чем отличается ТСЖ от управляющей компании?
Под товариществом собственников жилья, исходя из названия, следует понимать объединение всех или большинства владельцев жилых помещений в одном или нескольких домах. Для избрания этой формы правления должно проголосовать не менее пятидесяти процентов от общего числа. ТСЖ - юридическое лицо, не имеющее цели извлечения прибыли. Эта некоммерческая организация регистрируется в установленном порядке, имеет свои печать, счета в банке. Создается ТСЖ на неопределенный срок. Для непосредственного ведения управленческой деятельности выбираются правление и председатель ТСЖ. Они могут осуществлять ее самостоятельно либо путем заключения договора с УК. ТСЖ может преобразовываться в ЖСК.
Управляющие компании также являются юридическими лицами, но действуют на коммерческой основе. Они работают на основе заключенного с собственниками квартир дома или ТСЖ договорами. Объем их работ определяется договорами, а сама деятельность лицензируется. Управляющие организации могут оказывать услуги по содержанию домов самостоятельно или нанимать сторонние организации. Их деятельность может заключаться в управлении и (или) обслуживании имущества. Договоры с УК являются срочными и могут заключаться на срок от трех месяцев до пяти лет. Они должны представлять отчеты о выполненных работах собственникам жилых помещений дома (общему собранию или представителям ТСЖ).
Чем ТСЖ лучше УК
ТСЖ от управляющей компании отличается в первую очередь своим некоммерческим характером и более простой организацией. Поскольку объединения жильцов не ставят перед собой цели получения доходов, то и смысла завышать расходы у них нет. Более того, при такой организации управление контролировать расходование средств гораздо проще. Несомненный плюс товариществ - это их прозрачности, личной заинтересованности в результате осуществляемой, деятельности, независимости от условий рынка и конкуренции в данной сфере.
Минусы товарищества собственников жилья заключаются в принятии на себя всех организационных вопросов, связанных с управлением дома . Фактически жильцы самостоятельно должны вести всю документацию, расчеты, договариваться с поставщиками услуг, отстаивать свои интересы при возникновении споров с ними. Для управления при такой форме нужно найти людей, готовых заниматься этими вопросами. К сожалению, они не всегда обладают необходимыми знаниями, опытом для этого.
Нередко возникают разногласия между самими жильцами дома, что делает эффективное управление практически невозможным. Кроме того, если часть жильцов не платит за оказываемые услуги, то лишиться тепла или света может весь дом. Само же ТСЖ не отвечает по обязательствам его членов.
Итак, можно выделить следующие преимущества ТСЖ перед управляющей компанией:
- некоммерческий характер;
- личная заинтересованность жильцов в результат;
- прозрачность расходования средств;
- большая свобода в выборе контрагентов и расходовании средств.
Чем УК выгоднее ТСЖ
Одним из плюсов управляющих компаний является профессиональный характер деятельности. Эти компании создаются специально для осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и их содержанию. Поэтому они обладают достаточными знаниями и опытом для работы в данной сфере, контактами с поставщиками нужных для обслуживания домов услуг. Более того, эта деятельность лицензируемая. Преимущество этого способа управления и в том, что компании несут ответственность за свою деятельность перед собственниками. К их правоотношениям применимы и положения законодательства о защите прав потребителей. Если жильцы недовольны своей УК, то они могут отказаться от ее услуг и выбрать другую.
Минус УК заключается в коммерческой основе деятельности и зависимости от условий на данном рынке услуг. Их недостаток видится и в том, что деятельность и расходование средств УК сложнее проконтролировать. Действуют они в рамках заключенных договоров. И даже если в процессе их реализации у собственников возникло недовольство, то пересмотр их условий осуществляет только раз в год.
К достоинствам управляющих компаний перед ТСЖ можно отнести:
- профессиональную основу деятельности;
- наличие ответственности пред собственниками;
- освобождение жильцов от решения всех вопросов по содержанию дома;
- возможность отказаться от услуг УК.
Вот что может случиться, если создать ТСЖ, не думая о последствиях:
Что выбрать: ТСЖ или УК?
Учитывая, что каждый из описанных способов управления имеет и достоинства, и недостатки, сделать правильный выбор бывает сложно. Больших различий в содержании обязанностей ТСЖ и управляющих компаний нет. Фактически имеется разница в порядке ее осуществления.
Единого мнения о том, что лучше на практике не существует. Но чаще всего собственники пользуются услугами какой-нибудь управляющей компании - до 80% выбирают именно эту форму управления многоквартирным домом.
Кто-то говорит о преимуществах ТСЖ как некоммерческого созданного в интересах жильцов объединения. Другие об удобстве для жильцов и профессиональной основе деятельности управляющих организаций. Третьи сходятся во мнении, что лучше всего комбинировать два данных способа, то есть создавать ТСЖ, которое уже заключает договор с УК. Это позволит соединить их достоинства и уменьшить возможные недостатки.
⇒ : больше полезной информации.
Задаваясь вопросом о том, что лучше для управления в доме ТСЖ или УК, собственники должны учитывать особенности подлежащих содержанию домов, специфику конкретного способа управления.
Выбор управляющей компании регламентируется Жилищный кодексом. В соответствии с законом, для выбора управляющей компании необходимо провести общее собрание жильцов дома.
Обязательный кворум – 50% жильцов должны проголосовать за конкретную управляющую компанию. Если в течение года жильцы дома не могут определиться, какая управляющая компания будет работать с ними, то выбор управляющей компании переходит к органам местного самоуправления, то есть орган местного самоуправления объявляет конкурс, и уже по результатам конкурса, управляющая компания работает с данным домом.
При этом нужно обратить внимание на следующее: многие граждане на сегодняшний день жалуются на управляющую компанию, то есть на предоставленные им услуги.
Хотелось бы объяснить, как действовать в подобных ситуациях. Если управляющая компания должным образом не оказывает услуги, нужно это зафиксировать.
Фиксируется это протоколом, который подписывает гражданин и совет жильцов дома. После этого с данным протоколом необходимо письменно или устно обратиться к главе управляющей компании, потому что зачастую бывает, что глава управляющей компании опирается только на те отчеты, которые ему предоставляют его подчиненные и, может быть, после такого обращения глава управляющей компании примет меры.
Если же устно никакие результаты не достигнуты, следует обратиться с претензией в письменном виде. Претензию можно направить по почте или передать лично через приемную. После получения претензии, управляющая компания должна ответить гражданину в течение 30 дней.
Если после обращения гражданина никаких действий со стороны управляющей компании не проведено, можно обратиться с данной претензией в Жилищную инспекцию.
Обращение в Жилищную инспекцию также рассматривается в течение 30 дней, и по результатам рассмотрения также должен быть дан ответ.
Если результат проведенной Жилищной инспекцией проверки гражданина не устраивает, он имеет право обратиться в Роспотребнадзор, потому что услуги, которые предоставляет управляющая компания, относятся к сфере защиты прав потребителя.
К заявлению-претензии, которое направлялось в управляющую компанию, можно приложить также заявление, которое направлено в Жилищную инспекцию.
Это также не последний орган, куда можно обратиться. Дополнительно после рассмотрения вопроса и Жилищной инспекцией, и Роспотребнадзором, если управляющая компания никаким образом не реагирует на те предписания, которые ей дали данные органы, можно обратиться в Прокуратуру.
Если вина управляющей компании будет доказана, то руководителя и саму организацию привлекут к административной ответственности и обяжут исправить те недочеты, которые имеются. Однако это не финальный рубеж.
Последнее – обращение в суд по факту того, что услуги оказываются ненадлежащим образом. И прикладывать также стоит все подтверждающие материалы: претензии, заявления.
Суд выносит решение в пользу гражданина, и вопросом приведения в соответствие будет заниматься служба судебных приставов, которая будет обязывать управляющую компанию устранить все недочеты.
Этот вопрос волнует сейчас большинство жителей многоквартирных домов. Естественно, любому собственнику хочется, чтобы компания оказывала качественные жилищно - коммунальные услуги, но по приемлемым ценам. И здесь главное не погнаться за дешевизной и не нарваться на аферистов, а найти оптимальное соотношение цены и качества.
Институт собственности в нашей стране все еще находится в стадии формирования. Поэтому для многих некоторые положения статей Жилищного кодекса РФ стали откровением. Например, что собственникам жилья в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности еще и помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания. И бремя содержания этих помещений возлагается, соответственно, на собственников. Положение же о необходимости выбора способа управления многоквартирными домами и вовсе ставит в тупик, поскольку в большинстве своем население довольно апатично.
Как управлять домом?
Для того чтобы не ошибиться в выборе способа управления, прежде всего, необходимо четко представлять, какими правами и обязанностями теперь обладает собственник жилого помещения в многоквартирном доме.
Согласно статье 161 ЖК РФ, имеется 3 варианта управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.
Выбор способа управления зависит от многих факторов, но зачастую определяющим становится то, насколько платежеспособны и дисциплинированы жители и какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями.
Если граждане достаточно активны и ответственны, то хорошим вариантом будет создание в соответствии с разделом V Жилищного кодекса РФ товарищества собственников жилья (ТСЖ), которое и займется непосредственно управлением, будет заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений. Полномочия ТСЖ весьма широки и позволяют эффективно управлять многоквартирным домом и даже извлекать из этого определенную прибыль.
Однако, если в доме мало инициативных граждан, готовых заняться эффективным управлением, то, пожалуй, единственным вариантом становится передача обязанностей по управлению какой-либо управляющей компании (УК).
Доверяйте профессионалам
Выбирая управляющую, компанию, обратите внимание, имеет ли она опыт по работе с жилищным фондом. Нелишним будет поинтересоваться профессионализмом сотрудников, начиная от руководителя и бухгалтера и заканчивая слесарем-сантехником, а также тем, какие дополнительные услуги за пределами предоставляемых стандартов может дать вам данная организация. Хотя, возможно, выбранная компания будет именно предоставлять услуги по управлению вашим домом, а для выполнения специальных, например, электротехнических, слесарных или тех же работ по озеленению станет привлекать специализированные организации. Правда, такое посредничество со стороны управляющей компании ударит в первую очередь по карману потребителей услуг, то есть вашему карману.
Если представители управляющей компании предлагают вам услуги по низким расценкам - есть повод насторожиться. Помните, что рынок коммунальных услуг не может быть дешевым.
Выбирайте компанию с опытом
Если вы хотите лично убедиться в хорошей работе управляющей компании, просто придите в ее офис и прямо просите: «дайте нам адреса домов, которые вы обслуживаете», а затем не поленитесь пройтись по всем адресам и посмотреть, как люди живут в этих домах.
Обратите внимание на состояние подвалов, состояние инженерных сетей (отопление и вода), подъездов, придомовой территории, побеседуйте с жильцами. Они лучше всякого рекламного проспекта ответят на все ваши вопросы: как быстро специалисты самой компании или привлеченные ею службы (сантехники, ремонтники, электрики и т. д.) реагируют на заявки жильцов.
Сильная компания - богатая компания
Вы имеете право поинтересоваться материально-технической базой УК. Согласитесь, что, если в арсенале компании только личное авто руководителя да пара грузовиков, толку от ее работы будет мало. Случись любая мало-мальски серьезная авария в вашем доме, и специалисты фирмы вынуждены будут арендовать у кого-то насосы для откачки воды из подвалов, бульдозеры или тракторы. А это влетит в копеечку собственникам жилья.
Откуда взять деньги жильцам на то чтобы быстро «отремонтироваться»
Если Ваш дом требует ремонта, а не только текущего содержания, есть ряд способов изыскать денежные средства, одним из наиболее доступных для жильцов способом является экономия ресурсов потребляемых жилым домом, в первую очередь это экономия затрат по отоплению.
Приходите к нам и мы дадим Вам ряд советов как эффективно и доступно навести порядок в Вашем жилом доме!