Операции по купле-продаже земельных участков сегодня совершаются достаточно часто. Сделка требует к себе серьезного отношения, чтобы впоследствии не пришлось отстаивать свои права в судебных инстанциях. Покупатель при совершении сделки купли-продажи рискует больше, нежели продавец.
Ведь если сделка будет неправильно оформлена, то она может быть в судебном порядке признана недействительной и, соответственно, расторгнута. В итоге покупатель может потерять уплаченные деньги.
По законам Российской Федерации объектом купли-продажи могут выступать только земли, поставленные на государственный кадастровый учет .
Что в первую очередь должен сделать покупатель земельного участка?
После того, как покупатель определится с выбором земельного участка, необходимо у продавца потребовать наличие правоустанавливающих документов на надел, причем оригиналов. Ксерокопии, пусть даже заверенные в нотариальном порядке, не годятся. Также необходимо наличие кадастрового плана на приобретаемый земельный участок. Если отсутствуют у продавца эти документы, то впоследствии могут возникнуть осложнения.
При покупке земли в обязательном порядке заключается договор купли-продажи земельного участка, который послужит основанием для получения документа на право собственности.
Оформление договора купли-продажи земельного участка
Договор должен быть правильно составлен. Можно воспользоваться бланком типового договора и самостоятельно его заполнить. Но целесообразнее к составлению договора привлечь специалиста в области земельных отношений, который учтет все нюансы. Желательно данный договор удостоверить нотариусом, чтобы в будущем не возникли вопросы о правомочности продавца. Нотариус не обязан вникать в суть договора. Своей подписью и печатью он заверяет исключительно добровольность сделки, проведенной покупателем и продавцом.
В роли продавца земельного участка может выступать риэлтерское агентство, которое, как правило, берет в свои руки составление и оформление договора. Но и в этом случае покупателю будет полезно привлечь независимого юриста-консультанта. Прежде чем заключить договор с продавцом-агентством, надо убедиться в том, что у последнего имеются в наличии все необходимые документы, на основании которых участок продается.
Перед тем, как поставить личную подпись на договоре, необходимо повторно проверить весь пакет документов. Будет лучше, если это сделает специалист. Естественно, паспорт владельца земельного надела должен быть в полном порядке, а его данные должны в точности соответствовать данным, указанным в правоустанавливающих документах на землю.
В том случае, если продаваемый земельный участок имеет нескольких совладельцев, то потребуется нотариально заверенное согласие на продажу земли каждого из них.
Повышенную внимательность надо проявить при покупке участка земли, который получен по наследству. Необходимо удостовериться, что надел продается наследниками, которые вступили в наследство, и при этом относительно наследства отсутствуют судебные тяжбы.
Покупателю необходимо скрупулезно ознакомиться с кадастровым планом на земельный участок и со свидетельством на право собственности. В них должны совпадать указанные сведения об объекте продажи: номер земельного участка, назначение, местонахождение, размер и другие данные. Это все очень важно, поскольку данные будут отражаться в договоре, а затем перенесутся в свидетельство, которое получит покупатель. Если на участке расположены здания, сооружения, то это также необходимо отразить в договоре и дать обоснование принадлежности данного недвижимого имущества, подтвердить правоустанавливающими документами.
В том случае, если сведения о земельном участке в свидетельстве и кадастровом плане разняться, не следует слушать объяснения владельца, от данной покупки будет лучше отказаться. Например, в кадастровом плане параметры указанной площади не совпадают с параметрами, которые прописаны в свидетельстве на право собственности, а разница приходится на дорогу общего пользования.
Особенно серьезно следует отнестись к статусу земельного надела, его месторасположению и указанному назначению . Дело в том, что земля может находиться в рекреационной, природоохраняемой зоне, или участок выходит к реке и строительство, возможно, там запрещено.
Что должно быть указано в договоре купли-продажи земельного участка
При оформлении договора необходимо правильно указать паспортные данные обеих сторон (продавца и покупателя): полное ФИО, кем выдан документ, когда и где, место регистрации.
В договоре прописываются все данные, касающиеся продаваемого объекта недвижимости: кадастровый номер, его месторасположение (с какими пунктами граничит земельный участок). Обязательно делать ссылки на документы, которые подтверждают право владение: кем выдан документ, когда и кому, на основании чего, номер регистрационной записи в госреестре.
Продавец и покупатель заранее оговаривают стоимость сделки, которая затем в обязательном порядке вписывается в договор. В том случае, если по взаимной договоренности сторон для уменьшения налога прописывается сумма, которая в реальности меньше действительной, то продавец в отличие от покупателя почти не рискует. Если совершенная сделка по какой-либо причине признается недействительной и впоследствии будет расторгнута, то вполне возможно, что покупатель вернет себе ту сумму, которая была указана в договоре.
При оформлении договора купли-продажи земельного участка прописывается пункт, в которых указывается способ оплаты, а также пункты, разъясняющие ответственность сторон. Покупатель, ставя подпись под договором, подтверждает, что у него отсутствуют претензии к состоянию приобретаемого участка. Продавец своей подписью подтверждает, что продаваемый им земельный надел не обременен долговыми обязательствами или какими-либо ограничениями, которые могут препятствовать его отчуждению.
Государственная регистрация
Заключенный договор купли-продажи земельного участка в обязательном порядке должен пройти государственную регистрацию в юстиции. Право собственности покупателя возникает только с момента получения государственного свидетельства на право собственности земельным участком. Для этого в регистрирующий орган необходимо предоставить договор купли-продажи на земельный участок, кадастровый план, квитанцию об оплате госпошлины.
Инструкция
Попросите, чтобы продавец земельного предоставил следующий документы:
- правоустанавливающий документ. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о приватизации, договор мены, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, выписка из похозяйственной книги и т.п.;
- правоподтверждающий документ. Если право собственника в Росреестре, то таким документом станет Свидетельство о государственной регистрации права на ;
- кадастровый паспорт . Тщательно изучите этот документ на предмет соответствия всех параметров ( использование, площадь, сведения о правах и т.д.) правоустанавливающему документу. Обратите внимание на графу «Особые отметки». Если там стоит отметка о том, что границы земельного участка не установлены в соответствии с законодательством, то участок перед совершением сделки необходимо отмежевать, т.е. установить его координаты и точное местоположение.
Для того чтобы убедиться в отсутствии ограничений на пользование участком (арест, сервитут, наличие других правообладателей и пр.) в Росреестре закажите выписку из ЕГРП (Единого Государственного Реестра Правообладателей) на выбранный земельный участок. Это можно сделать с помощью интернета на Портале государственных слуг в разделе «Недвижимость», либо придя в районный отдел Росреестра.
Если вы считаете, что все предоставленные продавцом документы соответствуют установленным требованиям, то можно составлять договор купли-продажи земельного участка. Он должен содержать подробное описание земельного участка – кадастровый номер, почтовый адрес, площадь, разрешенное использование, категорию земель. Договором четко должна быть определена цена и порядок расчета. Если договор будет составлен неправильно, то специалист Росреестра вправе отказать в его регистрации.
Еще один вариант заключения договора – обращение в нотариальную контору по месту расположения земельного участка. Нотариус проводит дополнительный анализ представленных документов, что сможет обезопасить вас от неприятных неожиданностей и гарантировать правильность составления договора купли-продажи.
После того как договор о купле-продаже земельного участка составлен, необходимо его зарегистрировать в Росреестре. Для этого надо оплатить госпошлину. Квитанцию об оплате сохраните, т.к. ее следует предоставить специалистам в числе остальных документов, необходимых для регистрации сделки. В присутствии специалиста Росреестра заполните заявление о госрегистрации перехода права, заявление о госрегистрации права собственности нового владельца. Кроме того, вы должны подготовить кадастровый паспорт земельного участка, правоустанавливающий документ на имя продавца, документ, удостоверяющий личность, договор купли-продажи.
После принятия представленных документов для регистрации, вам выдадут расписку в их получении. В ней будет указана дата выдачи вам свидетельства на право собственности приобретенного земельного участка. На подготовку нового свидетельства уходит 20 рабочих дней. Спустя это время вы должны прийти в отделение Росреестра и получить Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок.
Независимо от витка кризиса и повсеместных стонов о понижении уровня жизни, сделки с землей совершаются, и будут совершаться при любом раскладе. А вот чтобы не получить вместо желанных соток дырку от бублика или судебную тяжбу, оформлять сей процесс необходимо правильно.
Перечень документов
Начнем мы рассказ с перечня документов, необходимых для оформления и .
Итак, купчая оформляется при наличии следующего набора бумаг:
- Кадастровый паспорт надела (план или выписка из кадастра).
- Основания владения: договор дарения, купчая, свидетельство о вступлении в наследство, постановление администрации или товарищества. Документ, на основании которого продавец стал владельцем участка.
- Правоустанавливающий документ: свидетельство права собственности. Без него, как и без кадастровых документов, сделка незаконна.
- Согласие супругов с обеих сторон, когда участники сделки в браке.
- Паспорта участников. Если сделка идет по , паспорта доверенных лиц и сами бумаги. Если сделка между несовершеннолетними, паспорта их официальных представителей и разрешение опеки.
Самое время рассказать вам о том, как правильно оформить договор .
Еще больше о документах для сделки по покупке наделов будет рассказано в следующем видеосюжете:
О роли расписки в оформлении купли-продажи земельного участка рассказывает видео ниже:
Порядок оформления сделки купли-продажи земельного участка (по законодательству 2015 года)
Именно правильное оформление гарантирует беспроблемную последующую регистрацию новых хозяев и отсутствие проблем.
Хотя каждая ситуация требует своего подхода, есть стандартные рекомендации, следование которым поможет сэкономить и время, и силы, и даже деньги.
- Когда возникают малейшие подозрения в честности продавцов, лучше отказаться от покупки или доверить проверку документов специалистам. Они быстрее узнают, если на землю есть ограничения или обременения, если еще есть претенденты на роль хозяев, например, когда участок достается в наследство и кого-то оставили за бортом.
- Когда продавец честный, но документов явно не хватает и требуется время для их подготовки, стоит заключить договор о намерениях. Это предварительное соглашение, которое гарантирует обеим сторонам совершение купли-продажи по факту готовности бумаг.
- Несмотря на естественное стремление сделать все самостоятельно, чтобы удешевить процесс, стоит привлечь профессионалов. При нынешней стоимости земли суммы сделки таковы, что проще отдать часть нотариусу или риелтору, чем накосячить при оформлении и потерять все.
- Обычная практика передачи денег, это использование банковской ячейки. Банк становится гарантом, что средства будут переданы без проволочек. Условия оговариваются сторонами.
К особенностям сделки можно отнести то, что подписанием договора дело не заканчивается. Обычно деньги передаются продавцу не после подписания документа, а после перерегистрации участка на покупателя.
О том, как избежать распространенных проблем при покупке-продаже земли, расскажет юрист в следующем видеосюжете:
Порядок и процедура
Процесс сбора документов отнимает определенное время, особенно если не все бумаги у продавца на руках. А сама сделка проходит оперативно и по стандартной процедуре.
- Проверка предпродажных документов (сверка кадастровых номеров, сверка реальной площади с заявляемой, проверка свидетельств на подлинность).
- Составление, оформление и подписание договора купли-продажи земельного участка.
- Заверение договора (если привлекается нотариус, что рекомендовано).
- Регистрация права собственности (если привлечены риелторы, документы подать можно быстрее).
Некоторые обходятся без всякой юридической поддержки, составляют свободный письменный договор и на его основании подают бумаги на регистрацию. Тоже подходящий вариант, если стороны уверены в себе и все бумаги на участок в полном порядке.
Государственная регистрация
В отличие от сделок с землей и находящейся на ней жилплощадью, договор купли-продажи земельного надела необходимо регистрировать в Росреестре. Для этого подписанную купчую с документами на надел передают в госструктуру, а там внесут запись в журнал регистрации договоров купли-продажи земельных участков и проведут регистрацию на нового владельца.