В очередном обзоре судебной практики - споры, связанные с землей и ее использованием. Такие дела занимают весомое место в арбитражной практике и затрагивают различные стороны отношений в бизнесе - аренда, купля-продажа и производство.
1. Постановление администрации района не прекращает договор аренды земли
Постановление района об изъятии земельного участка у арендатора само по себе не является основанием для прекращения договора аренды, возобновленного на неопределенный срок. Так решил Арбитражный суд Северо-Западного округа.
Суть спора
Администрация района (арендодатель) и индивидуальный предприниматель (арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в госсобственности. Участок был арендован ИП для размещения торгового павильона и складских помещений. Земля была передана арендатору по акту приема-передачи. А договор аренды в установленном порядке был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После истечения срока действия договора аренды он возобновился на тех же условиях на неопределенный срок на основании пункта 2 , поскольку со стороны арендодателя возражений не поступало. После этого предприниматель обратился в администрацию района с заявлением о продлении договора аренды в отношении занимаемого им земельного участка. Однако Комитет имущества с учетом мнения администрации поселения сообщил о невозможности продления договора аренды. Своим постановлением администрация определила изъять земельный участок в связи с окончанием срока аренды, и указала на расторжение договора аренды и необходимость подготовить соглашение о расторжении данного договора. Предприниматель постановление администрации получил и оспорил его в судебном порядке, считая незаконным.
Решение суда
Суды первой и апелляционной инстанций отказали ИП в удовлетворении требования о признании постановления Администрации района об изъятии земельного участка незаконным. Кассационная инстанция постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.06.2015 N Ф07-3083/2015 по делу N А66-1556/2014 оставило решения судов низших инстанций в силе. Арбитры сочли, что оспариваемое постановление не нарушает прав заявителя, не противоречит действующему законодательству, поскольку само по себе не является основанием для прекращения договора аренды в отсутствие волеизъявления арендатора на подписание соглашения о его расторжении или одностороннего отказа арендодателя от договора. К такому выводу арбитры пришли на основании норм статьи 621 Гражданского кодекса РФ , в которой установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Кроме того, в статье 610 Гражданского кодекса РФ сказано, что каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества за 3 месяца. А регламентирует, что договор считается расторгнутым или измененным в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон. В спорной ситуации истец по истечении срока действия договора продолжил пользоваться арендуемым участком при отсутствии возражений со стороны ответчика. Таким образом, договор аренды был возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок. Однако ответчик имеет право разорвать его в одностороннем порядке, если в соответствии с требованиями закона предупредит о своем намерении арендатора за 3 месяца.
2. Межевание земельного участка без геодезических работ - недействительно
Споры о межевании земельных участков наиболее распространены среди земельных споров. Доказать свое право на лишние метры земли стремятся многие владельцы участков. Но, как выяснилось в кассационном суде, перед межеванием необходимо обязательно провести геодезические работы по координированию границ участка. Иначе межевание может быть признано недействительным.
Суть спора
Постановлением главы города Вологды одному обществу был предоставлен земельный участок для строительства склада стройматериалов. Проект границ земельного участка был утвержден, проведены необходимые кадастровые работы с постановкой земельного участка на государственный кадастровый учет. Участку был присвоен кадастровый номер 35:24:0303003:0171. Общество получило данный участок в аренду и приступило к строительству. Однако по его завершению, часть возведенного объекта недвижимости оказалась за границей предоставленного земельного участка. Общество обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении дополнительного земельного участка под размещение здания склада стройматериалов. Постановлением главы города Вологды был утвержден проект границ нового земельного участка, образуемого из части земельного участка, находящегося в государственной собственности и не закрепленного за конкретными лицами в границах кадастрового квартала 35:24:0303003. На участке были проведены кадастровые работы, и земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 25:0303003:270. Данный участок также был выделен обществу на условиях договора аренды. После чего общество получило разрешение на ввод в эксплуатацию объекта - здания склада строительных материалов. Объект недвижимости был поставлен на кадастровый учет. Однако, в соответствии требованиями статьи 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» из-за того, что по истечении двух лет с момента постановки на государственный кадастровый учет земельного участка, кадастровый номер 35:25:0303003:270, не была осуществлена государственная регистрация права на данный участок, решением Кадастровой палаты сведения о земельном участке аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости. Общество опять выполнило кадастровые работы по формированию земельного участка и обратилось в Кадастровую палату с целью постановки земли на кадастровый учет. Однако решением Кадастровой палаты кадастровый учет приостановлен в связи с тем, что граница образуемого земельного участка пересекает границу другого земельного участка. Кадастровая палата отказала обществу в осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка. Но земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303003:1361 был образован путем раздела с сохранением исходного земельного участка с кадастровым номером 35:24:0000000:91 в измененных границах и поставлен на кадастровый учет. Кадастровые работы в отношении данного участка были проведены специализированной компанией. Пр этом, границы исходного земельного участка с кадастровым номером 35:24:0000000:91 не были установлены в соответствии с требованиями действующего законодательства, межевание данного участка в целом не производилось. Однако данный участок был передан совхозу в числе 23 земельных участков, ранее входивших в состав единого землепользования. В результате границы земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного использования пересекли здание склада, принадлежащего обществу. Поэтому общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительными материалов межевания земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303003:1361, и о признании недействительной постановки на государственный кадастровый учет указанного земельного участка.
Решение суда
Решением суда первой инстанции материалы межевания спорного земельного участка были признаны недействительными. Апелляционная инстанция оставила решение суда первой инстанции в силе, а Арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 25.06.2015 N Ф07-1167/2015 по делу N А13-13248/2012 поддержал позицию апелляции. Арбитры заметили, что при выполнении кадастровых работ организация, нанятая для межевания участка, не выполнила геодезические работы по координированию границ участка, земельный участок с кадастровым номером 35:24:0000000:91, граница которого не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, не является исходным для участка с кадастровым номером 35:24:0303003:1361. Поэтому, руководствуясь положениями статьи 36 Земельного кодекса РФ и пункта 6 статьи 11.9 Земельного кодекса РФ , а также нормами Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», судебная коллегия пришла к обоснованному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.
3. Объект недвижимости можно заложить вне зависимости от земельного участка, на котором он расположен
Если нежилая недвижимость, находящаяся в долевой собственности, была передана в ипотеку без указания в договоре о залоге права аренды на земельный участок, на котором она находится, то договор ипотеки не может быть признан ничтожным на этом основании. Так решил Арбитражный суд Северо-Западного округа.
Суть спора
Между комитетом имущества и коммерческой организацией был заключен договор на инвестиционных условиях на аренду земельного участка для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству объекта нежилой недвижимости. После постройки объекта и сдачи его в эксплуатацию право собственности на него в установленном законом порядке было зарегистрировано за организацией. Эта организация продала другой долю в размере 3/5 в праве собственности на объект. Управлением Росреестра было зарегистрировано право собственности на долю в размере 3/5 в праве общей долевой собственности на объект в установленном законом порядке. После чего организация заключила с кредитной организацией договор займа с залоговым обеспечением в виде данной доли в объекте недвижимости. В соответствии с условиями этого договора займодавец обязался предоставить заемщику денежные средства в размере 300 миллионов рублей, а заемщик возвратить полученный займ и уплатить проценты за пользование им в размере 10% годовых. Договором займа было предусмотрено, что исполнение обязательств по нему обеспечивается залогом принадлежащей заемщику доли в размере 2/5 в праве общей долевой собственности на объект, а также закладной на это имущество. Компания-займодавец могла обратить взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке (в соответствии с договором залога и закладной), в случае нарушения заемщиком его обязательств. Управлением Росреестра в ЕГРП была внесена запись об ипотеке в пользу кредитной компании.Кредит был получен в полном объеме, однако организация свои обязательства исполнять прекратила. Поэтому кредитор направил заемщику требование о досрочном возврате займа и уплате процентов за пользование займом. Указанные требования организация оставила без внимания, поэтому кредитор обратился с исковым заявлением в арбитражный суд. Суд постановил взыскать с заемщика задолженность по кредитному договору. Кроме того, кредитор, ссылаясь на просрочку заемщиком платежей по договору займа и невозможность во внесудебном порядке обратить взыскание на предмет залога, обратился в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением. Организация в ответ на это подала встречный иск о признании договора залога ничтожным, поскольку он не предусматривает право залога аренды земельного участка, на котором расположен объект.
Решение суда
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда, встречный иск был отклонен, а исковые требования кредитора удовлетворены в полном объеме. Было обращено взыскание на заложенную по ипотечному договору долю в размере 2/5 в праве на объект недвижимости, принадлежащие должнику. Арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 14.08.2015 N Ф07-5023/2015, N Ф07-5743/2015 по делу N А56-57115/2014 оставил решения судов низших инстанций в силе и согласился с выводами арбитров. Так, по нормам статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в частности, неустойкой, поручительством, залогом. В статье 69 определено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, то при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий или сооружений заложенным считается и право аренды земельного участка. При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок, или же права соарендатора данного земельного участка. Однако, в пункте 11 содержатся разъяснения о том, что при залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено это нежилое здание, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Так как к приобретателю такого помещения итак переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания. Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу о том, что ипотечный договор соответствует требованиям действующего законодательства.
4. В земельном участке, который находится под объектом недвижимости, доли не выделяются
Если земельный участок был сформирован для постройки и эксплуатации здания, помещения в котором принадлежат нескольким лицам, то выделение в нем долей противоречит требованиям действующего законодательства. Об этом напомнил Арбитражный суд Северо-Западного округа.
Суть спора
Организации на праве собственности принадлежат: земельный участок и нежилое здание, а также доля в размере 1852/4011 в праве общей долевой собственности на смежный земельный участок.Этим же земельным участком, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, владеют еще одна организация и три индивидуальных предпринимателя. На этом земельном участке расположено здание, в котором расположено несколько вторичных объектов недвижимости: четыре конторы, ресторан, водомер и мастерская сантехника. Организация предложила другим собственникам земли подписать проект соглашения о перераспределении земельных участков. По условиям проекта, в целях прекращения права общей долевой собственности организации, путем выдела принадлежащей ему доли из названных земельных участков формируются земельные участки N 1 и 2 согласно схеме перераспределения участков, разработанной кадастровым бюро. Однако совместные собственники не согласились на такой выдел долей, поэтому организация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением.
Решение суда
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что земельный участок сформирован для целей постройки и эксплуатации расположенного на нем здания, относящегося к числу выявленных объектов культурного наследия, в котором одно из помещений принадлежит организации на праве собственности. Поэтому, со ссылкой на подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ , а также пункт 2 статьи 54 отказали истцу в удовлетворении заявленных требований, указав, что оснований для прекращения режима долевой собственности на этот земельный участок не имеется. Кассационная инстанция - Арбитражный суд Северо-Западного округа в постановлении от 20.07.2015 N Ф07-4750/2015 по делу N А56-50534/2014 не нашел оснований для отмены принятых судебных актов. Арбитры отметили, что по нормам пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Кроме того, в соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса РФ , при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования.
5. Экспертизу рыночной стоимости земельного участка должны проводить профессиональные оценщики
Кадастровая стоимость земельного участка не может быть установлена в размере его рыночной стоимости, если экспертиза рыночной стоимости проведена несертифицированным экспертом. Это отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности. Поскольку кадастровая стоимость участка по закону не может быть выше или ниже его рыночной стоимости, в зависимости от обстоятельств. Об этом напомнили арбитры Арбитражный суд Северо-Западного округа.
Суть спора
Мэрия города Калининграда-арендодатель и коммерческая организация-арендатор заключили договор на аренду земельных участков. Эти участки предназначались для строительства гостиничного комплекса со спортивно-развлекательным центром. Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке. Постановлением Правительства Калининградской области были утверждены результаты оценки кадастровой стоимости арендованных организацией земельных участков. Сведения о кадастровой стоимости названных земельных участков были внесены в госкадастр недвижимости (ГКН). По заказу организации-арендатора была выполнена независимая оценка стоимости данных земельных участков, по итогам которой составлен был отчет. Согласно ему рыночная стоимость участков оказалась вдвое ниже кадастровой стоимости. Полагая, что кадастровая стоимость земельных участков должна быть установлена в размере их рыночной стоимости, организация-арендатор обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков и внесении изменений в государственный кадастр недвижимости.
Решение суда
Суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказал, признав, что рыночная стоимость земельного участка соответствует заключению судебного эксперта, однако кадастровая стоимость может от нее отличаться. Апелляционная инстанция с выводами суда первой инстанции согласилась. Арбитражный суд Северо-Западного округа в качестве кассационной инстанции постановлением от 16 июля 2015 г. по делу N А21-3317/2014 оставил решение апелляции и суда первой инстанции в силе. Арбитры отметили, что по нормам пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным, а формами платы за использование земли являются земельный налог, налог на недвижимость и арендная плата. В статье, кроме того, определено, что для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. При этом, по требованиям статьи 66 Земельного кодекса РФ , для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Однако, в силу статьи 24.19 , одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Кроме того, из разъяснений, содержащихся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 N 913/11, следует, что права лица, нарушенные несоответствием внесенной в ГКН кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости на рыночную. Но при этом экспертиза стоимости земельного участка должна проводится квалифицированным и сертифицированным экспертом. Только в этом случае его выводы будут приняты в качестве доказательств в арбитражном суде.
В соответствии с планом работы Десятого арбитражного апелляционного суда на II полугодие 2008 года обобщена судебная практика по рассмотрению споров, связанных с применением земельного законодательства.
В настоящем обзоре использованы постановления Десятого арбитражного апелляционного суда по конкретным делам за период с июля 2004 года по сентябрь 2008 года.
1. Земельные участки, ограниченные в обороте, могут быть предоставлены в собственность только в случаях, когда закон прямо разрешает передачу такого рода земель из государственной или муниципальной собственности в частную.
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к администрации района о понуждении заключить с заявителем договор купли-продажи земельного участка.
Иск заявлен на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивирован обстоятельствами наличия у истца исключительного права на приватизацию спорного земельного участка и неправомерного уклонения ответчика от заключения договора купли-продажи.
Решением арбитражного суда в удовлетворении иска отказано в связи с тем, что испрашиваемый земельный участок предоставлен истцу в порядке статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации по договору аренды для строительства гольф-клуба, который в настоящее время не построен, следовательно, оснований для понуждения ответчика к заключению договора не имеется. Кроме того, срок действия договора аренды предусмотрен на 49 лет. Указанный договор сторонами не расторгался и является действующим.
Постановлением арбитражного апелляционного суда решение отменено, поскольку ответчиком не представлено правомерных оснований для отказа в заключении спорного договора купли - продажи, вывод суда первой инстанции об отсутствии у истца права на приватизацию земельного участка в связи с не окончанием строительства всего комплекса объектов, для размещения которых предоставлен земельный участок, не основан на положениях статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Постановлением суда кассационной инстанции принятые по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции с указанием на необходимость установить, подлежит ли спорный земельный участок, находящийся в пределах особо охраняемой территории, передаче в частную собственность, и рассмотреть вопрос о возможности приватизации земельного участка.
Суд первой инстанции при повторном рассмотрении дела в удовлетворении иска отказал.
Пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
В силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Ограничения оборотоспособности земельных участков установлены также в статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что земельные участки, ограниченные в обороте, могут быть предоставлены в собственность только в случаях, когда закон прямо разрешает передачу такого рода земель из государственной или муниципальной собственности в частную.
Испрашиваемый земельный участок в силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не подлежит отчуждению, поскольку является водоохраной зоной водного объекта.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что спорный земельный участок, в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации, относится к землям ограниченным в обороте и в силу требований статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не подлежит отчуждению.
2. Иск о признании права собственности на жилой дом подлежит отклонению, если спорные жилые дома располагаются на земельном участке, не предоставленном истцу для строительства.
Постановлением Администрации района из земель совхоза был изъят и отведен Обществу земельный участок, часть которого была выделена для предоставления Организации под строительство жилых домов. При этом, Общество должно было произвести отвод участка в натуре в установленном порядке, чего, однако, не было реально выделено. Организация и Подрядчик заключили договор по разработке проектно-строительной документации на строительство коттеджей, их строительству и сдаче объектов в эксплуатацию. Подрядчик завершил постройки указанных объектов недвижимости.
Организация обратилась в арбитражный суд с иском к Федеральному агентству по управлению имуществом о признании права собственности на жилые дома на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации как на самовольные постройки.
Суд первой инстанции, отказывая Организации в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что истцом не представлено доказательств осуществления им действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для строительства спорных объектов и оформления в установленном законом порядке права землепользования, тогда как порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными правовыми актами правил и условий возведения объектов недвижимости.
Строительство спорных жилых домов должно было осуществляться Организацией на основе проектной документации, согласованной с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора, а утверждение проектной документации соответствующими органами является основанием для выдачи разрешения на строительство.
В материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих наличие у Организации разрешения на строительство спорного объекта, утвержденного в установленном законом порядке, а также разрешения о вводе последнего в эксплуатацию, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Проектная и иная разрешительная документация на строительство жилых домов также не представлена.
В соответствии с нормами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации сохранение самовольной постройки возможно, если она не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Фактом возведения самовольной постройки могут быть нарушены права и законные интересы граждан, поскольку нарушения строительных норм и правил безопасности, допущенные при возведении самовольной постройки, создают угрозу их жизни или здоровью.
Организацией не доказаны обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
3. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть осуществлено лишь в исключительных случаях. Обоснованность подобного изъятия должна быть подтверждена соответствующими документами территориального планирования.
Органом местного самоуправления принято решение об изъятии у Общества земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности. При этом в качестве основания такого изъятия Орган местного самоуправления указал на строительство объекта муниципального значения - котельной.
Не согласившись с указанным решением Общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании его недействительным.
Арбитражный суд, удовлетворяя заявленные Обществом требования, исходил из того, что оспариваемое постановление принято Органом местного самоуправления в нарушение статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статей 49, 63 Земельного кодекса Российской Федерации, при этом изъятие земельного участка лишает права Общества как собственника земельного участка осуществлять свои полномочия по владению, пользованию и распоряжению данным земельным участком.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для размещения объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения допускается при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.
Исходя из принципа, установленного пунктом 4 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство осуществляется на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки. В соответствии с пунктом 4 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд при отсутствии документов территориального планирования. Таким документом применительно к объектам электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в границах поселения, городского округа является генеральный план, подлежащий утверждению представительным органом местного самоуправления поселения или городского округа.
Суд апелляционной инстанции ознакомившись с представленными Органом местного самоуправления генеральными планами, установил, что в них отсутствуют схемы размещения котельной на земельном участке Общества.
Положениями статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации установлен определенный порядок выбора земельного участка под строительство объекта. Результатом такого выбора является составление акта, предусмотренного пунктом 5 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, с приложением расчетов убытков собственников земельных участков и последующее утверждение его решением органа местного самоуправления.
Поскольку органом местного самоуправления не представлены ни акт выбора земельного участка, ни расчет убытков, суд апелляционной инстанций пришел к выводу о том, что выбор земельного участка Общества под строительство котельной надлежащим образом Органом местного самоуправления не оформлен.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Органом местного самоуправления нарушен порядок изъятия земельного участка для муниципальных нужд, что свидетельствует о незаконности оспариваемого постановления.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
4. Нормами действующего законодательства Российской Федерации не предусмотрено запрета на разделение «единого землепользования» на самостоятельные земельные участки.
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Регистратору о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на земельные участки.
Исковые требования мотивированы тем, что Регистратор отказал в государственной регистрации права собственности Общества на земельные участки указав, что они не является объектами, права на которые подлежат государственной регистрации, поскольку согласно кадастровому плану данные участки относятся к единому землепользованию.
Арбитражный суд удовлетворяя требования Общества указал, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прав, регламентированные статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Суд апелляционной инстанции сделал вывод, что отсутствие в Земельном кодексе Российской Федерации понятия «единое землепользование», не может являться основанием для отказа в заявленной регистрации.
Земельный участок может быть делимым и неделимым.
Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (абзац 2 пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Суд апелляционной инстанции, из смысла вышеназванных норм материального права с учетом положений пункта 5 Правил кадастрового деления территории Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.09.00г. №660), пунктов 6.2.5. и 6.2.7 Приказа Федеральной службы Земельного кадастра России от 15.06.01г. №П/119 «Об утверждении документов государственного земельного кадастра» сделал вывод, что земельные участки, относящиеся к одной категории земель, имеющие одинаковый вид разрешенного использования и одну форму собственности могут учитываться в качестве единого землепользования, то есть одного объекта недвижимого имущества, с присвоением им одного кадастрового номера (составной земельный участок).
При этом земельным участкам, обособленным от других участков, входящих в «единое землепользование» присваивается наименование «обособленный участок», а смежным земельным участкам - «условный участок» (пункт 6.2.7. Приказа Федеральной службы Земельного кадастра России от 15.06.01г. №П/119).
Нормами действующего земельного законодательства не предусмотрено запрета на разделение «единого землепользования» на самостоятельные земельные участки.
Из материалов дела усматривается, что земельный участок по решению правообладателя был разделен на три самостоятельных земельных участка без изменения категории земель и вида разрешенного использования. Каждому из трех выделенных земельных участков в соответствии с требованиями действующего земельного законодательства были присвоены самостоятельные кадастровые номера, составлены кадастровые планы.
Следовательно, вышеназванные участки являются объектами недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации. Общество представило Регистратору документы, отвечающие требованиям статьи 18 Федерального закона от 21.07.97 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и необходимые для государственной регистрации права собственности заявителя на вышеназванные земельные участки, а также для государственной регистрации ликвидации объекта - первоначального земельного участка.
Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд полагает, что оснований, предусмотренных статьей 20 Закона о регистрации, для отказа в осуществлении государственной регистрации права Общества у регистрирующего органа не имелось.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
5. Установление вида разрешенного использования земельных участков «для дачного строительства» в отношении землепользователей - коммерческих юридических лиц законом не предусмотрено.
На основании обращения Общества Органом местного самоуправления изменен вид разрешенного использования принадлежащего Обществу на праве собственности земельного участка с «для сельскохозяйственного производства» на «для дачного строительства с правом возведения жилых домов и регистрации проживания в них и хозяйственных строений и сооружений» без изменения категории земельного участка.
Общество обратилось в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости с заявлением о внесении изменений в документы государственного земельного кадастра в связи с принятием Органом местного самоуправления решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости отказала Обществу в удовлетворении вышеназванного заявления, при этом указав, что представленные Обществом документы не могут являться основанием для изменения записи государственного земельного кадастра о разрешенном использовании земельного участка, поскольку заявитель является коммерческой организацией, в отношении которой не предусмотрено установление вида разрешенного использования земли «для дачного строительства».
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости о признании незаконным отказа по внесению изменений в государственный земельный кадастр.
Суд первой инстанции, отказывая Обществу в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что установление вида разрешенного использования земельных участков «для дачного строительства» в отношении землепользователей - коммерческих юридических лиц, которым является Общество, земельным законодательством не предусмотрено.
Суд апелляционной инстанции сделал вывод, что нормы Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О садоводческих, огороднических, и дачных объединениях граждан» допускают использование для дачного строительства тех земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, которые предоставлены для этих целей в установленном порядке некоммерческим объединениям граждан.
По смыслу положений пункта 1 статьи 16 во взаимосвязи с пунктом 4 статьи 14 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» предоставление земельных участков «для размещения дачного некоммерческого объединения граждан» осуществляется после государственной регистрации некоммерческого объединения, созданного в результате учреждения либо реорганизации другого садоводческого, огороднического или дачного объединения.
Суд апелляционной инстанции сделал вывод, что законодательством не предусмотрен упомянутый вид использования в отношении земельных участков, ранее предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства и находящихся в собственности, законном владении хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий, иных коммерческих организаций.
В соответствии с порядком, установленным статьей 14 вышеуказанного закона допускается использование для дачного строительства тех земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, которые предоставлены для этих целей в установленном порядке некоммерческим объединениям граждан.
При обращении за внесением изменений в сведения о разрешенном использовании земельного участка у Общества отсутствовали документы, подтверждающие создание соответствующего юридического лица.
Учитывая вышеизложенное, а также то обстоятельство, что доказательств проведения зонирования территории, в границах которой расположен земельный участок, принадлежащий Обществу, с установленным разрешенным использованием земельных участков, в материалы дела не представлено, арбитражный апелляционный суд полагает, что Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости обоснованно отказала Обществу во внесении указанных изменений в государственный земельный кадастр.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
6. Земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства предоставляются только гражданам и не могут отчуждаться в пользу юридических лиц, поскольку это предполагает изменение их целевого назначения.
Гражданин внес дополнительный вклад в уставный капитал Общества в виде земельного участка, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения и предоставленного для организации крестьянского хозяйства.
Общество обратилось к Регистратору с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности Общества на вышеназванный земельный участок.
Регистратор отказал в государственной регистрации, мотивировав свой отказ тем, что земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства предоставляются только гражданам и не могут отчуждаться в пользу юридических лиц, поскольку это предполагает изменение их целевого назначения.
Полагая, что отказ в государственной регистрации является незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Регистратору о признании его действий незаконными, обязании осуществить государственную регистрацию.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что в государственной регистрации было отказано правомерно по причине того, что отчуждение такого земельного участка в пользу юридического лица нарушает нормы Земельного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ.
Суд апелляционной инстанции установил, что из представленного в материалах дела кадастрового плана земельного участка следует, что данный земельный участок отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения и имеет разрешенное использование (назначение) - для организации крестьянского хозяйства.
Из положений Федерального закона от 11.06.03 г. №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» следует, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности только гражданам.
В Уставе Общества не предусмотрен такой вид деятельности, как организация крестьянского (фермерского) хозяйства.
Таким образом, документы о передаче земельного участка сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием - для организации крестьянского хозяйства в собственность юридического лица, которое не может являться субъектом крестьянского хозяйства, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, в связи с чем в государственной регистрации права собственности на основании таких документов было отказано правомерно.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
7. Земли общего пользования населенного пункта, необходимые для удовлетворения публичных нужд, не подлежат передаче в частную собственность.
Садовое товарищество обратилось в арбитражный суд с иском к Органу местного самоуправления о признании незаконным решения ответчика об отказе в предоставлении в собственность истца земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования.
В обоснование заявленных требований товарищество указало, что решение Органа местного самоуправления противоречит пункту 2 статьи 28 Федерального закона от 15.04.98 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», в соответствии с которым земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат передаче в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения бесплатно.
Суд первой инстанции, отказывая Садовому товариществу в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что испрашиваемый заявителем участок не может быть предоставлен в частную собственность, поскольку является участком общего пользования населенного пункта и необходим для удовлетворения публичных нужд для проезда и прохода жителей деревни, а также из того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих проведение товариществом дорожных работ на спорном земельном участке.
Суд апелляционной инстанции установил, что в нарушение статьи 28 Федерального закона от 15.04.98 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» Садовое товарищество не представило документов, подтверждающих описание местоположения границ земельного участка с указанием их размеров, направления и поворотных точек, в том числе, позволяющих определить площадь испрашиваемого земельного участка.
Кадастровый план испрашиваемого земельного участка Садовым товариществом также не представлен.
Отсутствие материалов межевания и кадастрового плана делает невозможным достоверное установление фактического местонахождения и действительной площади испрашиваемого земельного участка.
Учитывая вышеизложенное арбитражный апелляционный суд полагает, что Садовое товарищество, обращаясь с ходатайством о предоставлении земельного участка в собственность, не представил предусмотренные статьей 28 Федерального закона от 15.04.98 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» документы, в связи с чем спорный земельный участок не может являться объектом гражданских правоотношений.
В соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежат приватизации земельные участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами.
Земли общего пользования в городах, поселках и сельских населенных пунктах состоят, в том числе, из земель, используемых в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные).
Вышеуказанные земли не подлежат передаче в частную собственность и служат удовлетворению потребностей всех проживающих в данном населенном пункте.
Материалы дела, в том числе, представленный Садовым товариществом генеральный план застройки товарищества, свидетельствуют о том, что спорный земельный участок представляет собой проезд и проход не только к территории садового товарищества, но и к деревне, то есть является участком общего пользования.
Доказательств, что вышеуказанная дорога, являющаяся проходом и проездом к деревне, построена за счет членов Садового товарищества, заявителем не представлено.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
8. Отсутствие государственной регистрации договора аренды свидетельствует о его незаключенности, однако не может служить основанием для признания договора недействительным.
Между Арендодателем и Арендатором заключен договор аренды земельного участка.
Полагая, что вышеуказанный договор является недействительным в силу ничтожности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, Общество обратилось с иском в арбитражный суд к Арендодателю и Арендатору о признании договора аренды земельного участка недействительным.
В обоснование заявленных требований Общество ссылается на то, что в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права право постоянного (бессрочного) пользования на вышеуказанный земельный участок принадлежит истцу.
Поскольку договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке, Общество считает, что данная сделка является недействительной как не соответствующая требованиям закона.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные Обществом требования, исходил из того, что несоблюдение нормы права о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, в связи с чем договор аренды является ничтожным.
Отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о его незаключенности и в силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может рассматриваться, как основание иска о признании договора недействительным.
В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 21.07.97 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
В силу пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законами, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.
Однако ничтожной по этому основанию сделка будет лишь тогда, когда законодатель прямо укажет на это обстоятельство.
Пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не устанавливают подобного последствия для договора аренды, следовательно, действует общее правило статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации о незаключенности договора, требующего государственной регистрации, в случае ее отсутствия.
Законодательство не ставит в зависимость друг от друга регистрацию договора аренды недвижимого имущества и его недействительность. Отсутствие регистрации может свидетельствовать лишь о незаключенности договора, но не о его недействительности.
Истец не доказал, как того требует статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что договор аренды земельного участка не соответствует законам или иным нормативным актам.
Незаключенный договор не может быть признан недействительным.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил. В иске отказал.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию суда апелляционной инстанций.
9. При отсутствии межевания и кадастрового учета земельный участок не может являться объектом земельных правоотношений.
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Органу местного самоуправления и Садовому товариществу о признании права собственности на четыре земельных участка, расположенных на территории Садового товарищества. Исковые требования основаны на решении арбитражного суда по другому делу, согласно которому суд обязал Садовое товарищество исполнить условия договора в натуре и передать Обществу четыре земельных участка, расположенных на территории Садового товарищества.
Арбитражный суд отказывая в иске Обществу указал, что истцом не представлены доказательства обоснованности исковых требований.
Суд апелляционной инстанции установил, что спорный земельный участок был предоставлен в бессрочное пользование Предприятию для организации коллективного садоводства. Впоследствии данный земельный участок Органом местного самоуправления был передан Садовому товариществу. В материалах дела имеются свидетельства о предоставлении земельных участков Садовому товариществу как на праве постоянного (бессрочного) пользования, так и на праве коллективной совместной собственности.
В отношении спорных земельных участков процедура разграничения государственной собственности на землю не произведена до настоящего времени и, следовательно, Орган местного самоуправления в силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.01 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» вправе распоряжаться данными земельными участками.
Судебный акт, на который ссылается истец, не может служить основанием для признания за Обществом права собственности на спорные земельные участки, поскольку межевание указанных земельных участков не производилось, границы не утверждались, кадастровый учет этих участков не произведен. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что перечисленные выше спорные земельные участки в силу ст. 6 Земельного кодекса РФ, согласно которой земельный участок как объект земельных отношений - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, не могут быть признаны объектом земельных правоотношений.
При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
10. При прекращении срока действия договора аренды земельного участка, он подлежит возврату собственнику.
Орган местного самоуправления (Арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к Арендатору об обязании вернуть земельный участок.
Иск мотивирован тем, что по истечению срока действия договора аренды Арендатор не освободил земельный участок и не передал его Органу местного самоуправления.
Арбитражный суд удовлетворяя требования Органа местного самоуправления указал, что договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока и отказом Арендодателя на его пролонгацию, в связи с чем Арендатор обязан передать участок Арендодателю.
Суд апелляционной инстанции установил, что договором аренды земельного участка установлено, что Арендатор обязан письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном освобождении, в противном случае договор считает продленным на неопределенный срок.
Из материалов дела следует, что Орган местного самоуправления неоднократно сообщал Арендатору о том, что по истечении срока действия договора аренда данного земельного участка продлеваться не будет, а также с требованием освободить земельный участок.
Получение Арендатором вышеуказанного документа подтверждается имеющимися в материалах дела заказными почтовыми уведомлением о вручении.
Суд апелляционной инстанции сделал вывод, что поскольку законные основания пользования Арендатором спорным земельным участком в связи с истечением срока действия договора аренды прекращены, дальнейшее удержание ответчиком указанного имущества является незаконным.
Ссылку Арендатора на то, что на арендованном земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции не может признать состоятельной. Согласно имеющейся в материалах дела Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним земельный участок предназначался под временные торговые ряды. Краткосрочные договоры аренды, к которым относится и указанный договор, не предусматривают право Арендатора использовать земельный участок под капитальное строительство. Кроме того доказательств наличия на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества принадлежащих Арендатору суду апелляционной инстанции не представлено.
В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Отказ Арендатора от исполнения обязанности вернуть имущество в связи с прекращением договора дает Арендодателю право истребовать имущество в судебном порядке и требовать принуждения Арендатора к исполнению этой обязанности.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
11. Самовольно занятый участок без оформления прав на его использование подлежит освобождению со сносом возведенных строений.
Государственный орган по надзору в сфере природопользования (далее - Орган по надзору) обратился в арбитражный суд с иском к Обществу об освобождении участка лесного фонда, самовольно занятого под организацию спортивного отдыха. Орган по надзору просил также обязать Общество освободить самовольно занятый участок, для чего произвести за счет ответчика снос самовольно возведенных строений.
Решением арбитражного суда иск удовлетворен. Суд исходил из отсутствия у Общества правоустанавливающих документов на пользование спорным земельным участком. Также арбитражный суд признал наличие у Органа по надзору права на обращение с настоящим иском и указал на необоснованное неисполнение Обществом вынесенное в его адрес, предписания об устранении нарушений законодательства в сфере природопользования и охраны окружающей среды в виде освобождения самовольно занятого участка лесного фонда.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил по пункту 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора Лесхоз№1 и Лесхоз№2. Дело рассмотрел по правилам первой инстанции.
Судом апелляционной инстанции установлено, что Общество осуществляет эксплуатацию спорного участка лесного фонда без оформления прав на это в порядке, установленном статьей 9 Лесного кодекса Российской Федерации.
Разрешения на возведение построек на этом участке Обществу не выдавались.
Суд апелляционной инстанции указал, что в результате незаконный действий Общества произошло незаконное занятие участка лесного фонда, являющегося федеральной собственностью.
Вследствие установки Обществом изгороди, нарушено право граждан свободно пребывать в лесах для собственных нужд, что является нарушением лесного законодательства.
Суд апелляционной инстанции иск удовлетворил.
12. Собственник утрачивает право на земельный участок, если он был внесен в уставной капитал общества.
12.1.
Конкурсный управляющий акционерным обществом обратился в арбитражный суд с иском к акционерам о признании недействительным зарегистрированного права собственности на земельные доли в праве общей собственности на земельный участок.
Конкурсный управляющий считает, что государственная регистрация права собственности акционеров на указанные земельные доли в общей собственности на земельный участок осуществлена незаконно, поскольку этот земельный участок в процессе реорганизации совхоза в акционерное общество был включен в уставный капитал общества, а члены трудового коллектива совхоза, в т.ч. и ответчики, внеся принадлежащие им земельные доли в уставный капитал данного акционерного общества, стали его акционерами.
Поскольку зарегистрированное право акционеров на доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок нарушает право собственности акционерного общества на этот земельный участок, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.
Арбитражный суд, посчитав указанные требования законными и обоснованными иск удовлетворил.
Суд апелляционной инстанции установил, что акционерное общество было создано в процессе реорганизации на основании Указа Президента РСФСР №323 от 27.12.91 г. «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» и постановлений Правительства РФ от 29.12.91 г. №86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», от 4.09.92 г. №708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса».
Согласно учредительному договору акционерного общества учредители приняли на себя обязательство передать в уставный капитал имущественный и земельный паи, полученные в установленном порядке, с указанием их стоимости.
Суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что акционеры внесли земельный пай в уставный капитал вновь образованного акционерного общества.
Следовательно, акционерное общество с момента реорганизации совхоза стало собственником переданных ему имущественных и земельных паев, а бывшие работники совхоза - акционерами.
Суд апелляционной инстанции сделал вывод, что акционеры распорядились принадлежащими им спорными земельными долями, став акционерами общества и внеся земельные доли в качестве учредительного вклада в уставный капитал вновь создаваемого акционерного общества, которое согласно пункту 1 статьи 66, пункту 3 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации является собственником переданного ему в качестве учредительного вклада имущества.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
12.2.
Как следует из материалов дела, постановлением органа исполнительной власти в связи с реорганизацией совхоза акционерному обществу предоставлены в коллективную собственность земельные участки.
Полагая, что выданное свидетельство о праве на земельную долю является основанием для признания за акционером права собственности на указанный земельный участок, последний обратился с вышеуказанным иском в арбитражный суд.
Суд первой инстанции отказал акционеру в удовлетворении заявленных требований.
Суд апелляционной инстанции установил, что в соответствии с учредительным договором и уставом общества земельные доли его учредителей были внесены последними в качестве взноса в уставной капитал акционерного общества.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
12.3.
Акционер обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Как видно из материалов дела, постановлением органа исполнительной власти в связи с реорганизацией совхоза акционерному обществу предоставлены в коллективную собственность земельные участки.
Акционерному обществу выдано свидетельство на право общей совместной собственности на земельный участок.
Органом исполнительной власти вынесено постановление о выдаче свидетельства на право общей совместной собственности на землю членам акционерного общества.
На основании вышеуказанного постановления акционеру выдано свидетельство о праве на земельную долю в общей совместной собственности акционерного общества.
Полагая, что выданное свидетельство о праве на земельную долю является основанием для признания за акционером права собственности на указанный земельный участок, последний обратился с вышеуказанным заявлением в арбитражный суд.
Суд первой инстанции отказал акционеру в удовлетворении заявленных требований исходя из того, что акционер распорядился своим правом на земельный пай, внеся его в качестве взноса в уставной капитал во вновь созданное акционерное общество.
Апелляционный суд установил, что в соответствии с учредительным договором и уставом общества земельные доли его учредителей были внесены последними в качестве взноса в уставный капитал акционерного общества.
Из представленного подписного листа членов трудового коллектива совхоза, принявших решение о приватизации совхоза трудовым коллективом, являющегося приложением к выписке из протокола общего собрания (конференции) трудового коллектива совхоза, усматривается, что акционер выразил свое согласие на участие в приватизации совхоза.
Как усматривается из положений учредительного договора о создании акционерного общества, учредители принимают на себя обязательства внести в уставной капитал общества в качестве своего взноса стоимость имущественных и земельных паев (доли), а, следовательно, доводы акционера о том, что он вносил в уставной капитал общества только стоимость имущественного пая, но не земельный пай, опровергаются материалами дела.
С момента внесения бывшими работниками совхоза в уставной капитал акционерного общества имущественных и земельных паев общество стало их собственником, а бывшие работники совхоза - акционерами общества.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
13. Орган местного самоуправления по итогам публичных слушаний вправе изменить разрешенный вид использования земельного участка.
Дело № А41-К2-8471/07 от 26.12.2007 г. (Минкина Г.Т., Демидова К.И., Диаковская Н.В.)
Религиозная организация обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения Органа местного самоуправления и обязании рассмотреть вопрос, связанный с изменением вида пользования земельного участка.
Религиозная организация обратилась в суд по причине отказа Органа местного самоуправления в изменении разрешенного вида использования земельного участка с «для ведения личного подсобного хозяйства» на «для строительства».
Религиозная организация полагает, что спорное решение является незаконным, так как противоречит нормам статей 35-39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и нарушают ее права и законные интересы как собственника земельного участка.
В связи с изложенным, Религиозная организация обратилась в суд с выше указанными требованиями.
Суд первой инстанции признал требования Религиозной организации не подлежащими удовлетворению, поскольку обжалуемое решение издано на основании итогов публичных слушаний, проведенных в соответствии с требованиями пунктов 6, 7 ст.39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, заключения главного архитектора муниципального района.
Принадлежащий Религиозной организации на праве собственности земельный участок расположен в зоне одноэтажной жилой застройки.
Нормами части 5 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что культовые здания подлежат размещению в общественно-деловых зонах, тогда как в силу части 3 данной статьи размещение таких объектов в жилых зонах лишь допускается.
Учитывая то обстоятельство, что согласно Положению о публичных слушаниях на территории конкретного муниципального района вопрос об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования решается на публичных слушаниях и что в результате таких слушаний было выявлено несогласие населения муниципального района с размещением культового здания в жилой зоне, суд апелляционной инстанции считает, что Орган местного самоуправления правомерно отказал в удовлетворении заявления Религиозной организации о замене одного вида использования земельного участка на другой.
Кроме того, в материалах дела представлено заключение главного архитектора муниципального района, в котором сделан вывод о невозможности замены разрешенного использования земельного участка и возведения на нем культового здания, так как участок, приобретенный Религиозной организацией располагается в санитарно-защитной зоне, отделяющей одноэтажную жилую застройку от коммунально-складской зоны, а предполагаемый тип застройки будет нарушать архитектурно-художественный облик населенного пункта, поскольку высота культового здания значительно превышает максимальную высоту одноэтажной жилой индивидуальной застройки, расположенной вблизи рассматриваемого участка.
Что касается требования Религиозной организации об обязании Органа местного самоуправления рассмотреть вопрос об изменении разрешенного вида использования земельного участка, то оно также подлежит отклонению, поскольку, как было установлено выше, решение данного вопроса осуществляется органом местного самоуправления по итогам публичных слушаний. В материалах дела имеется Протокол комиссии о подведении итогов публичных слушаний, который содержит решение комиссии, принятое с учетом заключения Главного архитектора района, о невозможности осуществления замены разрешенного использования земельного участка на требуемый заявителем.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
14. Действия регистрирующего органа по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть обжалованы в судебном порядке при отсутствии спора о праве на объект недвижимости.
Муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Регистратора по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок, и обязании прекратить вышеназванную запись.
В обоснование заявленных требований Муниципальное образование ссылается на то обстоятельство, что Регистратор незаконно внес в ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок, и, относящийся, по мнению заявителя, к землям, на которые не разграничена государственная собственность. В силу изложенного и учитывая то, что вышеназванный земельный участок заявителем предоставлен в аренду Обществу, которое перечисляет арендные платежи в бюджет Муниципального образования, заявитель полагает, что спор о праве собственности в отношении упомянутого земельного участка отсутствует, а распоряжение данным объектом недвижимости осуществляется Муниципальным образованием. Заявитель также ссылается на то обстоятельство, что Регистратором не представлены доказательства, послужившие основанием для внесения в ЕГРП записи о регистрации права собственности Российской Федерации на указанный объект недвижимости. Земельный участок не отнесен каким-либо федеральным законом к землям, находящимся в федеральной собственности, а также не входит в перечень земельных участков, на которые возникло право собственности Российской Федерации на основании ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю».
Решением арбитражного суда в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что действия Регистратора по внесению записи в ЕГРП могут быть обжалованы в судебном порядке при отсутствии спора о праве на объект недвижимости, поэтому в первую очередь должен быть разрешен спор о праве, а не о регистрационной записи. Кроме того, зарегистрированное право собственности Российской Федерации на спорный земельный участок в установленном законом порядке не оспаривалось и не признано недействительным.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения арбитражного суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Таким образом, незаконные действия (бездействие) регистрирующего органа в процессе государственной регистрации, а также действия по внесению записи в ЕГРП могут быть обжалованы в судебном порядке при условии отсутствия спора о правах (глава 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В данном случае право собственности на земельный участок зарегистрировано за Российской Федерацией.
При этом данное право в установленном законом порядке не оспорено и не признано недействительным.
Вместе с тем, без оспаривания оснований возникновения права и решения вопроса о законности (незаконности) возникновения права, нельзя разрешить вопрос о правомерности действий регистрирующего органа по регистрации этого права в порядке административного судопроизводства.
Заявитель не лишен права обратиться с требованием в суд о признании своего права собственности (оспаривании зарегистрированного права Российской Федерацией) на упомянутое имущество в порядке искового производства.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
15. Если земельный участок относится к категории земель общего пользования, то его приватизация запрещена законодательством Российской Федерации.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Органа местного самоуправления в согласовании границ земельного участка; обязании утвердить проект границ земельного участка, а также обязании предоставить за плату в порядке приватизации по десятикратной ставке земельного налога вышеуказанный земельный участок.
Указанные требования заявлены со ссылкой на положения статей 8, 130, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 28 Федерального закона от 21.12.01 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», пункта 2 статьи 6, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ, статей 2, 4 Федерального закона от 21.07.97 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и мотивированы тем, что Общество является собственником объекта недвижимого имущества, в связи с чем имеет право на приватизацию спорного земельного участка находящегося под этим комплексом и необходимым для его эксплуатации.
Решением арбитражного суда заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Суд первой инстанции исходил из того, что действия Органа местного самоуправления по уклонению от согласования границ спорного земельного участка ограничивают право Общества на приватизацию данного участка, который расположен под принадлежащим последнему объектом недвижимого имущества. При этом суд первой инстанции основывался на положениях статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также на нормах пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.01 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», устанавливающих, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом; отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 4 статьи 28, пунктом 7 статьи 36, пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, а также Положением о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденных Постановлением Правительства от 02.02.1996 N 105, территории земельных участков, находящихся за границами красных линий (земли общего пользования), не могут предоставляться в собственность граждан и юридических лиц.
Земля, на которой расположен принадлежащий Обществу объект недвижимого имущества, относится к землям общего пользования, не подлежащим застройке и приватизации. Более того, согласно материалам дела, спорный земельный участок обременен кабелем связи.
Суд апелляционный инстанции суд полагает, что спорный земельный участок находится в пределах территории, предназначенной для удовлетворения общественных интересов населения, поэтому на основании пункта 4 статьи 28, пункта 7 статьи 36, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» может быть предоставлен только в аренду.
В силу пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса, согласно которому предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Обращаясь в Орган местного самоуправления с заявлением об утверждении проекта границ земельного участка, Общество в обоснование указанного размера участка не ссылалось ни на нормы отвода земель для конкретных видов деятельности, определяемых в соответствии с правилами, установленными Земельным кодексом Российской Федерации, Законом Московской области N23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области», ни на правила землепользования и застройки, землеустроительную, градостроительную и проектную документацию.
Общество, представившее документы, подтверждающие его право собственности лишь на остановочный пункт, расположенный на части спорного участка, не обосновало свое право на весь испрашиваемый земельный участок.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил. В удовлетворении заявленных требований отказал.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию суда апелляционной инстанции.
В качестве предмета различных земельных споров всегда выступают конфликты, возникшие в отношении земли и ее границ. Положение усложняется в том случае, если нет уверенности, что межевальные работы выполнены правильно, либо если нет подтверждающей документации в отношении земельных границ.
Возникновение споров относительно границ землевладений обычно является следствием таких обстоятельств:
- размежевание соседней земли привело к наложению границ. Данный факт может доставить множество проблем обоим землевладельцам, и разрешать проблему необходимо в судебном порядке, что предполагает несение существенных затрат;
- кадастровые службы относительно обоих землевладельцев не в состоянии прийти к общему решению. В силу сказанного, желательно проводить межевые работы при участии собственников участков и при сверке оформляемой документации для верного отображения размеров земель и их границ в кадастровом реестре;
- кадастровой службой одного из землевладельцев утрачена лицензия либо компания прекратила свою деятельность. Не важно по какой причине, но при направлении заинтересованным лицом искового заявления будет происходить судебное разбирательство, в рамках которого установленные границы будут пересматриваться;
- один либо оба землевладельца решили увеличить размеры своих участков, таким образом расширив их границы;
- самовольное перенесение границ соседом (такой границей является установленное ограждение) и эксплуатация чужой земли в личных интересах. Нередко такое приводит к подаче иска и рассмотрению дела судом;
- конфликт между наследниками, заявившими притязания на долю перешедшего землевладения согласно свидетельству о праве на наследство;
- возникновение ошибок и неточностей при проведении работ геодезистами.
При возникновении любой из вышеперечисленных ситуаций обратитесь за проведением независимой экспертизы землевладения.
- если у вас есть возражения по поводу установленных земельных границ, вы сможете удостовериться в своей позиции, так как появление ошибок не исключено, если межевальные работы проводит недобросовестная компания;
- если имеет место рассмотрение спора в суде, то судебная экспертиза в любом случае будет назначена, а ее результаты оказывают непосредственное влияние на исход процесса.
Решение земельных споров в суде
Рассмотрением земельных споров занимается Арбитражный суд, и вся процедура заключается в следующем:
- подача иска при несогласии с установленными границами. В документе пропишите себя в качестве истца и соответствующего ответчика. Также обозначьте основание спорной ситуации, приложив к заявлению необходимую документацию. Потребуется кадастровый паспорт участка, а также акт согласования границ земельного участка, подписанный землевладельцами. Бумаги предоставьте в письменном виде или отобразите при помощи фото-видео съемки;
- рассмотрение документации судом и назначение открытого заседания, где необходимо личное присутствие истца и ответчика по делу. Сторонам разъясняются их права и обязанности;
- рассмотрение дела по существу, участие в прениях сторон, получение свидетельских показаний (при их наличии), представление доказательной базы в отношении конкретного спора. Неотъемлемой частью процесса является независимая экспертиза в отношении межевых работ. Если вы не провели ее заранее либо у суда возникли сомнения в ее результатах или деятельности организации, проводившей межевание, то проведение экспертизы назначается судебным органом, рассматривающим данный спор;
- по результатам рассмотрения материалов дела и данным проведенной экспертизы, происходит вынесение решения. Совещание при этом является закрытым. Затем сторонам отводится время для обжалования вынесенного судебного акта.
В какой суд обращаться с земельным спором по границе участка
Согласно статье 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исковое заявление следует подавать в судебный орган, руководствуясь территориальным признаком. Это означает, что рассматривается дело по месту нахождения земельного участка. Мировые судьи рассматривают дела по определению порядка использования недвижимости, включая землю. Вопросами установления границ землевладений занимаются районные суды.
Судебная практика по земельным спорам о вынесении решения в пользу заявителя
В отношении дел, рассматриваемых районными судами, федерального учета не предусмотрено.
При этом существуют некоторые моменты, при которых государственные органы выносят решение в пользу истца:
- владельцы соседнего участка самовольным путем заняли землю, которая им не принадлежит, сдвинув ограждение по собственной воле;
- размеры землевладения при его формировании и постановке на регистрационный учет были установление неточно;
- собственники соседних земель не соглашаются на подписание акта согласования границ при отсутствии на то законных оснований;
- обнаружение ошибки в кадастровой записи, и отказ Росреестра от ее исправления на общих основаниях;
- план земельного участка составлен некомпетентным специалистом, в связи с чет в нем обнаружены погрешности.
Независимо от оснований возникновения спорной ситуации в отношении участка, вам необходимо подтвердить заявленные требования. Судом будут рассмотрены любые доводы, а также свидетельские показания.
Судебная практика по установлению границ земельного участка
Владелец земли оформил документы на участок давно, получив при этом свидетельство старого образца. В отношении участка не проводились землеустроительные работы, кадастровый план не оформлялся. Ввиду определенных причин, собственник не оградил землевладение, и в течение шести лет не появлялся на его территории.
Когда он наконец решил увидеть свое имущество, оказалось, что участок обнесен высокой оградой, а при себе этот гражданин имел только старое свидетельство, в котором указаны лишь данные об адресе и размерах землевладения.
В удовлетворении иска об истребовании земли из чужого незаконного владения указанному гражданину отказали ввиду невозможности определения местоположения имущества. Заявитель не смог подтвердить, что объект недвижимости располагается именно в пределах той территории, которую обнес забором ответчик, располагающий Постановлением о предоставлении земли, межевым планом, кадастровым паспортом, а также свидетельством о регистрации права на всю огороженную территорию.
Судебная практика по уточнению местоположения границ земельного участка
В качестве ответчиков по заявлениям с просьбой оспорить проведенное межевание выступают собственник земли, определение границ которой оспаривается, а также компания, исполняющая межевальные работы, или же специалист, лично занимающийся данным вопросом.
Согласно положениям Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», смена размеров землевладения при выполнении межевых работ должна иметь связь с уточнением расположения его границ, а не являться следствием самовольного расширения его габаритов за счет самозахвата чужой территории.
Пензенский районный суд Пензенской области вынес решение, которое судебная коллегия оставила без изменений. Согласно данному акту, государственный орган правомерно отказал в исковых требованиях гражданина С., заявленных к местной администрации в отношении определения границ землевладения.
В ходе судебного заседания выяснилось, что в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права на участок, С. владеет объектом, площадь которого составляет 500 квадратных метров, и указанное имущество поставлено на кадастровый учет с условными границами.
По итогам осуществления землеустроительных процедур, Организацией «Н» по заявлению С. произведено оформление межевого плана на землевладение, согласно которому принадлежащая С. земля имеет площадь 1100 квадратных метров.
Как зафиксировано в межевом плане, касательно точек н-2 – н8, земля является смежной с участком, принадлежащим муниципалитету, районной и сельской администрациями в согласовании границ участка было отказано по той причине, что размежеванное землевладение существенно превышает размер, обозначенный в тексте правоустанавливающей документации.
Отказав удовлетворить притязания истца, суд верно руководствовался тем, что С. не доказал факт владения участком с площадью 1100 квадратных метров на законном основании, а районная и сельская администрация возражали в отношении земельных границ, ввиду чего определение границ данного объекта на основании предоставленного межевого плана, невозможно. Данные положения были приняты во внимание и судебной коллегией.
Расширение габаритов землевладения, в отношении которого подал исковое заявление С., допускается положениями федерального законодательства, однако важным является то, что в соответствии с действующими правовыми нормами, уточнение земельных границ предполагает определение их местоположения с учетом данных, зафиксированных правоустанавливающей документацией и фактической эксплуатацией.
По материалам дела суд установил, что С. не производит уточнение площади и границ землевладения, находящегося в его собственности, а хочет получить право на муниципальную территорию, которую он захватил самовольно. От согласования заявленных границ муниципальные органы отказались.
Судебная практика по наложению границ земельных участков
Петровым и Болдыревом было выяснено, что в соответствии с кадастровыми документами на принадлежащие им землевладения, границы данных объектов пересекаются. Чтобы разрешить ситуацию и установить точные границы территорий, указанные граждане обратились в судебный орган с иском, предоставив необходимые бумаги.
Суд при рассмотрении данной ситуации воспользовался данными архивного кадастра, отображающими сведения о старых границах принадлежащих Петрову и Болдыреву земель, и назначил проведение независимой экспертизы по установлению земельных границ.
В результате мероприятий было установлено, что верно границы зафиксированы в документах Болдырева, а Петрову надлежит внести исправления в свои бумаги на основании судебного акта. Петров возражений не заявил и исполнил все предписания суда.
Судебная практика по исправлению кадастровой ошибки и уточнению границ
Судебные органы выносят отказ в удовлетворении исковых требований в отношении признания недействительности документации по межеванию, актов в отношении постановки на кадастровый учет, обязания внесения изменений в кадастровую документацию, когда требования основываются лишь на том, что заявитель долгое время эксплуатировал территорию больше установленной кадастровой документацией и правоустанавливающими документами, и (или) большие размеры приведены в документации о передаче землевладений, полученных ранее исполнения межевальных работ.
Судебные органы в подобных обстоятельствах руководствуются определенными положениями. Ссылка на большие размеры землевладения, зафиксированные документацией, оформленной перед постановкой на кадастровый учет, и то, что земля с такой же площадью обнесена забором и эксплуатируется, не несет решающего значения в разрешении таких ситуаций в связи с тем, что этим не нарушаются права заявителя как владельца земли, зафиксированной государственным кадастром недвижимости.
Согласно данным судебной практики, фактической эксплуатацией большей территории нарушаются правомочия ответчика, которому принадлежит используемый истцом участок. При рассмотрении подобных дел важная роль отводится кадастровой документации и документам, являющимся основаниями возникновения прав на землю.
Согласованию земельных границ также отводится серьезное значение. Если мероприятия в рамках указанной процедуры осуществлялись на основании предписаний закона – судебные органы отказывают в требованиях об уточнении границ по той причине, что правомочия землевладельца, обратившегося с иском, таким образом не нарушаются.
Судом было отказано в удовлетворении иска, поданного от имени садового некоммерческого товарищества, в рамках которого было заявлено требование о признании недействительности зарегистрированного права и восстановлении первоначальных границ землевладения.
Государственный орган при этом исходил из того, что при проведении межевых работ в отношении земли, принадлежащей ответчику, нарушений процедуры согласования не было, границы установлены по ограждению, установленному 18 лет назад. В связи с этим, правомочия обратившегося товарищества землеустроительными работами не нарушались.
Однако судами удовлетворяются притязания в отношении исключения из государственного кадастра недвижимости данных касаемо координат, длины, поворотных точек по зарегистрированным землевладениям и установлении границ таких территорий в координатах, определенных предшествующими межевыми работами либо установленных при проведении экспертизы, при наличии таких моментов:
- существует документальное подтверждение, которое отображает информацию о землевладении заявителя, и данные документы достаточны для установления его фактического местоположения, а также наложение границ соседней земли, которая поставлена на кадастровый учет раньше;
- при кадастровом учете соседнего землевладения произошло нарушение процедуры по согласованию земельных границ – согласия, выраженного истцом, не имеется.
Учитывайте факт наличия либо отсутствия в деле акта по согласованию земельных границ и по выносу их на местность.
Когда правомочия на землевладение возникли на основании заключения сделки купли-продажи и участок поставлен в законном порядке на кадастровый учет (недвижимость куплена после проведения межевальных работ и постановки на кадастровый учет), владельцу такого имущества будет сложно оспорить итоги межевания своей земли и произвести уточнение ее границ.
Судебная практика по восстановлению границ земельного участка
Согласно статье 304 Гражданского кодекса РФ, землевладелец вправе заявлять требования об устранении нарушений своих прав, даже если это не связано с лишением данной недвижимости. Дела с требованиями о восстановлении границ представляют собой случаи спорных ситуаций по устранению препятствий в эксплуатации вещи.
Когда границы землевладения определены на основании положений земельного законодательства, собственники и владельцы, эксплуатирующие участки в порядке пожизненного наследуемого владения либо постоянного бессрочного пользования, вправе эксплуатировать землю в пределах этих границ.
Возникновение подобных споров обычно является следствием недобросовестного поведения соседа – смещением забора в центр землевладения, принадлежащего истцу, постройке недвижимости на территории истца и так далее. Нередко притязания могут быть дополнены и другими требованиями: о снесении построенных ответчиком объектов, вывозе с территории стройматериалов, возвращении ограждения в первоначальное положение и прочее.
Истец при обращении в суд преследует цель установления забора между землевладениями согласно установленным границам, зафиксированных в кадастре недвижимости, и свободная эксплуатация принадлежащей земли.
При подаче иска приобщите к нему пакет документации, состоящий из:
- документов-оснований возникновения прав на землевладение;
- кадастрового паспорта;
- результатов кадастровых работ, согласно которым оформляется акт о нарушении определенных границ.
Для разрешения споров такого рода неотъемлемой часть является землеустроительная экспертиза. Вы можете заявить ходатайство о привлечении свидетелей, которые могут подтвердить, что права действительно нарушены.
Защита от таких заявлений заключается в предъявлении встречных требований о признании недействительности итогов межевальных работ и данных, внесенных при проведении кадастрового учета. Если такие требования будут удовлетворены, расположение границ землевладения истца становится неопределенным либо уточняется согласно притязаниям, заявленным подателем встречного иска. Таким образом, в удовлетворении просьбы о восстановлении границ суд откажет.
Встречный иск рассматривается государственным органом с учетом таких аспектов:
- порядок эксплуатации, конфликт между участниками спора в отношении границ и сведения по перемещению установленных границ;
- фактическая эксплуатация при возникновении конфликтной ситуации и при проведении межевых работ;
- факт исполнения мероприятий по согласованию границ и вынос их на местность при проведении межевальных работ;
- выполнение прочих предписаний, предусмотренных в отношении землеустроительных работ при проведении межевания земель, наличие кадастровых ошибок.
Важную роль для разрешения спора играет заключение, оформленное по результатам проведения землеустроительной экспертизы.
Судебная практика о признании межевания недействительным
В соответствии с положениями Земельного кодекса РФ, при рассмотрении дел, касающихся границ землевладений, принимаются во внимание границы, которые сложились фактически. Это означает, что если границы не зафиксированы правоустанавливающими документами, ими признают те линии, которые сложились минимум за 15 лет, и оформлены природными и искусственно созданными объектами.
Указанное касается и тех земель, межевание в отношении которых было проведено десять лет назад, когда замеры не были высокоточными.
В рамках подобного дела разрешалась проблема, когда истцом были заявлены требования о признании недействительности межевания соседней земли, исполненного в 2002 году и снесения возведенного на соседней земле строения как самовольной постройки, занявшей чужое землевладение.
Районный суд удовлетворил требования истца. Однако в дальнейшем коллегия отменила данный судебный акт, так как было установлено, что экспертизы проведено не было.
После ее проведения выяснилось, что земля, принадлежащая истцу, имеет иные границы, которых возведенная постройка на соседней территории не касается. В удовлетворении исковых требований отказали.
Завершающий этап рассмотрения споров о земельных границах – принятие судебного акта. Согласно решению суда, данные о земельных границах подлежат уточнению и точные сведения фиксируются в кадастре.
Грамотные консультации в день обращения. Помощь на переговорах, в суде.
Земельные споры, на наш взгляд, одни из самых сложных с юридической точки зрения. Земельное законодательство в большом объеме с массой нормативных документов появилось совсем недавно, практика единообразного решения земельных споров судами еще не наработана. Постоянные изменения и дополнения в документы, регулирующие земельные отношения, рождают масссу противоречий, коллизий и неувязок.
Поэтому земельные споры возникают чаще других,
- в одних случаях — при умышленных противоправных действиях участников земельных отношений ,
- в других — по незнанию,
- в третьих — непосредственно из-за норм изменившегося земельного законодательства и возникших в связи с этим проблем.
У нас было интересное (средней сложности) судебное дело. По нему можно хоть учебник писать. В 1993 году Администрация (совершенно законно) выделила земельный участок под ИЖС гражданину. Добросовестный пользователь освоил земельный участок согласно условий о предоставлении земельного участка.У архитектора согласовал проект дома, возвел дом согласно проектной документации, . и в 2002 году захотел оформить собственность. Как того требовало законодательство (после введения в действие нового Земельного кодекса), провели кадастровую съемку. И вдруг выясняется, что часть данного земельного участка «залезает» с одной стороны на земли совхоза (а совхоз находится в арбитражном управлении), а с другой стороны — на земли лесов первой категории. С такими границами, конечно же, в оформлении земельного участка в собственность , конечно же, отказывают. Что делать?
На практике бывает так, что можно (если позволяют условия) изменить границы участка (где-то вытянуть, где-то вогнуть.), но здесь с третьей стороны — вплотную сосед, уже оформивший право собственности на свой земельный участок, а с четвертой стороны — санитарная водоохранная зона озера. Как отстоять свои права, если мы ничего не нарушали, а нарушителями оказались? В таких случаях кроме судебных процедур необходимо обязательно провести досудебные дополнительные действия по сбору документов, которые помогут будущему судопроизводств (документы досудебного характера). Да, этот случай решился положительно, право собственности на земельный участок и дом было признано по решению суда.
Земельные споры, разрешаемые в суде — иногда единственный путь решения, хотя кажется, что и без суда можно было дело решить.
Защита прав на землю — дело тонкое. Здесь лучше посоветоваться со специалистом. Например, одна немолодая особа, проживая в элитном районе Ленинградской области, получила уведомление о том, что адрес ее земельного участка с домом поменен с цифры «2» на «2а» (а участок «2а» был внутри микрорайона, на менее интересном месте), и принялась с усердием переоформлять свои документы на новый ей предоставленный адрес (к чему такая простота гражданки могла бы привести.) Бывают простые случаи, а бывают очень сложные.
- Пример 1 (проще простого). Через земельный участок сосед ходит за водой на колодец. Хозяйка участка много раз требовала соседа ходить за водой в обход, где все остальные ходят — не помогает. Решила подать в суд. Но юрист посоветовал бессудебный способ решения конфликта — поставить забор. Смысл простой — покажи свои границы, закрой проход, сам не давай своими бездействиями нарушать свои же права.
- Пример 2 (посложнее дело).С 1900-х годов по наследству передавалось домовладение: дом и земельный участок под ИЖС мерою 18 соток. В 1993 году земельный участок был оформлен в собственность (в простонародье — приватизирован) гражданином С. В 2002 году сосед, участок которого располагался в глубине, заключил договор аренды земельного участка на проезжую часть, ведущую в тупик — к его земельному участку. Причем, по его документам, содержащим кадастровую съемку, переданная часть дороги заходила на земельный участок гражданина С., и не просто на земельный участок, а в зону переданной в аренду дороги попала часть дома гражданина С. Эта ситуация стала известна гражданину С.только тогда, когда он решил продать домовладение и стал собирать необходимые документы.
- Пример 3 (еще более сложная ситуация).Гражданин А хочет выделить в натуре земельный участок, предоставленный по документам в виде земельного пая. При этом земельный массив находится под арестом. Дело может усложниться, если во время земельного спора уйдет из жизни собственник земельного пая, а его наследники затеют спор о своих правах на наследство.
- Пример 4 (усложнение примера 3). ЗАО (бывший совхоз) заявило, что пай предоставлен гражданину А с нарушением, что он никогда не являлся работником совхоза, и пай должен быть передан обратно.
Все эти примеры и еще много других — из нашей практики по земельным спорам. И они были успешно решены нашими специалистами.
С участием юридических лиц земельные споры становятся еще более сложными. Наш юридический Центр работает, в основном, с вопросами земельного законодательства. Причем, кроме судебной работы, мы ведем внесудебное выполнение работ: оформление документов на земельные участки, разрешение споров, получение согласований, заключение договоров и пр. Поэтому при защите в суде по земельным вопросам, мы знаем проблему изнутри, понимая практическую сторону вопроса.
Вот, например, некоторые из решаемых нами вопросов:
- признание права собственности на земельный участок, иных прав;
- раздел земельного участка, выдел земельного участка;
- признание решения общего собрания недействительным;
- определение порядка пользования земельным участком;
- спор по границе участка;
- споры с регистрирующими органами, с неправомерными отказами Администраций и пр.;
- захват территории;
- споры в садоводстве;
- установление сервитута;
- спор о наследстве;
- наследование земельного участка, оспаривание завещаний;
- понуждение заключения договора аренды или купли-продажи земельного участка;
- оспаривание размера компенсационных выплат в слвчае принудительного изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
- споры об использовании земельного участка не по назначению;
- споры по необрабатываемым земельным участкам сельхозназначения;
- споры о причинении вреда земельному участку или землепользователю;
- признание незаконными действий и/или документов госпорганов;
- выделение земельного участка в счет земельных долей;
- споры, вытекающие из договоров аренды земельных участков;
- защита от рейдерских захватов;
- оспаривание договоров дарения, мены и пр.;
- имущественные споры при купле-продаже земельных участков;
- раздел домовладения в натуре;
- принудительный выкуп доли земельного участка у участника долевой собственности;
- споры, связанные с самовольными постройками.
Мы занимаемся вопросами оформления земли и земельными спорами более 17 лет. Готовы оказать помощь как в обычном, так и в судебном порядке. Наши услуги прошли аттестацию Санкт-Петербургским Центром сертификации «Петербургская марка качества». Специалисты ю ридического Центра «Адвекон» в 2009 году получили знак качества услуг.
Обращайтесь к нам. Мы готовы Вам помочь.
www.adveconspb.ru
Юридическая поддержка
Земельный спор с госорганом
Земельный спор с госорганом имеет дополнительные административно-властные осложнения при рассмотрении судом. Тем не менее при доскональном изучении региональных и муниципальных актов в сфере земельных отношений, проведении анализа на предмет их соответствия федеральным законам опытный адвокат имеет шансы на успешное завершение земельного спора для доверителя.
Приведем конкретный премер из практики. Не так давно прокуратура пыталась признать незаконной аренду 4,8 гектар земли предпринимателем, строившим гостиничный комплекс, с последующим восстановлением почвенного слоя земельного участка и др. Суд решил спор в пользу предпринимателя, но при этом включил данный земельный участок в земли охраняемого парка — памятника природы, что меняло собственника земельного участка с муниципального на регионального, а значит, вопрос с договором аренды и застройкой оставался открытым.
Для детального изучения тактики юридического решения вопроса о неправомерности решения суда первой инстанции в части отнесения арендуемого земельного участка к территории охраняемого природного парка, приводим обстоятельства обжалования данного решения суда.
Пример текста апелляционной жалобы по выигранному земельному спору с госорганом (прокуратурой):
По иску Тутаевского межрайонного прокурора к Администрации ТМР и В.А.А. о признании недействительным договора аренды №6/12 земельного участка с кадастровым номером 76:21:020219:23, площадью 4860 кв.м. расположенного по адресу: г.Тутаев, ул.Красноармейская, заключенного 01 марта 2010 года между Департаментом муниципального имущества Администрации Тутаевского муниципального района и В.А.А. применить последствия ничтожности недействительной сделки . возвратить В.А.А. суммы, уплаченные им по договору аренды, ликвидировать объект незавершенного строительства на земельном участке и восстановить почвенный слой земельного участка . нарушенного при строительстве, признании права собственности Ярославской области на спорный земельный участок и запрете осуществления работ по строительству здания двухэтажной гостиницы «Романов» на указанном земельном участке, и, по встречному иску к Правительству Ярославской области в лице Департамента охраны окружающей среды и природопользования Ярославской области ФГБУ ФКП РосРеестра по Ярославской области, о признании недействительной записи в государственном кадастре недвижимости об отнесении спорного земельного участка к особо охраняемой природной территории Ярославской области-памятнику природы «Парк в левобережной части г.Тутаева» и понуждении ФБГУ «ФКП РосРеестра по ЯО» исключить из сведении ГКН запись об отнесении указанного земельного участка к территориальной зоне «Зона особо охраняемой природной территории Ярославской области — памятник природы «Парк в левобережной части г.Тутаева» Тутаевский городской суд Ярославской области 2 октября 2012 года (мотивированное решение изготовлено 12.10.2012 года) решил:
«Исковые требования Тутаевского межрайонного прокурора удовлетворить частично:
Признать право собственности Ярославской области на земельный участок площадью 4860 кв.м. категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование — для строительства гостиничного комплекса, расположенного по адресу: Ярославская область, г.Тутаев, ул. Крестовоздвиженская (бывшая Красноармейская).
В остальной части требования прокурора оставить без удовлетворения.
Встречный иск В.А.А. и Администрации Тутаевского муниципального района оставить без удовлетворения».
Согласно решения суда «особо охраняемая природная территория Ярославской области –«Парк в левобережной части г.Тутаева» под категорией — памятник природы утвержден Постановлением правительства Ярославской области от 01.07.2010 года №460-П. Отсюда указанный памятник природы имеет региональное значение, его границы определены кадастровым инженером (имеется карта-план особо охраняемой территории), сведения о нем 12.10.2011 года внесены в государственный кадастр недвижимости. Спорный земельный участок, используемый для строительства гостиничного комплекса, является частью особо охраняемой природной территорией. Отсюда, у суда имеются законные основания считать спорный земельный участок собственностью Ярославской области, требования прокурора в этой части подлежат удовлетворению.
Внесение записи в государственный кадастр недвижимости об отнесении земельного участка с кадастровым номером к особо охраняемой природной территории Ярославской области является законным, основано на акте органа субъекта РФ, которое никем не оспорено. Суд отмечает, что границы особо охраняемой природной территории установлены в соответствии со ст.39 Закона РФ «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 года.
Также, «определение границы и площади особо охраняемой природной территории памятник природы Парк в левобережной части г.Тутаева происходило в форме публичного обсуждения, с извещением заинтересованных лиц в средствах массовой информации. Из протокола проведения общественных слушаний следует, что каких либо замечаний или предложений по границам территории зоны не поступало. Администрация ТМР такие границы согласовала письмом от 02.09.2011 года».
С решением суда в части признании права собственности Ярославской области на земельный участок площадью 4860 кв.м. категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование — для строительства гостиничного комплекса, расположенного по адресу: Ярославская область, г.Тутаев, ул.Крестовоздвиженская (бывшая Красноармейская) и отказом в удовлетворении встречного иска нельзя согласиться по следующим основаниям:
Первое, в отношении Плана границ особо охраняемой природной территории Ярославской области от 23 августа 2011 года, сведений о характерных точках землеустройства, выполненных по заданию Департамента природопользования ЯО, на который ссылается суд, хочется отметить, что указанные документы выполнены в масштабе 1:10000 и не позволяют точно определить как границы памятника природы, так и местонахождение спорного земельного участка .
Установление точек землеустройства (координат), в суде не проводилось, вхождение участка, выделенного под строительство гостиницы в данную территорию не устанавливалось . и, при отсутствии каких-либо графических материалов, свидетельствующих о вхождении спорного участка в территорию памятника природы, были приняты за аксиому.
Второе, утверждение суда о создании особо охраняемой природной территории Ярославской области – «Парк в левобережной части г.Тутаева» под категорией — памятник природы утвержден Постановлением правительства Ярославской области от 01.07.2010 года №460-П соответствует действительности.
Однако, утверждение о том, что его границы определены кадастровым инженером, сведения о нем внесены в государственный кадастр недвижимости и законность внесения указанных сведений в государственный кадастр не могут соответствовать действительности, так как признавая право собственности на земельный участок по основанию отнесения его к территории памятника природы, суд не учел, что целью Постановления №460 было не создание нового памятника природы, а воссоздание ранее созданного.
Вышеизложенное следует из самого Постановлении Правительства Ярославской области от 01.07.2010 года №460-П где в п.2.15.18, относительно границ памятника природы «Парк в левобережной части г.Тутаева», в графе 5 «граница охраняемой территории» указано «по существующим границам парка».
Соответственно, так как нормативный акт имеет отсылочный характер, без ссылок на ранее изданные нормативные акты невозможно однозначно установить границы парка.
Как истцом, так и другими участниками процесса, в суде не было представлено никаких достоверных сведений, свидетельствующих о расположении памятника природы именно в указанном месте. Представители департамента культуры и природопользования также не могли обосновать свой выбор места расположения памятника природы именно в этом месте .
Таким образом, прямая причинно-следственная связь между самим Постановлением Правительства Ярославской области от 01.07.2010 года №460-П и местом выбора границ памятника природы на территории г.Тутаева отсутствует .
При таких обстоятельствах, необходимость оспаривания законности Постановления Правительства Ярославской области от 01.07.2010 года №460-П отсутствовала, а имелась необходимость оспаривания правильности и законности реализации указанного Постановления, в связи с чем, мной и был подан встречный иск.
Указанное обстоятельство никем не было оспорено и доказано в судебном процессе, как того и требовало ГПК РФ.
По нашему утверждению, указанный памятник природы был создан в 1992 году в соответствии с Постановлением Главы администрации ЯО от 08.12.92 года №409 и решения малого совета областного совета народных депутатов от 27.05.93 №118 и назывался «Парк в центре левобережной части г.Тутаева» и именно по границам указанного Парка необходимо было определить границы нового памятника природы «Парк в левобережной части г. Тутаева».
Ошибочность признания памятником природы «Парк в левобережной части г. Тутаева» данной территории подтверждается ответом от 22.10.2012 года на запрос в Департамент АПК, охраны окружающей среды и природопользования Администрации Тутаевского муниципального района от 27 сентября 2012 года.
Согласно описания ООПТ, являющегося приложением к письму, «особо охраняемые территории «Парк в центре левобережной части г.Тутаева» является старинным парком, местом произрастания широколиственных и мелколиственных пород и хвойных пород, охране подлежат древостой указанных пород, имеются координаты 57 52 52 с.ш. 39 32 34 в.д..», описывается расположение парка, согласно которого «парк имеет правильную прямоугольную форму (короткая сторона проходит вдоль ул.Казанская). Имеется ориентир (сюжетным центром правой части парка является памятник К.Марксу 1921г)».
Таким образом, указанные ориентиры и описание совпадают с расположением и описанием центрального парка в левобережной части г.Тутаева, расположенного на достаточно большом расстоянии от спорной территории . и, где действительно установлен памятник К.Марксу.
Сведения, указанные в вышеизложенном документе подтверждаются также техническим отчетом по инвентаризации земель левобережной части г.Тутаева по кварталу №21 согласно которого «указанный квартал и является памятником природы «Парком в левобережной части г.Тутаева»». Указанный отчет имеется в материалах дела, но он судом не исследовался, и, ему не была дана оценка.
Хотя согласно нормам Градостроительного кодекса РФ, основанием для признания согласования границ земель состоявшимся, является решение представительного органа муниципального собрания, которое в деле отсутствует, и, что свидетельствует об отсутствии согласования границ, судом не была дана оценка следующим противоречиям:
— Протокол проведения общественных обсуждений подписан 18 ноября 2012 года, а письмо из Администрации ТМР о согласовании поступило еще 02 ноября 2012 года, то есть за две недели до проведения слушаний, а запись в государственный кадастр недвижимости внесена еще раньше – 12 октября 2011 года, то есть за 36 дней до проведения общественных слушаний.
Форма уведомления о проведении слушаний, опубликованная в газете «Берега», состоящая из 15 строк, не содержат никакой достоверной информации, раскрывающей предмет общественных слушаний, не соответствует требованиям, предъявляемым Градостроительным кодексом к форме уведомления.
Таким образом, согласования по границам не было и доказательства, принятые судом в обоснование наличия согласования между субъектами права ничтожны, поскольку не соответствуют требованиям закона (ГК РФ) и не порождают никаких правовых последствий.
Вышеизложенное позволяет сделать вывод, реализация Постановления Правительства Ярославской области от 01.07.2010 года №460-П происходила с нарушением действующего законодательства, основания для признания за ЯО права собственности на спорный земельный участок по основанию принадлежности указанной территории памятнику природы «Парк в левобережной части г.Тутаева» отсутствовали, и имелись основания для удовлетворения встречного иска.
В решении суда имеются и другие противоречия:
Так, суд, принимая в качестве необоснованности иска прокурора отсутствие требований о внесении изменений в генеральный план г.Тутаева, которые должны предшествовать заявленным требованиям, тут же, в отсутствие решения представительного органа муниципального собрания о согласовании границ, являющегося основанием для внесения изменений в генеральный план г.Тутаева, признает право собственности на спорный земельный участок за ЯО.
Также, заявленное прокурором требование, о признании права собственности на указанный земельный участок, выходит за рамки прав, предоставляемых п.1 ст.45 ГПК РФ, поскольку в данном случае прокурор подменяет государственный орган, имеющий штат юристов, требование не имеет отношения к защите публичных интересов и не связано с иском о признании договора недействительным, и, является вмешательством в хозяйственную деятельность как субъекта права Правительства ЯО, так и сторон спорного договора, поскольку его реализация сказывается на правоотношениях между ними.
То есть неправильное определение и недоказанность обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, послужили основанием для принятия судом незаконного решения.
Решение земельных споров
Земельные споры в ООО «Альянс независимых экспертов»
Земельный спор – самый популярный раздел судебных разбирательств, имеющих гражданский характер. Не зависимо от популярности и распространенности эта категория судебных дел является самой сложной.
Под земельным спором подразумевают разногласие, которое возникает у собственника и иных владельцев земли, которые считают, что нарушены или ущемлены права на эту землю. Порядок таких взаимоотношений прописан в Земельном кодексе Российской Федерации и в других законах и нормативно-правовых актах.
В одиночку без юридического образования справиться с возникшими трудностями нелегко. Поскольку нужно знать и уметь разбираться в законодательных документах. Лучшим вариантом в этой ситуации будет решение обратиться к адвокатским услугам в области земельных споров, тогда будет большая вероятность положительного итога в ходе заседания.
Специалист по решению земельных споров сразу мысленно нарисует себе всю происходящую картину и разные возможные варианты решения этого спора. Затем определится с порядком защиты права своего клиента. В адвокатской практике возникают разные ситуации и каждая проблема индивидуальна, поэтому и подход к каждому клиенту особый. В любом деле есть тонкости, плюсы и минусы, и вот задача адвоката донести до судьи лишь плюсы и положительные стороны, минусы же постараться приукрасить, либо совсем не упоминать. Адвокат должен быть готов к любому вопросу – в этом и заключается его работа.
Причина появления земельных споров
Различают следующие причины земельных споров:
1.Всё чаще споры возникают из за наличия недостатков в законодательной базе. Законодательство регламентирует нечетко схему о предоставлении земли, находящейся в собственности или в аренде. Поэтому из-за недосказанности в законе возникают споры (земельные споры) о схеме владения такими земельными участками, а также разногласия в схеме предоставления компенсаций за расходы на восстановление этих участков.
2.Часто споры возникают из за изменения в законодательстве и нормативно-правовых документах, информируются несвоевременно. Отсюда и возникновение конфликтной ситуации и спора (земельные споры) между ознакомленными с нововведением и обновлением в законодательстве и тех, кто ничего не слышал об этих изменениях.
3.Споры так же распространены из за коррупции и халатного отношение в аппарате государственных чиновников. Нередко возникают ситуации, когда должностные лица покровительствуют частному предпринимательству по земельным вопросам, а также бюрократизм и волокитная процедура оформления документов, служащие государственных органов не соответствуют квалификационному параметру или нет соответствующего образовательного диплома и в результате возникают земельные споры.
Вышеперечисленные обстоятельства, ведущие к возникновению спора за землю, являются основными и широко распространенными. Грамотный юрист по земельному вопросу без особого труда сможет справиться с любой конфликтной ситуацией и в короткий срок достичь справедливости в пользу своего клиента.
Решение конфликтных ситуаций по земельным проблемам в суде
В случае возникших разногласий по земельному вопросу и невозможности разрешить конфликт самостоятельно, то стороны обращаются в суд и уже там решаются все спорные вопросы. В такой ситуации и возникает необходимость в услугах адвоката. Он представляет сторону своего доверителя (доверителями могут выступать физические и юридические лица).
Главным принципом Земельного права является его устойчивость Это объясняется тем, что ни один человек не может незаконно потерять своих прав на землю. Земельные споры в суде призваны защищать права и интересы собственников земельных участков.
Различают 2 варианта решения земельных споров:
Административный порядок по земельным спорам и судебный порядок. Очень часто земельные споры решаются в зале суда. Поэтому в суд лучше идти не одному, а обратиться к услугам квалифицированного специалиста. Адвокат на основании теоретической и практической базы объективно взглянет со стороны, выскажет свои идеи и предположения по решению данного вопроса. Именно от профессионализма адвоката и будет зависеть положительное решение земельного спора в пользу своего клиента, которое не позволит собственнику земельного участка в будущем переживать о своей судьбе и своих потомков.
Составление искового заявления
При обращении в суд для решения земельного спора надо заполнить бланк искового заявления. Структура заявления зависит от категории земельного спора, который будет рассматриваться в суде. В первую очередь, можно обратиться к услугам интернет-сайтов, где размещены все образцы заявлений по земельному спору. Но лучше обратиться к услуге адвоката, занимающегося земельными спорами, который составит иск согласно действующему законодательству. Если исковое заявление не соответствует правилам оформления нормативных актов, то вероятнее всего, суд не примет документы и вернет их обратно для доработки. Адвокат, специализирующийся по решению этих конфликтных вопросов, выстроит четкую схему мероприятий, которые будут направлены на быстрое решение поставленной перед ним цели. Пользование юридическими услугами поможет сэкономить на времени и к тому же на материальных средствах.
Спор за землю между соседями
В действующем законодательстве говорится о том, что каждому земельному участку должно быть присвоение кадастрового номера, то есть, должно быть, оформление кадастрового паспорта по установленному образцу. Этот документ содержит данные собственника земли, размеры площади принадлежащего ему участка, граница межи и перечень входящих объектов, расположенных на ней.
Обычно соседский конфликт за землю возникает из-за просчета и несоответствия в обозначение границы участка. Это наиболее распространенный вид земельного спора.
Различают следующие варианты разрешения земельных споров:
Соседям договориться мирным путем,о точном определении своей границы участка;
Можно привлечь местный муниципалитет для решения этой проблемы;
Самостоятельно обратиться к сотрудникам кадастровой палаты;
Рассмотрение и устранение специальным отделом государственных органов выявленной ошибки в кадастре.
В адвокатской практике практически не наблюдается решение земельных споров без обращения в суд. По действующему законодательству такие конфликты разрешаются органами арбитражного суда в случае занятости одной из стороны в предпринимательской области.
В остальных случаях рассмотрением земельных споров занимаются органы суда общей юрисдикции. И без помощи квалифицированного юриста будет трудно, поскольку в земельном споре даже самое малое допущение ошибки повлечет список необратимых последствий.
Адвокат должен иметь опыт по решению земельного спора. Основная его задача – земельных споров -урегулировать конфликт между истцом и ответчиком и способствовать принятию выгодного варианта ситуации для клиента. Клиент, обратившийся за юридической услугой, будет в постоянном осведомлении по своему делу. Адвокат обязательно заранее своего клиента подготовит к трудностям, которые возможно возникнут в судебном процессе и в какой период ситуация может развернуться в нежелательную сторону, поэтому его задача не допустить развития таких моментов. Без услуг юриста одному будет трудно просчитать все возможные варианты земельных споров, и чтобы решение было положительное лучше обратиться к адвокату или хотя бы проконсультироваться перед судебным процессом.
Земельные споры в Компании ООО»Альянс независимых экспертов» наш телефон 8-918-093-75-76,звоните и решение земельных проблем будет позади.
Земельные споры
Одной из наиболее сложных категорий дел, как в правоприменительной, так и в адвокатской практике, являются земельные споры. Во многих городах России, а в особенности в столице, ситуация с землей сложная, так как и цены выше и населения гораздо больше. Чтобы обеспечить надежную защиту своей земли, необходима помощь квалифицированного специалиста, так как нормативно-правовая база по земельным делам крайне обширна. Главным признаком, отличающим подобные споры от других, является предмет, которым выступает земельный участок, то есть земля.
onlinecreditforall.ru
Десятый арбитражный апелляционный суд
Анализ и обобщение судебной практики
Некоторые примеры рассмотрения споров, свзанных с применением земельного законодательства.
В соответствии с планом работы Десятого арбитражного апелляционного суда на II полугодие 2008 года обобщена судебная практика по рассмотрению споров, связанных с применением земельного законодательства.
В настоящем обзоре использованы постановления Десятого арбитражного апелляционного суда по конкретным делам за период с июля 2004 года по сентябрь 2008 года.
1. Земельные участки, ограниченные в обороте, могут быть предоставлены в собственность только в случаях, когда закон прямо разрешает передачу такого рода земель из государственной или муниципальной собственности в частную.
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к администрации района о понуждении заключить с заявителем договор купли-продажи земельного участка.
Иск заявлен на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивирован обстоятельствами наличия у истца исключительного права на приватизацию спорного земельного участка и неправомерного уклонения ответчика от заключения договора купли-продажи.
Решением арбитражного суда в удовлетворении иска отказано в связи с тем, что испрашиваемый земельный участок предоставлен истцу в порядке статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации по договору аренды для строительства гольф-клуба, который в настоящее время не построен, следовательно, оснований для понуждения ответчика к заключению договора не имеется. Кроме того, срок действия договора аренды предусмотрен на 49 лет. Указанный договор сторонами не расторгался и является действующим.
Постановлением арбитражного апелляционного суда решение отменено, поскольку ответчиком не представлено правомерных оснований для отказа в заключении спорного договора купли — продажи, вывод суда первой инстанции об отсутствии у истца права на приватизацию земельного участка в связи с не окончанием строительства всего комплекса объектов, для размещения которых предоставлен земельный участок, не основан на положениях статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Постановлением суда кассационной инстанции принятые по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции с указанием на необходимость установить, подлежит ли спорный земельный участок, находящийся в пределах особо охраняемой территории, передаче в частную собственность, и рассмотреть вопрос о возможности приватизации земельного участка.
Суд первой инстанции при повторном рассмотрении дела в удовлетворении иска отказал.
Пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
В силу пункта 4 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков, резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Ограничения оборотоспособности земельных участков установлены также в статье 27 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что земельные участки, ограниченные в обороте, могут быть предоставлены в собственность только в случаях, когда закон прямо разрешает передачу такого рода земель из государственной или муниципальной собственности в частную.
Испрашиваемый земельный участок в силу пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не подлежит отчуждению, поскольку является водоохраной зоной водного объекта.
Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что спорный земельный участок, в соответствии со статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации, относится к землям ограниченным в обороте и в силу требований статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» не подлежит отчуждению.
2. Иск о признании права собственности на жилой дом подлежит отклонению, если спорные жилые дома располагаются на земельном участке, не предоставленном истцу для строительства.
Постановлением Администрации района из земель совхоза был изъят и отведен Обществу земельный участок, часть которого была выделена для предоставления Организации под строительство жилых домов. При этом, Общество должно было произвести отвод участка в натуре в установленном порядке, чего, однако, не было реально выделено. Организация и Подрядчик заключили договор по разработке проектно-строительной документации на строительство коттеджей, их строительству и сдаче объектов в эксплуатацию. Подрядчик завершил постройки указанных объектов недвижимости.
Организация обратилась в арбитражный суд с иском к Федеральному агентству по управлению имуществом о признании права собственности на жилые дома на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации как на самовольные постройки.
Суд первой инстанции, отказывая Организации в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что истцом не представлено доказательств осуществления им действий, направленных на получение необходимых разрешений и согласований для строительства спорных объектов и оформления в установленном законом порядке права землепользования, тогда как порядок признания права собственности на самовольную постройку сам по себе не может освобождать от обязанности выполнения установленных законом и иными нормативными правовыми актами правил и условий возведения объектов недвижимости.
Строительство спорных жилых домов должно было осуществляться Организацией на основе проектной документации, согласованной с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора, а утверждение проектной документации соответствующими органами является основанием для выдачи разрешения на строительство.
В материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих наличие у Организации разрешения на строительство спорного объекта, утвержденного в установленном законом порядке, а также разрешения о вводе последнего в эксплуатацию, предусмотренных статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Проектная и иная разрешительная документация на строительство жилых домов также не представлена.
В соответствии с нормами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации сохранение самовольной постройки возможно, если она не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Фактом возведения самовольной постройки могут быть нарушены права и законные интересы граждан, поскольку нарушения строительных норм и правил безопасности, допущенные при возведении самовольной постройки, создают угрозу их жизни или здоровью.
Организацией не доказаны обстоятельства, на которые она ссылается, как на основание своих требований.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
3. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть осуществлено лишь в исключительных случаях. Обоснованность подобного изъятия должна быть подтверждена соответствующими документами территориального планирования.
Органом местного самоуправления принято решение об изъятии у Общества земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности. При этом в качестве основания такого изъятия Орган местного самоуправления указал на строительство объекта муниципального значения — котельной.
Не согласившись с указанным решением Общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании его недействительным.
Арбитражный суд, удовлетворяя заявленные Обществом требования, исходил из того, что оспариваемое постановление принято Органом местного самоуправления в нарушение статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статей 49, 63 Земельного кодекса Российской Федерации, при этом изъятие земельного участка лишает права Общества как собственника земельного участка осуществлять свои полномочия по владению, пользованию и распоряжению данным земельным участком.
В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для размещения объектов электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения допускается при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.
Исходя из принципа, установленного пунктом 4 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации, строительство осуществляется на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки. В соответствии с пунктом 4 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений об изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд при отсутствии документов территориального планирования. Таким документом применительно к объектам электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в границах поселения, городского округа является генеральный план, подлежащий утверждению представительным органом местного самоуправления поселения или городского округа.
Суд апелляционной инстанции ознакомившись с представленными Органом местного самоуправления генеральными планами, установил, что в них отсутствуют схемы размещения котельной на земельном участке Общества.
Положениями статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации установлен определенный порядок выбора земельного участка под строительство объекта. Результатом такого выбора является составление акта, предусмотренного пунктом 5 статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации, с приложением расчетов убытков собственников земельных участков и последующее утверждение его решением органа местного самоуправления.
Поскольку органом местного самоуправления не представлены ни акт выбора земельного участка, ни расчет убытков, суд апелляционной инстанций пришел к выводу о том, что выбор земельного участка Общества под строительство котельной надлежащим образом Органом местного самоуправления не оформлен.
Суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что Органом местного самоуправления нарушен порядок изъятия земельного участка для муниципальных нужд, что свидетельствует о незаконности оспариваемого постановления.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
4. Нормами действующего законодательства Российской Федерации не предусмотрено запрета на разделение «единого землепользования» на самостоятельные земельные участки.
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Регистратору о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на земельные участки.
Исковые требования мотивированы тем, что Регистратор отказал в государственной регистрации права собственности Общества на земельные участки указав, что они не является объектами, права на которые подлежат государственной регистрации, поскольку согласно кадастровому плану данные участки относятся к единому землепользованию.
Арбитражный суд удовлетворяя требования Общества указал, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации прав, регламентированные статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Суд апелляционной инстанции сделал вывод, что отсутствие в Земельном кодексе Российской Федерации понятия «единое землепользование», не может являться основанием для отказа в заявленной регистрации.
Земельный участок может быть делимым и неделимым.
Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (абзац 2 пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Суд апелляционной инстанции, из смысла вышеназванных норм материального права с учетом положений пункта 5 Правил кадастрового деления территории Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.09.00г. №660), пунктов 6.2.5. и 6.2.7 Приказа Федеральной службы Земельного кадастра России от 15.06.01г. №П/119 «Об утверждении документов государственного земельного кадастра» сделал вывод, что земельные участки, относящиеся к одной категории земель, имеющие одинаковый вид разрешенного использования и одну форму собственности могут учитываться в качестве единого землепользования, то есть одного объекта недвижимого имущества, с присвоением им одного кадастрового номера (составной земельный участок).
При этом земельным участкам, обособленным от других участков, входящих в «единое землепользование» присваивается наименование «обособленный участок», а смежным земельным участкам — «условный участок» (пункт 6.2.7. Приказа Федеральной службы Земельного кадастра России от 15.06.01г. №П/119).
Нормами действующего земельного законодательства не предусмотрено запрета на разделение «единого землепользования» на самостоятельные земельные участки.
Из материалов дела усматривается, что земельный участок по решению правообладателя был разделен на три самостоятельных земельных участка без изменения категории земель и вида разрешенного использования. Каждому из трех выделенных земельных участков в соответствии с требованиями действующего земельного законодательства были присвоены самостоятельные кадастровые номера, составлены кадастровые планы.
Следовательно, вышеназванные участки являются объектами недвижимого имущества, права на которые подлежат государственной регистрации. Общество представило Регистратору документы, отвечающие требованиям статьи 18 Федерального закона от 21.07.97 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и необходимые для государственной регистрации права собственности заявителя на вышеназванные земельные участки, а также для государственной регистрации ликвидации объекта — первоначального земельного участка.
Учитывая изложенное, арбитражный апелляционный суд полагает, что оснований, предусмотренных статьей 20 Закона о регистрации, для отказа в осуществлении государственной регистрации права Общества у регистрирующего органа не имелось.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
5. Установление вида разрешенного использования земельных участков «для дачного строительства» в отношении землепользователей — коммерческих юридических лиц законом не предусмотрено.
На основании обращения Общества Органом местного самоуправления изменен вид разрешенного использования принадлежащего Обществу на праве собственности земельного участка с «для сельскохозяйственного производства» на «для дачного строительства с правом возведения жилых домов и регистрации проживания в них и хозяйственных строений и сооружений» без изменения категории земельного участка.
Общество обратилось в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости с заявлением о внесении изменений в документы государственного земельного кадастра в связи с принятием Органом местного самоуправления решения об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости отказала Обществу в удовлетворении вышеназванного заявления, при этом указав, что представленные Обществом документы не могут являться основанием для изменения записи государственного земельного кадастра о разрешенном использовании земельного участка, поскольку заявитель является коммерческой организацией, в отношении которой не предусмотрено установление вида разрешенного использования земли «для дачного строительства».
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости о признании незаконным отказа по внесению изменений в государственный земельный кадастр.
Суд первой инстанции, отказывая Обществу в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что установление вида разрешенного использования земельных участков «для дачного строительства» в отношении землепользователей — коммерческих юридических лиц, которым является Общество, земельным законодательством не предусмотрено.
Суд апелляционной инстанции сделал вывод, что нормы Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О садоводческих, огороднических, и дачных объединениях граждан» допускают использование для дачного строительства тех земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, которые предоставлены для этих целей в установленном порядке некоммерческим объединениям граждан.
По смыслу положений пункта 1 статьи 16 во взаимосвязи с пунктом 4 статьи 14 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» предоставление земельных участков «для размещения дачного некоммерческого объединения граждан» осуществляется после государственной регистрации некоммерческого объединения, созданного в результате учреждения либо реорганизации другого садоводческого, огороднического или дачного объединения.
Суд апелляционной инстанции сделал вывод, что законодательством не предусмотрен упомянутый вид использования в отношении земельных участков, ранее предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства и находящихся в собственности, законном владении хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий, иных коммерческих организаций.
В соответствии с порядком, установленным статьей 14 вышеуказанного закона допускается использование для дачного строительства тех земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, которые предоставлены для этих целей в установленном порядке некоммерческим объединениям граждан.
При обращении за внесением изменений в сведения о разрешенном использовании земельного участка у Общества отсутствовали документы, подтверждающие создание соответствующего юридического лица.
Учитывая вышеизложенное, а также то обстоятельство, что доказательств проведения зонирования территории, в границах которой расположен земельный участок, принадлежащий Обществу, с установленным разрешенным использованием земельных участков, в материалы дела не представлено, арбитражный апелляционный суд полагает, что Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости обоснованно отказала Обществу во внесении указанных изменений в государственный земельный кадастр.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
6. Земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства предоставляются только гражданам и не могут отчуждаться в пользу юридических лиц, поскольку это предполагает изменение их целевого назначения.
Гражданин внес дополнительный вклад в уставный капитал Общества в виде земельного участка, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения и предоставленного для организации крестьянского хозяйства.
Общество обратилось к Регистратору с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности и права собственности Общества на вышеназванный земельный участок.
Регистратор отказал в государственной регистрации, мотивировав свой отказ тем, что земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства предоставляются только гражданам и не могут отчуждаться в пользу юридических лиц, поскольку это предполагает изменение их целевого назначения.
Полагая, что отказ в государственной регистрации является незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Регистратору о признании его действий незаконными, обязании осуществить государственную регистрацию.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что в государственной регистрации было отказано правомерно по причине того, что отчуждение такого земельного участка в пользу юридического лица нарушает нормы Земельного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ.
Суд апелляционной инстанции установил, что из представленного в материалах дела кадастрового плана земельного участка следует, что данный земельный участок отнесен к категории земель сельскохозяйственного назначения и имеет разрешенное использование (назначение) — для организации крестьянского хозяйства.
Из положений Федерального закона от 11.06.03 г. №74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» следует, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения предоставляются для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности только гражданам.
В Уставе Общества не предусмотрен такой вид деятельности, как организация крестьянского (фермерского) хозяйства.
Таким образом, документы о передаче земельного участка сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием — для организации крестьянского хозяйства в собственность юридического лица, которое не может являться субъектом крестьянского хозяйства, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, в связи с чем в государственной регистрации права собственности на основании таких документов было отказано правомерно.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
7. Земли общего пользования населенного пункта, необходимые для удовлетворения публичных нужд, не подлежат передаче в частную собственность.
Садовое товарищество обратилось в арбитражный суд с иском к Органу местного самоуправления о признании незаконным решения ответчика об отказе в предоставлении в собственность истца земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования.
В обоснование заявленных требований товарищество указало, что решение Органа местного самоуправления противоречит пункту 2 статьи 28 Федерального закона от 15.04.98 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», в соответствии с которым земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат передаче в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения бесплатно.
Суд первой инстанции, отказывая Садовому товариществу в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что испрашиваемый заявителем участок не может быть предоставлен в частную собственность, поскольку является участком общего пользования населенного пункта и необходим для удовлетворения публичных нужд для проезда и прохода жителей деревни, а также из того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих проведение товариществом дорожных работ на спорном земельном участке.
Суд апелляционной инстанции установил, что в нарушение статьи 28 Федерального закона от 15.04.98 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» Садовое товарищество не представило документов, подтверждающих описание местоположения границ земельного участка с указанием их размеров, направления и поворотных точек, в том числе, позволяющих определить площадь испрашиваемого земельного участка.
Кадастровый план испрашиваемого земельного участка Садовым товариществом также не представлен.
Отсутствие материалов межевания и кадастрового плана делает невозможным достоверное установление фактического местонахождения и действительной площади испрашиваемого земельного участка.
Учитывая вышеизложенное арбитражный апелляционный суд полагает, что Садовое товарищество, обращаясь с ходатайством о предоставлении земельного участка в собственность, не представил предусмотренные статьей 28 Федерального закона от 15.04.98 г. №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» документы, в связи с чем спорный земельный участок не может являться объектом гражданских правоотношений.
В соответствии с пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации не подлежат приватизации земельные участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами.
Земли общего пользования в городах, поселках и сельских населенных пунктах состоят, в том числе, из земель, используемых в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные).
Вышеуказанные земли не подлежат передаче в частную собственность и служат удовлетворению потребностей всех проживающих в данном населенном пункте.
Материалы дела, в том числе, представленный Садовым товариществом генеральный план застройки товарищества, свидетельствуют о том, что спорный земельный участок представляет собой проезд и проход не только к территории садового товарищества, но и к деревне, то есть является участком общего пользования.
Доказательств, что вышеуказанная дорога, являющаяся проходом и проездом к деревне, построена за счет членов Садового товарищества, заявителем не представлено.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
8. Отсутствие государственной регистрации договора аренды свидетельствует о его незаключенности, однако не может служить основанием для признания договора недействительным.
Между Арендодателем и Арендатором заключен договор аренды земельного участка.
Полагая, что вышеуказанный договор является недействительным в силу ничтожности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, Общество обратилось с иском в арбитражный суд к Арендодателю и Арендатору о признании договора аренды земельного участка недействительным.
В обоснование заявленных требований Общество ссылается на то, что в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права право постоянного (бессрочного) пользования на вышеуказанный земельный участок принадлежит истцу.
Поскольку договор аренды не зарегистрирован в установленном порядке, Общество считает, что данная сделка является недействительной как не соответствующая требованиям закона.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные Обществом требования, исходил из того, что несоблюдение нормы права о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, в связи с чем договор аренды является ничтожным.
Отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о его незаключенности и в силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может рассматриваться, как основание иска о признании договора недействительным.
В соответствии со статьей 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и Федеральным законом от 21.07.97 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
В силу пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законами, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность.
Однако ничтожной по этому основанию сделка будет лишь тогда, когда законодатель прямо укажет на это обстоятельство.
Пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не устанавливают подобного последствия для договора аренды, следовательно, действует общее правило статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации о незаключенности договора, требующего государственной регистрации, в случае ее отсутствия.
Законодательство не ставит в зависимость друг от друга регистрацию договора аренды недвижимого имущества и его недействительность. Отсутствие регистрации может свидетельствовать лишь о незаключенности договора, но не о его недействительности.
Истец не доказал, как того требует статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что договор аренды земельного участка не соответствует законам или иным нормативным актам.
Незаключенный договор не может быть признан недействительным.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил. В иске отказал.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию суда апелляционной инстанций.
9. При отсутствии межевания и кадастрового учета земельный участок не может являться объектом земельных правоотношений.
Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Органу местного самоуправления и Садовому товариществу о признании права собственности на четыре земельных участка, расположенных на территории Садового товарищества. Исковые требования основаны на решении арбитражного суда по другому делу, согласно которому суд обязал Садовое товарищество исполнить условия договора в натуре и передать Обществу четыре земельных участка, расположенных на территории Садового товарищества.
Арбитражный суд отказывая в иске Обществу указал, что истцом не представлены доказательства обоснованности исковых требований.
Суд апелляционной инстанции установил, что спорный земельный участок был предоставлен в бессрочное пользование Предприятию для организации коллективного садоводства. Впоследствии данный земельный участок Органом местного самоуправления был передан Садовому товариществу. В материалах дела имеются свидетельства о предоставлении земельных участков Садовому товариществу как на праве постоянного (бессрочного) пользования, так и на праве коллективной совместной собственности.
В отношении спорных земельных участков процедура разграничения государственной собственности на землю не произведена до настоящего времени и, следовательно, Орган местного самоуправления в силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.01 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» вправе распоряжаться данными земельными участками.
Судебный акт, на который ссылается истец, не может служить основанием для признания за Обществом права собственности на спорные земельные участки, поскольку межевание указанных земельных участков не производилось, границы не утверждались, кадастровый учет этих участков не произведен. Данное обстоятельство свидетельствует о том, что перечисленные выше спорные земельные участки в силу ст. 6 Земельного кодекса РФ, согласно которой земельный участок как объект земельных отношений — это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, не могут быть признаны объектом земельных правоотношений.
При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
10. При прекращении срока действия договора аренды земельного участка, он подлежит возврату собственнику.
Орган местного самоуправления (Арендодатель) обратился в арбитражный суд с иском к Арендатору об обязании вернуть земельный участок.
Иск мотивирован тем, что по истечению срока действия договора аренды Арендатор не освободил земельный участок и не передал его Органу местного самоуправления.
Арбитражный суд удовлетворяя требования Органа местного самоуправления указал, что договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока и отказом Арендодателя на его пролонгацию, в связи с чем Арендатор обязан передать участок Арендодателю.
Суд апелляционной инстанции установил, что договором аренды земельного участка установлено, что Арендатор обязан письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении участка как в связи с окончанием срока действия договора, так и при его досрочном освобождении, в противном случае договор считает продленным на неопределенный срок.
Из материалов дела следует, что Орган местного самоуправления неоднократно сообщал Арендатору о том, что по истечении срока действия договора аренда данного земельного участка продлеваться не будет, а также с требованием освободить земельный участок.
Получение Арендатором вышеуказанного документа подтверждается имеющимися в материалах дела заказными почтовыми уведомлением о вручении.
Суд апелляционной инстанции сделал вывод, что поскольку законные основания пользования Арендатором спорным земельным участком в связи с истечением срока действия договора аренды прекращены, дальнейшее удержание ответчиком указанного имущества является незаконным.
Ссылку Арендатора на то, что на арендованном земельном участке расположены принадлежащие ему объекты недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции не может признать состоятельной. Согласно имеющейся в материалах дела Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним земельный участок предназначался под временные торговые ряды. Краткосрочные договоры аренды, к которым относится и указанный договор, не предусматривают право Арендатора использовать земельный участок под капитальное строительство. Кроме того доказательств наличия на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества принадлежащих Арендатору суду апелляционной инстанции не представлено.
В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Отказ Арендатора от исполнения обязанности вернуть имущество в связи с прекращением договора дает Арендодателю право истребовать имущество в судебном порядке и требовать принуждения Арендатора к исполнению этой обязанности.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
11. Самовольно занятый участок без оформления прав на его использование подлежит освобождению со сносом возведенных строений.
Государственный орган по надзору в сфере природопользования (далее — Орган по надзору) обратился в арбитражный суд с иском к Обществу об освобождении участка лесного фонда, самовольно занятого под организацию спортивного отдыха. Орган по надзору просил также обязать Общество освободить самовольно занятый участок, для чего произвести за счет ответчика снос самовольно возведенных строений.
Решением арбитражного суда иск удовлетворен. Суд исходил из отсутствия у Общества правоустанавливающих документов на пользование спорным земельным участком. Также арбитражный суд признал наличие у Органа по надзору права на обращение с настоящим иском и указал на необоснованное неисполнение Обществом вынесенное в его адрес, предписания об устранении нарушений законодательства в сфере природопользования и охраны окружающей среды в виде освобождения самовольно занятого участка лесного фонда.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил по пункту 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора Лесхоз№1 и Лесхоз№2. Дело рассмотрел по правилам первой инстанции.
Судом апелляционной инстанции установлено, что Общество осуществляет эксплуатацию спорного участка лесного фонда без оформления прав на это в порядке, установленном статьей 9 Лесного кодекса Российской Федерации.
Разрешения на возведение построек на этом участке Обществу не выдавались.
Суд апелляционной инстанции указал, что в результате незаконный действий Общества произошло незаконное занятие участка лесного фонда, являющегося федеральной собственностью.
Вследствие установки Обществом изгороди, нарушено право граждан свободно пребывать в лесах для собственных нужд, что является нарушением лесного законодательства.
Суд апелляционной инстанции иск удовлетворил.
12. Собственник утрачивает право на земельный участок, если он был внесен в уставной капитал общества.
12.1.
Конкурсный управляющий акционерным обществом обратился в арбитражный суд с иском к акционерам о признании недействительным зарегистрированного права собственности на земельные доли в праве общей собственности на земельный участок.
Конкурсный управляющий считает, что государственная регистрация права собственности акционеров на указанные земельные доли в общей собственности на земельный участок осуществлена незаконно, поскольку этот земельный участок в процессе реорганизации совхоза в акционерное общество был включен в уставный капитал общества, а члены трудового коллектива совхоза, в т.ч. и ответчики, внеся принадлежащие им земельные доли в уставный капитал данного акционерного общества, стали его акционерами.
Поскольку зарегистрированное право акционеров на доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок нарушает право собственности акционерного общества на этот земельный участок, конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями.
Арбитражный суд, посчитав указанные требования законными и обоснованными иск удовлетворил.
Суд апелляционной инстанции установил, что акционерное общество было создано в процессе реорганизации на основании Указа Президента РСФСР №323 от 27.12.91 г. «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» и постановлений Правительства РФ от 29.12.91 г. №86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», от 4.09.92 г. №708 «О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса».
Согласно учредительному договору акционерного общества учредители приняли на себя обязательство передать в уставный капитал имущественный и земельный паи, полученные в установленном порядке, с указанием их стоимости.
Суд апелляционной инстанции сделал вывод о том, что акционеры внесли земельный пай в уставный капитал вновь образованного акционерного общества.
Следовательно, акционерное общество с момента реорганизации совхоза стало собственником переданных ему имущественных и земельных паев, а бывшие работники совхоза — акционерами.
Суд апелляционной инстанции сделал вывод, что акционеры распорядились принадлежащими им спорными земельными долями, став акционерами общества и внеся земельные доли в качестве учредительного вклада в уставный капитал вновь создаваемого акционерного общества, которое согласно пункту 1 статьи 66, пункту 3 статьи 213 Гражданского кодекса Российской Федерации является собственником переданного ему в качестве учредительного вклада имущества.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
12.2.
Как следует из материалов дела, постановлением органа исполнительной власти в связи с реорганизацией совхоза акционерному обществу предоставлены в коллективную собственность земельные участки.
Полагая, что выданное свидетельство о праве на земельную долю является основанием для признания за акционером права собственности на указанный земельный участок, последний обратился с вышеуказанным иском в арбитражный суд.
Суд первой инстанции отказал акционеру в удовлетворении заявленных требований.
Суд апелляционной инстанции установил, что в соответствии с учредительным договором и уставом общества земельные доли его учредителей были внесены последними в качестве взноса в уставной капитал акционерного общества.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
12.3.
Акционер обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Как видно из материалов дела, постановлением органа исполнительной власти в связи с реорганизацией совхоза акционерному обществу предоставлены в коллективную собственность земельные участки.
Акционерному обществу выдано свидетельство на право общей совместной собственности на земельный участок.
Органом исполнительной власти вынесено постановление о выдаче свидетельства на право общей совместной собственности на землю членам акционерного общества.
На основании вышеуказанного постановления акционеру выдано свидетельство о праве на земельную долю в общей совместной собственности акционерного общества.
Полагая, что выданное свидетельство о праве на земельную долю является основанием для признания за акционером права собственности на указанный земельный участок, последний обратился с вышеуказанным заявлением в арбитражный суд.
Суд первой инстанции отказал акционеру в удовлетворении заявленных требований исходя из того, что акционер распорядился своим правом на земельный пай, внеся его в качестве взноса в уставной капитал во вновь созданное акционерное общество.
Апелляционный суд установил, что в соответствии с учредительным договором и уставом общества земельные доли его учредителей были внесены последними в качестве взноса в уставный капитал акционерного общества.
Из представленного подписного листа членов трудового коллектива совхоза, принявших решение о приватизации совхоза трудовым коллективом, являющегося приложением к выписке из протокола общего собрания (конференции) трудового коллектива совхоза, усматривается, что акционер выразил свое согласие на участие в приватизации совхоза.
Как усматривается из положений учредительного договора о создании акционерного общества, учредители принимают на себя обязательства внести в уставной капитал общества в качестве своего взноса стоимость имущественных и земельных паев (доли), а, следовательно, доводы акционера о том, что он вносил в уставной капитал общества только стоимость имущественного пая, но не земельный пай, опровергаются материалами дела.
С момента внесения бывшими работниками совхоза в уставной капитал акционерного общества имущественных и земельных паев общество стало их собственником, а бывшие работники совхоза — акционерами общества.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
13. Орган местного самоуправления по итогам публичных слушаний вправе изменить разрешенный вид использования земельного участка.
Дело № А41-К2-8471/07 от 26.12.2007 г. (Минкина Г.Т., Демидова К.И., Диаковская Н.В.)
Религиозная организация обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным решения Органа местного самоуправления и обязании рассмотреть вопрос, связанный с изменением вида пользования земельного участка.
Религиозная организация обратилась в суд по причине отказа Органа местного самоуправления в изменении разрешенного вида использования земельного участка с «для ведения личного подсобного хозяйства» на «для строительства».
Религиозная организация полагает, что спорное решение является незаконным, так как противоречит нормам статей 35-39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и нарушают ее права и законные интересы как собственника земельного участка.
В связи с изложенным, Религиозная организация обратилась в суд с выше указанными требованиями.
Суд первой инстанции признал требования Религиозной организации не подлежащими удовлетворению, поскольку обжалуемое решение издано на основании итогов публичных слушаний, проведенных в соответствии с требованиями пунктов 6, 7 ст.39 Градостроительного кодекса Российской Федерации, заключения главного архитектора муниципального района.
Принадлежащий Религиозной организации на праве собственности земельный участок расположен в зоне одноэтажной жилой застройки.
Нормами части 5 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что культовые здания подлежат размещению в общественно-деловых зонах, тогда как в силу части 3 данной статьи размещение таких объектов в жилых зонах лишь допускается.
Учитывая то обстоятельство, что согласно Положению о публичных слушаниях на территории конкретного муниципального района вопрос об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования решается на публичных слушаниях и что в результате таких слушаний было выявлено несогласие населения муниципального района с размещением культового здания в жилой зоне, суд апелляционной инстанции считает, что Орган местного самоуправления правомерно отказал в удовлетворении заявления Религиозной организации о замене одного вида использования земельного участка на другой.
Кроме того, в материалах дела представлено заключение главного архитектора муниципального района, в котором сделан вывод о невозможности замены разрешенного использования земельного участка и возведения на нем культового здания, так как участок, приобретенный Религиозной организацией располагается в санитарно-защитной зоне, отделяющей одноэтажную жилую застройку от коммунально-складской зоны, а предполагаемый тип застройки будет нарушать архитектурно-художественный облик населенного пункта, поскольку высота культового здания значительно превышает максимальную высоту одноэтажной жилой индивидуальной застройки, расположенной вблизи рассматриваемого участка.
Что касается требования Религиозной организации об обязании Органа местного самоуправления рассмотреть вопрос об изменении разрешенного вида использования земельного участка, то оно также подлежит отклонению, поскольку, как было установлено выше, решение данного вопроса осуществляется органом местного самоуправления по итогам публичных слушаний. В материалах дела имеется Протокол комиссии о подведении итогов публичных слушаний, который содержит решение комиссии, принятое с учетом заключения Главного архитектора района, о невозможности осуществления замены разрешенного использования земельного участка на требуемый заявителем.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
14. Действия регистрирующего органа по внесению записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть обжалованы в судебном порядке при отсутствии спора о праве на объект недвижимости.
Муниципальное образование обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий Регистратора по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) записи о регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок, и обязании прекратить вышеназванную запись.
В обоснование заявленных требований Муниципальное образование ссылается на то обстоятельство, что Регистратор незаконно внес в ЕГРП запись о государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок, и, относящийся, по мнению заявителя, к землям, на которые не разграничена государственная собственность. В силу изложенного и учитывая то, что вышеназванный земельный участок заявителем предоставлен в аренду Обществу, которое перечисляет арендные платежи в бюджет Муниципального образования, заявитель полагает, что спор о праве собственности в отношении упомянутого земельного участка отсутствует, а распоряжение данным объектом недвижимости осуществляется Муниципальным образованием. Заявитель также ссылается на то обстоятельство, что Регистратором не представлены доказательства, послужившие основанием для внесения в ЕГРП записи о регистрации права собственности Российской Федерации на указанный объект недвижимости. Земельный участок не отнесен каким-либо федеральным законом к землям, находящимся в федеральной собственности, а также не входит в перечень земельных участков, на которые возникло право собственности Российской Федерации на основании ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю».
Решением арбитражного суда в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд первой инстанции исходил из того, что действия Регистратора по внесению записи в ЕГРП могут быть обжалованы в судебном порядке при отсутствии спора о праве на объект недвижимости, поэтому в первую очередь должен быть разрешен спор о праве, а не о регистрационной записи. Кроме того, зарегистрированное право собственности Российской Федерации на спорный земельный участок в установленном законом порядке не оспаривалось и не признано недействительным.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения арбитражного суда.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Таким образом, незаконные действия (бездействие) регистрирующего органа в процессе государственной регистрации, а также действия по внесению записи в ЕГРП могут быть обжалованы в судебном порядке при условии отсутствия спора о правах (глава 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В данном случае право собственности на земельный участок зарегистрировано за Российской Федерацией.
При этом данное право в установленном законом порядке не оспорено и не признано недействительным.
Вместе с тем, без оспаривания оснований возникновения права и решения вопроса о законности (незаконности) возникновения права, нельзя разрешить вопрос о правомерности действий регистрирующего органа по регистрации этого права в порядке административного судопроизводства.
Заявитель не лишен права обратиться с требованием в суд о признании своего права собственности (оспаривании зарегистрированного права Российской Федерацией) на упомянутое имущество в порядке искового производства.
Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.
15. Если земельный участок относится к категории земель общего пользования, то его приватизация запрещена законодательством Российской Федерации.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Органа местного самоуправления в согласовании границ земельного участка; обязании утвердить проект границ земельного участка, а также обязании предоставить за плату в порядке приватизации по десятикратной ставке земельного налога вышеуказанный земельный участок.
Указанные требования заявлены со ссылкой на положения статей 8, 130, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 28 Федерального закона от 21.12.01 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», пункта 2 статьи 6, пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ, статей 2, 4 Федерального закона от 21.07.97 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и мотивированы тем, что Общество является собственником объекта недвижимого имущества, в связи с чем имеет право на приватизацию спорного земельного участка находящегося под этим комплексом и необходимым для его эксплуатации.
Решением арбитражного суда заявленные требования удовлетворены в полном объеме. Суд первой инстанции исходил из того, что действия Органа местного самоуправления по уклонению от согласования границ спорного земельного участка ограничивают право Общества на приватизацию данного участка, который расположен под принадлежащим последнему объектом недвижимого имущества. При этом суд первой инстанции основывался на положениях статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, а также на нормах пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.01 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», устанавливающих, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом; отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 4 статьи 28, пунктом 7 статьи 36, пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, а также Положением о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений, утвержденных Постановлением Правительства от 02.02.1996 N 105, территории земельных участков, находящихся за границами красных линий (земли общего пользования), не могут предоставляться в собственность граждан и юридических лиц.
Земля, на которой расположен принадлежащий Обществу объект недвижимого имущества, относится к землям общего пользования, не подлежащим застройке и приватизации. Более того, согласно материалам дела, спорный земельный участок обременен кабелем связи.
Суд апелляционный инстанции суд полагает, что спорный земельный участок находится в пределах территории, предназначенной для удовлетворения общественных интересов населения, поэтому на основании пункта 4 статьи 28, пункта 7 статьи 36, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» может быть предоставлен только в аренду.
В силу пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса, согласно которому предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Обращаясь в Орган местного самоуправления с заявлением об утверждении проекта границ земельного участка, Общество в обоснование указанного размера участка не ссылалось ни на нормы отвода земель для конкретных видов деятельности, определяемых в соответствии с правилами, установленными Земельным кодексом Российской Федерации, Законом Московской области N23/96-03 «О регулировании земельных отношений в Московской области», ни на правила землепользования и застройки, землеустроительную, градостроительную и проектную документацию.
Общество, представившее документы, подтверждающие его право собственности лишь на остановочный пункт, расположенный на части спорного участка, не обосновало свое право на весь испрашиваемый земельный участок.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил. В удовлетворении заявленных требований отказал.
Суд кассационной инстанции поддержал позицию суда апелляционной инстанции.
Закон рф об основах жилищной политики Полное меню Основные ссылки Вернуться в "Каталог СНиП" Закон 4218-1 Об основах федеральной жилищной политики. Федеральный закон от 6 мая 2003 г. N 52-ФЗ О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах […]