Застройщики и сами заинтересованы продавать жилье «под ключ»
В ближайшие годы в России могут запретить продавать квартиры в новостройках без отделки. Как заявил на днях директор Департамента жилищной политики Минстроя, в ближайших планах - разработка критериев, согласно которым минимальная отделка может стать обязательным атрибутом нового жилья. И тогда бетонные коробки уйдут в прошлое.
Сейчас уже и не вспомнишь, в какой именно момент этот важный этап строительства был почти полностью исключен, но ясно одно: люди не готовы покупать полуфабрикат за немалые деньги. О своем желании приобрести жилье, готовое к заселению, заявляют две трети потенциальных покупателей недорогой недвижимости. За два года количество проектов с отделкой во всех сегментах столичного рынка увеличилось в два раза - с 11 в 2014 году до 23 в 2016 году. Тем не менее на первичном рынке Москвы и Новой Москвы доля жилых комплексов, предлагающих квартиры с финишной отделкой, пока еще мала - лишь 12%, в Подмосковье - 16%.
Квартиры «под ключ» предполагают полную финишную отделку полов, потолков и стен во всех помещениях, разводку электрики и установку сантехники. В отличие от советских времен, когда счастливых жильцов селили в квартиры, оформленные как под копирку, девелоперы разрабатывают для готового жилья 3-4 стилевых решения. Одни покупатели любят яркую обстановку, другие - минимализм, третьи тяготеют к классическим элементам. Стили объединяет простота и возможность модификаций. Кроме того, будущие жильцы могут выбрать отделку в зависимости от суммы, которую они готовы потратить. Базовый вариант идеально подходит для клиентов, оперирующих минимальными бюджетами или желающих впоследствии сдать квартиру в наем, комфорт и бизнес приобретают для долгой уютно й жизни. Например, в одной из подмосковных новостроек будущие жители могли сами поучаствовать в создании своего интерьера. Они могли выбрать один из пяти видов отделки, комбинируя в любых сочетаниях 9 вариантов оттенков для стен, 5 видов напольных покрытий и межкомнатных дверей, а также 5 вариантов плитки для санузлов.
Стоимость финишной отделки от застройщика в подмосковных жилых комплексах начинается от 5 тысяч рублей за квадратный метр для самого дешевого варианта ремонта (обои на стенах, линолеум на полу), но в среднем стоимость качественного ремонта составляет 10-25 тысяч руб. Разница в стоимости возникает в основном по причине большей или меньшей долговечности материалов повышенного класса, а также площади их покрытия. К примеру, в ванной с базовой отделкой керамическая плитка применяется только в периметре мокрых зон санузла, а в бизнес-варианте - по всей площади стен и пола.
В большинстве новостроек комфорт-класса с готовым жильем "стандартный пакет" включает в себя установку входной металлической двери, стеклопакетов на окна, радиаторов отопления, межкомнатных дверей, приборов учета воды, разводку электрики с розетками и выключателями. Для покрытия полов в жилых комнатах используется ламинат, на кухне, ванной и прихожей - кафельная плитка, стены отделываются обоями - обычными или под покраску. Потолки во всей квартире могут быть традиционными - оштукатуренными и окрашенными - или натяжными. В ванной и туалете устанавливается сантехника: ванная или душевая кабина, унитаз, раковина, смеситель, душ и полотенцесушитель, а стены полностью или частично отделаны кафельной плиткой. В некоторых новостройках покупателям предоставляется возможность заменить ламинат на паркетную доску, добавить в комплектацию теплые полы, кондиционеры, вытяжные вентиляторы, фильтры для воды и системы безопасности. Новоселам остается купить мебель, повесить светильники, шторы и украсить квартиру предметами интерьера.
Экономическое преимущество ремонта от застройщика сейчас понимают все покупатели независимо от бюджета, поэтому готовое жилье выбирают люди разного достатка, - говорит генеральный директор IKON Development Евгения Акимова. - Успешно конкурировать на рынке нынче могут только компании, готовые избавить клиентов от забот, и предложить лучший в своем классе вариант за меньшие деньги. Например, за первое полугодие в одном из крупных жилых комплексов было продано столько же площадей, как за весь 2015 год.
Спрос на готовое жилье существенно превышает предложение, - говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. - Наблюдается отчетливый тренд к увеличению доли квартир, полностью готовых к заселению. Например, в каждом четвертом областном проекте, вышедшем на рынок в первом полугодии этого года, есть предложение с отделкой. Кроме того, жилье с ремонтом от застройщика появилось еще в семи действующих проектах. Наличие таких предложений позволяет девелоперам на 20-30% увеличивать темп продаж, а покупателям экономить время и деньги на ремонт. Поэтому в ближайшие годы доля готового жилья будет продолжать увеличиваться. А если обязанность девелоперов сдавать квартиры «под ключ» будет закреплена законодательно, «бетонные коробки» окончательно уйдут в прошлое - как на европейских рынках, где жилье без отделки не продается.
Есть и еще одна причина, по которой полуфабрикат уходит в прошлое. В нынешних экономических условиях далеко не все клиенты массового сегмента могут позволить себе ремонт квартиры своими силами. Даже самая бюджетная отделка небольшой «однушки» обходится покупателям примерно в 1 млн рублей. Для многих эта сумма - критическая. И даже найдя деньги на приобретение голых "квадратных метров", люди вынуждены отказаться от покупки - не жить же в пещерных условиях. А когда ремонт предлагает застройщик, сумма снижается примерно на треть. Проще говоря, девелоперы прямо заинтересованы продавать "упакованные" квартиры.
Впрочем, квартиры с ремонтом получили распространение и в дорогих столичных новостройках. По данным экспертов, отделка от застройщика в премиальном сегменте стала встречаться в 1,8 раза чаще. "Конечно, вопрос экономии на ремонте перед обеспеченными покупателями стоит не столь остро, как в массовом сегменте, отмечает Мария Литинецкая. - Вычурные индивидуальные дизайн-проекты постепенно уходят в прошлое. Сегодня не принято хвастаться позолоченной лепниной, и на первый план выходит прагматичный подход в дизайне жилья».
Минстрой предложил законодательно закрепить минимальную отделку в критериях стандартного жилья. Практику передачи помещений с бетонными стенами, а то и без них, в ведомстве не одобряют.
Но запрещать застройщикам сдавать квартиры без отделки ведомство не собирается, пояснил "РГ" директор департамента жилищной политики Минстроя России Никита Стасишин. "Все должен регулировать рынок и борьба за покупателя", - отметил он.
Сегодня квартиры с отделкой получают военные, переселенцы из аварийного жилья и другие граждане, квартиры которым выделяются по различным государственным программам. "Минстрой разрабатывает критерии и для этого жилья тоже", - говорит Ирина Ирбитская, директор Центра градостроительных компетенций Института общественных наук РАНХиГС. Правда, они и сегодня сдаются с так называемым муниципальным ремонтом. Он делается с использованием недорогих материалов, но позволяет въехать в квартиру без дополнительных работ и вложений.
Если же критерии заявляются как добровольные, значит, применять их планируется к квартирам в свободной продаже. Спрос на жилье с отделкой сегодня высокий. Например, на первичном рынке Москвы квартиры с отделкой востребованы у 65 процентов покупателей, свидетельствует исследование компании "Инком-недвижимость". Но предложить рынок может намного меньше, в столице квартиры с отделкой имеют 26 процентов реализуемых проектов.
Чем выше класс жилья, тем меньше шанс встретить отделку как опцию от застройщика. "Среди 69 проектов бизнес-класса в Москве отделка "под ключ" предлагается только в двух, а в элитном сегменте опция доступна в 3 из 43 жилых комплексов", - говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер "Метриум Групп".
Чем выше класс жилья, тем меньше шанс встретить отделку как опцию от застройщика, говорят эксперты
Высокий спрос на квартиры с отделкой и в Северной столице. До 70 процентов сделок, заключенных с жильем на первичном рынке Петербурга, на покупку квартир с готовой отделкой. А во многих городах-миллионниках России квартиры с отделкой вообще считаются стандартом жилья. Доля их на рынке превалирует. А покупатели не понимают, зачем покупать голые стены.
"На рынке массового жилья на Западе такой полуфабрикат спросом не пользуется", - поясняет Мария Литинецкая. В нашей стране такой формат жилья распространен. Причиной тому является низкая платежеспособность населения. Девелоперы стремятся предложить покупателю самый доступный продукт, сделать это можно за счет экономии на отделке.
При этом застройщик не может передать собственнику бетонную коробку. "Квартира не может быть сдана в эксплуатацию без окон, входной двери, а также подведенных коммуникаций. Кроме того, в помещениях должны быть обозначены примерные границы планировки, установленные БТИ", - рассказывает Мария Литинецкая. Чаще всего межкомнатные перегородки, разводка коммуникаций по квартире присутствуют в "черновой" отделке. Остальное предстоит сделать самостоятельно.
Выгода приобретения квартиры с отделкой от застройщика очевидна. Ремонт обойдется в 5-9 тысяч рублей за 1 кв. м. При самостоятельном ремонте в 2-3 раза дороже - от 15 тысяч рублей за 1 кв. м.
Минимальные требования к отделке помогли бы сделать нормой отремонтированные квартиры на рынке новостроек. При этом в основу можно взять все тот же муниципальный ремонт.
сайт разбирался, что такое минимальная отделка жилья и нужна ли она покупателям.
Минстрой предложил закрепить минимальную отделку жилья на уровне законодательства. В ведомстве против сдачи голых бетонных коробок. Сегодня покупатели новостроек получают голые бетонные коробки, в которых нет ничего, иногда даже перегородок, отделяющих санузел от основного помещения.
Скорее всего, под минимальной отделкой имеется в виду все-таки отделка по формату «заезжай и живи», - объясняет генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Наталья Шаталина. - Просто даже минимальная отделка - выполнение черновых полов, прокладка коммуникаций, оштукатуривание стен и прочее - подразумевают, что в квартире уже выставлены все перегородки. А это значит, что в качестве базовой уже принята какая-то планировка квартиры, на основе которой выполнены эти работы. На наш взгляд, покупатель на текущем рынке не «обрадуется» такой безвариантности.
Квартиры с отделкой, по словам эксперта, уже сейчас достаточно популярны на рынке, особенно в определенных сегментах. Например, у компании ПИК подавляющее большинство проектов крупной массовой застройки в Химках, Мытищах или в Бутово предлагается только с внутренней чистовой отделкой квартир. И они пользуются очень хорошим спросом. То же самое касается и нетиповых проектов застройки, например, в ЖК «BARKLI. Медовая Долина» для приобретения предлагаются квартиры в двух корпусах с отделкой, и только в одном корпусе отделка не предлагается (чистовая отделка).
Наталья Шаталина / miel.ru
В Москве отделка предлагается в 15 проектах, а это составляет около 12% от общего количества комплексов, в Новой Москве квартиры с отделкой предлагаются в 11 проектах, их доля сейчас составляет 30% от общего количества комплексов.
Сдавать квартиры без отделки вообще - для такого тотального запрета нет ни экономических, ни рыночных предпосылок, поэтому скорее нереально, - считает Наталья Шаталина. - Отделка внутри квартиры - это дополнительная характеристика, которая имеет индивидуальный характер. Логично предусматривать обязательную отделку только в проектах массового сегмента, где важен не столько дизайнерский стиль и применяемые материалы, а сам факт ее существования. То есть в основном это квартиры, которые приобретаются как первое основное жилье. Предлагается установить законодательно закрепленную обязательную отделку помещений преимущественно для жилых комплексов, строящихся по панельной технологии. Застройщики в целом готовы строить квартиры с отделкой, во многих проектах она вообще предлагается по умолчанию, без выбора (кстати, варианты отделки присущи и дорогому сегменту - например, есть ЖК Barkli Residence, в котором на выбор предлагалось три типа оформления).
Но дело в том, что продажа всех квартир с вмененной чистовой отделкой - это нарушение работы и баланса существующего спроса на квартиры с отделкой и без нее, - продолжает эксперт. - Сейчас подавляющее большинство клиентов (если перед ними не стоит вопрос немедленного переезда в новую квартиру и они готовы ждать до года, пока закончатся отделочные работы) предпочитают потерпеть все неприятности, связанные с полным проектированием и черновыми работами по квартире (стяжка, выставление стен и перегородок и прочее), но сделать тот интерьер и те инженерные решения, которые хотят именно они. Поэтому рынок к введению тотальной отделки, скорее всего, отреагирует негативно.
Банковское сопровождение означает, что застройщик обязан открыть банковский счет на каждое разрешение на строительство в одном из уполномоченных банков (их сейчас 25). Оплата недостроенных квартир наличными будет запрещена. Деньги покупателя должны перечисляться строго на расчетный счет той новостройки, где он покупает квартиру. Это требование касается и тех домов, которые по состоянию на 1 июля 2018 г. уже находятся в стадии строительства. Если такого счета нет, то договоры долевого участия нельзя будет зарегистрировать.
Ряд операций по расчетному счету будет запрещен: например, если они связаны с исполнением обязательств перед третьими лицами, предоставлением ссуд, покупкой ценных бумаг и т. д.
Одно из самых важных изменений: принцип «один застройщик – один жилой комплекс». Застройщик должен создать отдельное юридическое лицо со своим счетом на каждое разрешение на строительство (обычно один или несколько домов в пределах одного участка). Банку будет легче контролировать расходы на строительство именно этого дома, а застройщик лишится возможности размазывать деньги от дольщика по разным объектам.
Банковское сопровождение, по сути, существует и сегодня, комментирует руководитель Москомстройинвеста Константин Тимофеев. Прежде чем выдать кредит, банк оценивает бизнес-модель проекта, уровень менеджмента застройщика, а затем контролирует целевое использование своих денежных средств и продажи. Правда, в отличие от существующего проектного финансирования застройщик сможет забрать прибыль со счета только после выполнения двух условий: ввода дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности в нем.
Ужесточаются требования и к самим застройщикам. Компания должна иметь не менее чем трехлетний опыт строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 000 кв. в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика. У нее не должно быть обязательств по не связанным со строительством кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов. Единственное послабление – 20% от стоимости строительства застройщик сможет взять в долг у материнской компании.
Как защищают покупателей квартир в новостройках за границей
Управляющий партнер Savills в России Александр Шаталов рассказал «Ведомостям», как устроена система защиты прав покупателей недвижимости в строящихся объектах в Великобритании и Франции.
В Великобритании нет единого закона, регламентирующего отношения застройщика и покупателя: свод английских законов на эту тему совершенствуется и дополняется (прецедентное право). Функцию выработки лучших практик выполняет саморегулируемая общественная организация Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), которая создана еще в 1858 г.
Жилье на стадии строительства здесь покупают, чтобы застолбить за собой определенный объект, пока есть выбор. Цены могут вырасти, но, как правило, это связано не с готовностью объекта, а с общим движением рынка вверх.
Застройщик в Великобритании строит на собственные и заемные средства. При заключении договора между застройщиком и покупателем у каждой стороны есть юристы. Деньги покупателя хранятся у юристов продавца на специальном клиентском счете, к которому застройщик не имеет доступа до окончания строительства. При покупке квартиры на этапе строительства оплата на счет эскроу осуществляется поэтапно: 10% при подписании договора, несколько платежей по 10%, приуроченных к этапам строительства, и финальный платеж. Покупатель может потребовать возврата своих средств, если к определенной в договоре дате объект не построен.
Во Франции вопросы продаж еще не построенного жилья регламентируются строительным кодексом и законом о защите прав потребителей. Все расчеты ведутся через нотариусов, которые являются членами Нотариальной палаты, представляющей интересы государства.
Ключевые механизмы защиты – наличие банковской гарантии и договора страхования. Гарантия означает, что если застройщик обанкротится в процессе строительства, то банк либо за свой счет дофинансирует строительство, либо вернет деньги покупателям. Обычно банк выставляет жесткие требования застройщику по объему предпродаж, которые нужно выполнить в определенные сроки. На этом этапе предпродажи фиксируются нотариальным актом, после чего покупатель переводит 10% на счет нотариуса, который используется как счет эскроу. Если застройщик выполнил план по предпродажам (около 35% от всего объема), банк выдает банковскую гарантию, после этого застройщик может пользоваться деньгами покупателей. В противном случае нотариус возвращает деньги покупателю. Закон также регламентирует сумму, которую застройщик может получить на разных этапах строительства от покупателя. На нулевом цикле – не более 30%, когда возведена коробка – до 70%, когда объект полностью готов – 95%. Заключительные 5% – после получения ключей.
Уже на момент начала строительства у застройщика на счете должно быть не менее 10% собственных или не менее 40% кредитных средств от стоимости проекта. С этого счета застройщик может потратить не более 10% на административные расходы – на выплату зарплат, оплату услуг банка, рекламы, коммунальных услуг, услуг связи, аренды и т. д. Но если компания ведет отчетность по международным стандартам, то лимит увеличится до 20%.
Вводится солидарная ответственность бенефициаров за возмещение убытков покупателям квартир: отвечать будут все бенефициары, чья доля в уставном капитале компании-застройщика превышает 5%. Ужесточены требования и к жилищно-строительным кооперативам (ЖСК), которые до сих пор могли легально обходить закон о долевом строительстве, не нарушая законодательство. Строить по схеме ЖСК можно будет лишь в двух случаях: если земля предоставлена в безвозмездное срочное пользование из государственной собственности, т. е. когда ведомство строит жилье для сотрудников, или если ЖСК создан в соответствии с законодательством о банкротстве: когда необходимо достроить объект за другим застройщиком.
Что изменится с 1 июля 2019 г.
С 1 июля 2019 г. продавать квартиры застройщики смогут только через так называемые счета эскроу, за исключением тех объектов, где застройщик до этого срока успел зарегистрировать хотя бы один договор долевого участия. Счета эскроу подразумевают, что деньги покупателей будут лежать на специальных счетах в банках. До завершения строительства застройщик не имеет к ним доступа, покупатель же сможет их забрать, если застройщик впоследствии будет признан банкротом.
Проценты на эти деньги банк начислять не будет, но он и не получит вознаграждения за их обслуживание. Однако банк может использовать деньги со счетов эскроу и кредитовать застройщика по более выгодным ставкам. Сейчас обсуждаются два варианта кредитования: с плавающей ставкой и с фиксированной – примерно в 6%, рассказывает близкий к федеральному правительству человек.
Забрать деньги со счета эскроу застройщик сможет только после сдачи дома в эксплуатацию и регистрации первого права собственности (как и при банковском сопровождении). Теоретически панельный дом можно построить от даты выдачи разрешения на строительство до сдачи в эксплуатацию за один год, а монолитный – за два, рассказывает представитель крупной компании-застройщика.
Перейти на работу со счетами эскроу застройщики могут и сегодня. К этому их подталкивают власти. При использовании таких счетов снимается часть требований к застройщику: например, необязательно наличие 10% собственных средств или 40% кредитных средств; нет запрета на привлечение других кредитов и выпуск ценных бумаг. Застройщики уже пользуются счетами эскроу, свидетельствуют данные Росреестра: за январь – май 2018 г. зарегистрировано 414 договоров долевого участия с использованием счетов эскроу. В апреле Сбербанк сообщал, что провел первую кредитную сделку со счетами эскроу для девелоперской компании «Брусника».
Кто будет контролировать
В каждом субъекте Федерации будет создан специальный контролирующий орган, который должен будет следить за соблюдением законодательства и вести реестр пострадавших граждан. Застройщики обязаны ежеквартально отчитываться перед ним: предоставлять данные о финансовых показателях и этапах строительства. Согласовывать руководителя такой структуры будет Минстрой России. Сегодня подобное ведомство есть только в Москве – Москомстройинвест.
Кроме того, состояние застройщиков будет проверять Фонд защиты дольщиков, куда с октября прошлого года застройщики перечисляют 1,2% от цены договора долевого участия. Фонд или контролирующий орган могут заявить в Росреестр о нарушениях застройщика, в этом случае регистрация договоров будет приостановлена. Фонд защиты дольщиков также будет иметь право инициировать процедуру банкротства застройщиков.
Как банки будут финансировать стройки
Сейчас до 90% инвестиций в строительство составляют деньги дольщиков. Их предлагается заместить в основном банковскими кредитами. Готовы ли банки?
«В жилищное строительство на сегодняшний день инвестировано 4,2 трлн руб., еще 1,8 трлн руб. необходимо, чтобы достроить дома, – рассказывает владелец девелоперской компании «Баркли» Леонид Казинец. – Совокупно все банки на жилищное строительство выдали порядка 600 млрд руб. То есть нужно увеличить объем проектного банковского финансирования за 1,5 года в 10 раз». По его словам, с учетом существующих процедур получения кредита – обработки заявки, оценки залогов и т. д. – банкам необходимо либо увеличить количество людей, работающих с проектным финансированием, в 10 раз, либо в противном случае сроки прохождения кредитного дела увеличатся на порядок.
Банковский сектор еще не готов брать на себя финансирование, переходить на систему счетов эскроу и выполнять несвойственную ему функцию контроля застройщиков и долевого строительства, считает Тимофеев. Обязанность банков контролировать застройщиков вызовет большие проблемы, соглашается представитель крупного банка. Это потребует создания целых департаментов в банках и значительно увеличит их издержки. Было бы логичнее, если бы таким контролем занималась отдельная структура, а банки бы только выделяли средства на проектное финансирование. «Банки должны будут следить, как застройщики используют средства. Сейчас подобные механизмы уже существуют – например, банки обязаны следить за цепочкой всех платежей по госконтрактам. Если придется следить и за застройщиками, то это повысит операционные расходы банков», – считает председатель правления Росбанка Илья Поляков. Однако представитель ЦБ отмечает, что в целом «кредитными организациями отмечена готовность к осуществлению банковского сопровождения строительства многоквартирных домов и ведению счетов эскроу».
По мнению Казинца, необходимо упростить процедуру кредитования застройщиков. Сегодня, по словам Тимофеева, строительная отрасль для банков высокорискованная. К примеру, с 2010 г. кредитование всей строительной отрасли увеличилось втрое до 1,8 трлн руб., а просроченная задолженность выросла в 4,5 раза (267,5 млрд руб., данные ЦБ). Это сдерживает кредитование жилищного строительства.
ЦБ может смягчить требования к условиям кредитования застройщиков, говорит один из разработчиков поправок к закону о долевом строительстве. До конца 2018 г. к кредитным организациям будет применен новый критерий – рейтинг, который позволит расширить количество банков, обслуживающих счета застройщиков и счета эскроу, уточняет представитель ЦБ. Этим критериям смогут соответствовать более 50 банков, в том числе региональных, что позволит обеспечить банковское сопровождение на всей территории страны. Также, по словам собеседника «Ведомостей», предусмотрена разработка механизма предоставления «Дом.рф» (бывшее Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) поручительств и независимых гарантий для застройщиков по целевым кредитам на строительство жилья.
«Мы приветствуем инициативу ЦБ по смягчению требований к кредитованию застройщиков и в связи с этим планируем наращивать объем кредитования девелоперов», – сообщила пресс-служба ВТБ. «Банк рассматривает возможность работы по счетам эскроу и планирует реализовать этот продукт. Вопрос начала работы банка по этим счетам зависит от намерения клиентов-застройщиков перейти на новую схему», – сообщил зампред правления МКБ Александр Казначеев.
Кредитование застройщиков несет с собой определенную степень риска, но наличие залога в виде денежных средств на счетах эскроу позволит выдавать кредиты по менее высокой ставке, указывает Поляков. Если сейчас застройщики занимают у банков под 11–14% годовых, то с новой схемой эта ставка может опуститься до 4,5–5%, считают разработчики законопроекта. При такой схеме банкам не нужны внешние заимствования (они стоят 7–8%). Сбербанк ранее сообщал о готовности работать по ставке 4,8%.
Вместе с тем возникает другой вопрос. «В случае проблем со стройкой банк должен будет вернуть деньги вкладчикам, а проблемный объект останется на балансе банка. Спрашивается: откуда брать средства на завершение стройки? Получается, прямой заинтересованности в финансировании девелоперов у банкиров не будет», – отмечает Тимофеев.
Что будет с застройщиками
Практически каждый год с рынка уходит как минимум один крупный системный застройщик, указывает управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин. Косвенной причиной этого он называет продажи по договорам долевого участия: компании берут на себя непосильную ношу своих проектов, вынуждены поддерживать ликвидность, продавая жилье по низким ценам и с низкой маржей. И постепенно клубок проблем накапливается, петля на шее затягивается и компании не хватает финансовых средств, чтобы продолжать строительство. «Рост количества проблемных объектов связан не столько с недостатками регулирования и злонамеренным поведением застройщиков, сколько с объективными факторами отраслевого кризиса. Такими, как устойчивое снижение отраслевого оборота, резкое падение отраслевой доходности в 2017 г. (на 35%), снижение спроса, связанное со снижением доходов населения», – считает член общественного совета при Минстрое России Илья Пономарев.
Рано или поздно ужесточение закона должно было произойти, крупные застройщики это понимали и заранее готовились к изменениям, говорит вице-президент по правовым вопросам ГК «Инград» Федор Сапронов. По его мнению, новая модель финансирования отразится на инвестиционной себестоимости строительства, насколько – будет зависеть от стоимости кредитных ресурсов для застройщиков. Условия работы на рынке изменятся в худшую сторону, но останутся приемлемыми для финансово устойчивых компаний, считает управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский. Есть риск, что к новым правилам игры не смогут адаптироваться до 30% мелких и средних застройщиков, у которых нет устоявшихся связей с банками, полагает сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров. С ним соглашается гендиректор РАСК Николай Алексеенко: у таких компаний нет подушки ликвидности. Соответственно, в будущем уменьшатся объемы строительства, прогнозируют эксперты.
«Относительно хорошим сценарием будет, если многие просто закончат уже начатое строительство и покинут рынок, наихудшим – мы получим недострои по всей стране», – рассуждает Алексеенко. Близкий к правительству человек считает, что в ближайшие год-два количество обманутых дольщиков может увеличиться в 1,5–2 раза. По его информации, таких дольщиков сейчас от 150 000 до 200 000. Официальная цифра Минстроя – 80 325 человек.
Чем рискуют покупатели квартир
Применение механизма проектного финансирования и спецсчетов позволяет более качественно управлять риском по сравнению с продажей квартир на стадии котлована, говорит Казначеев. Возможность нецелевого использования средств будет сведена к нулю, считает Колочинский. С ним соглашается и Сапронов: задачу недопущения появления новых обманутых покупателей новостроек новый закон решит.
Переход на счета эскроу позволит решить проблему «застройщик – гражданин», потому что девелоперы будут работать непосредственно с деньгами банков, соглашается Тимофеев. С другой стороны, остается проблема устойчивости самих банков, в которых размещены деньги покупателей квартир. Получается, что один риск в новой системе все же остается – это стабильность самого банка, резюмирует он. Деньги покупателей будут защищены гарантией Агентства по страхованию вкладов (по аналогии с банковскими депозитами), но максимальный размер компенсации в случае отзыва у банка лицензии составит 10 млн руб. за одну квартиру в одном доме. В случае если один покупатель приобрел несколько квартир в одном доме, компенсация будет выплачена только за одну.
Но эта норма оставляет незащищенными клиентов, ориентированных на покупку дорогого жилья и больших квартир, указывает Колочинский: только 40% квартир в новостройках Москвы приходится на квартиры стоимостью менее 10 млн руб. (данные «Метриум групп»).
Назаров считает, что изменения законодательства могут привести к увеличению себестоимости на 10–20%, а следовательно, и цены метра. Колочинский с этим не согласен: «Корректировать стоимость жилья в своих проектах девелоперы не станут. Скорее, им придется уменьшить свою маржу. Реальные доходы граждан почти не увеличиваются. В перспективе с учетом роста НДС они еще уменьшатся, а неуверенность в завтрашнем дне и отсутствие необходимых накоплений будут и дальше сдерживать покупательскую активность». Цена не является производной затрат, соглашается Казинец: «Затраты, безусловно, вырастут, но вырастет ли спрос? Реальная динамика доходов населения не столь оптимистична. Система банковского контроля не даст продавать на старте по себестоимости. При счетах эскроу вообще не имеет смысла продавать на котловане или посередине, все равно ты несешь затраты на обслуживание кредита, а готовые квартиры стоят дороже. Так что уж строй до конца».
В подготовке статьи участвовали Анна Еремина, Антон Филатов и Елена Никитина
На прошлой неделе Минстрой РФ выступил с законодательной инициативой, согласно которой планируется запретить продажу квартир без отделки. сайт выяснил у экспертов рынка, вырастут ли цены на квартиры в строящихся жилых комплексах Петербурга и Ленобласти, если законопроект будет принят.
Марина Агеева, руководитель отдела продаж УК «Теорема»
Доля квартир с отделкой очень сильно варьируется в зависимости от сегмента первичного рынка недвижимости. Так, если в эконом-классе уже больше половины квартир сдается с отделкой, то в более высоких ценовых сегментах этот показатель значительно ниже: бизнес-классе большая часть квартир передается покупателям с черновой отделкой или подготовкой под чистовую. Полная отделка «под ключ» здесь встречается редко, так как покупатели предпочитают создавать индивидуальный дизайн-проект по своему вкусу. В связи с этим, законодательно делать отделку обязательной, конечно, не нужно. У покупателя должен быть выбор - приобрести квартиру с типовой отделкой или выполнить ремонт самостоятельно.
Подобные нововведения, безусловно, повлияют на стоимость квадратного метра в тех проектах, где отделка не была предусмотрена. В эконом-сегменте стоимость отделки составляет 4-8 000 рублей за кв. м, в бизнес-классе она минимум в 2 раза выше.
Покупка квартиры с «оптовой» отделкой от застройщика, при ее должном качестве, выгодна для покупателя, так как ремонт у «розничного» подрядчика обойдется дороже. Покупатели однокомнатных квартир в ЖК «Пять звезд» оценили наше предложение по отделке в плане соотношения качества и цены. Однако далеко не все покупатели хотят платить деньги за типовую отделку.
Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»
Если посмотреть на ретроспективу последних пяти лет, то мы увидим, как доля жилья с отделкой планомерно увеличивалась. Сегодня, по нашим оценкам, примерно половина квартир экономкласса в Санкт-Петербурге и Ленобласти передаются дольщикам с выполненной отделкой. Этот тренд закономерен: для сегмента масс-маркет готовность квартиры для проживания имеет большое значение. Достаточно часто приобретаемая недвижимость - первое и единственное жилье, и до момента его получения семья снимает квартиру, а значит вынуждена помимо основных трат платить за аренду. Поэтому возможность быстрого заселения в новую квартиру здесь крайне важна.
Плюсы готового жилья понятны: переезд сразу после получения ключей, отсутствие дополнительных финансовых вливаний в ремонт, а также возможность включения отделки в ипотечный кредит. Увеличение стоимости квартир будет зависеть от стандарта отделки, которую выберут застройщики. В среднем можно ожидать повышения стоимости в пределах 5%.
Застройщик закупает строительные материалы по заводским ценам, без наценок. Поэтому в случае покупки квартиры с отделкой экономия в сегменте масс-маркет может составить до 300 000 рублей в зависимости от типа квартиры.
Анжелика Альшаева, управляющий ООО «КВС. Недвижимость».
Квартиры с чистовой отделкой вызывают интерес у покупателей. Очевидные преимущества - квартира полностью готова для жизни уже с момента получения ключей. Можно перевозить мебель, вешать шторы и переезжать. Новоселам не нужно тратить время, деньги и нервы на отделку квартиры, не нужно терпеть строительную пыль и звуки перфораторов соседей, ремонтирующих жилье. Доля квартир с чистовой отделкой существенно выросла за последние годы и сегодня составляет более половины предложения.
При покупке квартиры без отделки можно сэкономить 8-9 000 рублей с кв. метра, но ремонт собственными силами обойдется значительно дороже. Отделка от застройщика выгоднее в силу того, что себестоимость строительных материалов и работ значительно ниже. При этом отделка - не дополнительная опция, а включена в стоимость квартиры.
Однако отделка отделке рознь, и покупателю важно понимать, что он получит в результате. В одних проектах для устройства пола используется ламинат, а в других - линолеум, стены в санузлах могут быть облицованы керамической плиткой, а могут быть окрашены. Важно внимательно читать договор, чтобы избежать обманутых ожиданий. В нем должно быть детальное описание отделки квартиры.
В своих жилых проектах мы пошли дальше, чем просто полная качественная чистовая отделка. В жилом комплексе «Иван-да-Марья» мы впервые предложили покупателям квартиры с меблированными кухнями - кухонный гарнитур и бытовая техника. В прошлом году мы вывели на рынок квартиры с оборудованными кухнями в микрорайонах «Ясно.Янино» и «Новое Сертолово» .
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» , порядка 60-70% сделок в границах Санкт-Петербурга в прошедшем году было совершено с квартирами с чистовой отделкой, преимущественно в объектах сегмента масс-маркет. Важно отметить, что 3 года назад этот показатель был на 20% ниже.
В пригородной зоне Ленинградской области ситуация немного иная. Это объясняется большей концентрацией объектов эконом-класса, в которых девелоперы стремятся предложить минимальные цены, в том числе, за счет отсутствия отделки: здесь с полной отделкой приобретается только каждая третья квартира (за последние три года данный показатель не претерпел значительных изменений).
Если анализировать предложение отделки в качестве опции, то минимальная стоимость выросла с отметки 5-6 000 рублей до 7 000 рублей за кв. м, а в целом «вилка» предложения составляет от 7 до 15 000 рублей за кв. м.
Большинство покупателей жилья сегмента масс-маркет стремятся въехать в новое жилье сразу же после получения ключей, поэтому спрос на квартиры с отделкой остается на высоком уровне уже несколько лет. Более того, с каждым годом требования покупателей к качеству отделки только растут.
Тенденцией последних лет можно назвать появление вариантов отделки на выбор покупателя. Возможность покупки квартиры с отделкой представлена в большинстве проектов Setl City , выбрать разные варианты отделки также можно и у компаний «ЮИТ-Дом» , NCC , Mirland Development , «Лемминкяйнен» , «Строительный трест» .
Юлия Ружицкая, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад»
Востребованность квартир с отделкой зависит от класса проекта. Жилье «под ключ» остается наиболее востребованными в сегменте «комфорт», и его доля год от года растет. Если говорить об объектах «Группы ЛСР» , то все квартиры в данном сегменте мы сдаем с чистовой отделкой. Внушительные объемы строительства позволяют нам покупать материалы по лучшим ценам. Сделать такой же ремонт дешевле или хотя бы за такие же деньги самостоятельно вряд ли удастся, поэтому, клиентам выгоднее приобрести квартиру с уже готовой отделкой. Совсем недавно мы обновили стандарты отделки домов комфорт-класса. Изменения коснулись отделочных материалов пола и стен основных помещений квартиры, сантехнического оборудования, межкомнатных дверей. Качество чистовой отделки сегодня позволяет будущим жителям не думать о предстоящем ремонте после получения ключей, а сразу приступить к обустройству своего жилья.
Дата публикации 29 марта 2017